毛利偏低、盈利能力弱，中南建设的杠杆游戏让房产质量成大隐患_风闻

　　

　　资本从来是公平、中性的，不会是无缘无故的。

　　从最高值10.45元/股，持续下跌，截至2021年3月12日，中南建设收盘价7.29元/股，跌幅超30%，市值缩水近三分之一，过去一年机构减持近半。

　　一边声称偿债能力强、现金流风险低，一边不断融资还债，中南建设自相矛盾的言行，难掩其盈利能力不强的苦涩。

　　中南建设近日对外发布公告，公司将为子公司担保发行1.5亿美元高级无抵押票据，息票率12.00%，到期日为2022年6月8日。资金用途为现有离岸债务进行再融资。

　　为什么利率这么高还要借？

　　难道中南建设账面上已经没有资金了吗？

　　据了解，中南建设2019年6月首次发行美元债，当时5亿美元的3年期美元债票面利率为10.875%；2020年8月，中南建设发行了一笔2亿美元、364天的短期美元债，利率也达到了9%。

　　而在今年4月8日，中南建设发布公告称，此前2019年发行的3.5亿美元、0.5亿美元和1亿美元三笔美元债将于2022年6月18日到期，将这三笔合并成一笔在香港联交所上市，并将债券到期日延至2024年4月到期，将票面利率提高至不低于11.5%，最终有1.9亿美元债接受交换要约。

　　从穆迪的标准看，这种债务的展期和高息交换邀约，属于实质性的债务违约。

　　公开资料显示，发源于江苏的中南建设，主营房地产开发，通过布局三四线城市、使用高周转战略盘活资金的“打法”迅速扩张，2009年借壳大连金牛成功上市。相较于其他房企，中南建设业绩的增长主要还是以量取胜。为了扩张，该公司在拿地方面毫不手软。

　　数据显示，中南建设2020年全年拿地金额766.3亿元，同比提升49.5%，权益拿地金额同比提升12.7%。拿地金额/销售金额为34.2%，较2019年提升8.1个百分点，拿地力度明显提升。

　　快速扩张的背后是连连攀升的债务。

　　最近三四年间，中南建设债务持续攀升，偿债压力巨大。

　　历年年报显示，2016年中南建设负债率为30.06%，2017年187.73%。2018年~2019年分别为228.17%、309.65%，2020年三季度资产负债率达82.5%，净负债率为136%，累计负债逾300亿元，相当于2016年的三倍。

　　截至2021年第一季度，中南建设的有息负债778.5亿元，负债总额3097.16亿元，总负债率85.98%，净负债率为97.54%。

　　当然，中南建设面临的问题不仅限于此。

　　2020年10月30日，淄博市桓台县住房和城乡建设局下达一份《停工整改通知书》，由中南旗下的淄博锦琴房地产有限公司开发的桓台中南樾府19号住宅楼，因工程存在隐患被停工整改。

　　2020年3月19日，合肥城乡建设局通报表示，2020年3月11日下午，合肥中南樾府项目二标段工程发生一起生产安全事故，造成1人死亡。

　　2019年5月11日，在陕西省延安市宝塔区，中南建设全资子公司施工总承包的项目发生机械伤害事故，导致1人死亡。

　　2019年年5月1日上午10时，在湖北省武汉市黄陂区，由中南建设全资子公司建设的中南拂晓城108一期项目二标段发生物体打击事故，死亡1人。

　　2019年1月，山东潍坊市建设工程质量安全监督站发布的文件显示，中南锦悦房地产开发公司开发的中南保利樾府项目发生一起起重机械坠落事故，导致1人轻伤。

　　致死事故就有多起，中南建设房屋质量问题就更多。

　　数据显示，截止2020年末中南建设在建项目规划建筑面积合计约3042万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1430万平方米。

　　从公司业务层面来看，2020年中南建设实现合同销售额2238.3亿元，相较历年数据，其销售额增速已出现明显放缓。

　　伴随着中南建设对规模扩张的诉求，公司高速周转背后疑似涉嫌“明股实债”、旗下产品质量堪忧遭投诉等问题。

　　不断产生的问题，直接压低了中南建设的毛利率和净利率水平。

　　数据显示， 2015―2020年中南建设的毛利率分别为21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、16.75%、17.29%。

　　尽管从年报上来看，中南建设无论是从销售额、营收、利润等方面是表现均好型的房企，但资本市场给予的融资定价，背后一定有其逻辑。

　　根据中南2020年年报中披露的截至当年底的存货货值1844亿元可靠的话，今年4月份中南建设总经理陈昱含在业绩会上公布了2021年销售目标2500亿，如按照65%的去化率来测算，在今年上半年必须至少要有3900亿元的货值。

　　而今年前5月仅完成了502万方的新增土储，相应对价为164.02亿元,即使按照前5月1.37万/平米的销售均价测算，也只是新增了690亿元的新增货值，加上去年底的1844亿元，也只有2534亿元的总货值。

　　离3900亿元的目标货值，尚存在1400亿元的缺口。

　　事实上，从中南建设目前的表现来看，2021年销售目标难以达成，2020年销售规模将骤降几乎已成定局，毕竟手中已经没有多少货了。

　　不过理性的资本市场，相信对此看的还是很清楚的！