中骏商管为“勾地而生”，毛利高却有“远虑”_风闻

　　6月6日，中骏商管通过港交所聆讯，将在港股上市。作为非典型闽系房企中骏集团旗下企业，中骏商管是一家非典型的物业管理公司。

　　中骏集团，很不一样的闽系房企

　　分析中骏商管前，不得不先分析中骏集团。

　　中骏集团是一家非典型闽系房企，不仅是因为其把总部迁往了上海，而是因为其公司战略与典型闽系房企错位、甚至“背道而驰”。

　　闽系房企绝对是地产界的黑马群体，趁着地产回暖周期，2016年以“快扩张、高杠杆、快周转”快速崛起。当年，闽系房企抢占了房企百强的20%，闽系房企也被称为“地王收割机”。

　　但当时的中骏集团却在闽系房企中显得非常保守，2016年8月，中骏集团中期业绩会上，董事会主席黄朝阳还明确表示，“中骏没有计划把目标调高，我认为现在追求规模已经没有太大的意义了。”

　　不过，发现业绩落后太多的中骏集团随后醒悟，在2017年提出2020年达到“千亿级规模”的战略目标。不过，中骏集团又走了与其他闽系房企不一样的道路。中骏集团确立了以地产开发为主体、FUNWORLD购物中心和FUNLIVE长租公寓为两翼的“一体两翼”战略。

　　简单来说，中骏集团的战略就是以购物中心和公寓项目来勾地，通过帮助政府做商业配套来获得低价土地。这种模式在三四线城市更有竞争力，这又使中骏集团土储集中在三四城市，与主流房企重返一二线城市的趋势“背道而驰”。

　　中骏商管，非典型物业管理公司

　　近年，大型房企纷纷分拆旗下物业公司上市来帮助公司融资和降低负债。中骏商管上市的目的不言而喻，但其经营模式和业绩构成与大多数房企旗下的物业公司大不一样。

　　中骏商管可以说是为中骏集团“勾地”而生，商业项目收入占了其收入大头，且商业项目毛利率也高于住宅项目。这应该也是其企业命名采用“商管”而非“物管”的原因。

　　数据显示，2020年，中骏商管商业物业管理及运营服务的毛利率达到59%，近乎住宅物业毛利率的两倍。同年，商业物业用100万平方米的在管面积贡献了62%的毛利，而住宅物业用15倍的在管面积仅贡献了38%的毛利。

　　2020年初，中骏集团宣布2025年要布局100个世界城项目，并实现60个项目开业。中骏商管的商业物业管理及运营服务收入及利润还会大幅增长。

　　中骏集团及中骏商管的“远虑”

　　勾地模式为中骏集团和中骏商管埋下了“远虑”。

　　中骏商管招股书显示，2020年，来自中骏集团开发的项目，一、二、三线城市收益占比分别为10.2%、9.7%和80.1%。无论中骏集团还是中骏商管，收入都过于依赖三线城市。

　　三四线城市棚改红利远去，大多数三四线城市人口都在流失，三四线城市楼市正在走弱，削弱了中骏集团的盈利能力。近年来，中骏集团营收大增，但利润增速却呈下降趋势。2017-2020年，中骏集团的归母净利润增速分别为37.07%、19.2%、3.69%、8.1%，未来还可能进一步走弱。

　　商业地产沉淀资金多，回报周期长，对房企的现金占压大。中骏集团经营性现金流净额已经连续两年净流出，2019年和2020年该指标分别为-70.88亿和-33.78亿元。在“三道红线”压力下，这是非常大的风险。

　　三四线城市政府愿意以低价住宅用地换取开发商配套商业项目，本身就说明这些商业项目具有风险。三四线城市消费力相对较弱，一些上客率较高的知名连锁品牌商对三四线城市的入驻非常谨慎。同时，在电商等线上商业挤压下，实体门店经营压力巨大。同时目前三线城市中已经布局了不少新城吾悦广场等竞对购物中心，竞争压力大。

　　上述情况都对中骏集团和中骏商管的未来构成风险。随着2025年布局100个世界城项目的规划推进，这些风险或进一步放大。