融信疯狂抢地背后：无惧成本、做大规模，为融信服务输血_风闻

沉寂两年的融信中国（下称融信），再次走到台前。

过去两个月，在首轮集中供地中，这家福建知名房企攻城略地、一路高歌。在大本营杭州，融信揽入7宗地块，权益拿地金额近150亿元，高居行业榜首。在老巢福州，融信也不含糊，三宗地块豪掷20亿元，亦夺桂冠。

甚至在节前刚刚落下帷幕的成都，融信亦有不俗斩获。

6月7日，融信先以3.85亿元总价，摘得成都青羊区一宗需现房销售地块，后又以3.57亿元，拿下位于金牛区交通巷的一宗地。

根据中指研究院数据，前5月融信拿地金额224亿，位于行业第17位。如果算上6月拿地以及合作方在天津、苏州等城的拿地情况，融信当下拿地金额已与去年相差无几（284亿）。

勇者融信，正在强势回归。

01疯狂抢地背后：土储萎缩、“无房可卖”

从历史来看，融信远未回到巅峰拿地水平。

2016年，融信拿地21宗，耗资484.45亿元。2017年，融信继续扩张，当年拿地高达78宗，新增745万平方米权益建面。2018年至2019年，融信新增土储数量分别为24块、46块，对应权益建筑面积分别为195万平方米、341万平方米，与2017年高点不可同日而言。

另据克而瑞数据，2017-2020年年底，融信总土地货值依次为5301亿、4545亿、3887亿、3981亿。

简言之，在经历了2016年、2017年疯狂拿地后，融信拿地变得低调起来，消耗既有土储成为“既定”策略。

尽管有意控制拿地节奏，但融信的总债务并未因此下降。同样是2017-2020年，四年间融信债务总量分别为1394亿元、1678亿元、1729亿元、1825亿元，呈逐年递增之势。

伴随收缩拿地，负面效应也在逐步显现。

趣识财经整理克而瑞数据发现，2019年是个分水岭，此前融信销售额与行业排名不断提升，此后呈不断下降。按照拿地2年卖房变现理论推测，融信2019年较高销售额正是得益于2017年的疯狂拿地。

趣识财经制图-数据来源于克而瑞

依此推断，2018-2019年融信拿地较少，便直接影响当下与未来的卖房。

实际上，融信“无房可卖”尴尬，已在大本营杭州初见端倪。

长期以来，融信在杭销售额约占公司全部销额的1/3左右。具体来看，2019年、2020年两年，融信在杭合约销售额分别为486亿元、482亿元，占同期合约销售额34%、31%。

财报显示，2018年至2020年，融信在杭州交付面积分别为70万平方米、66万平方米、36万平方米。其中，2020年在杭交付面积同比下滑45%。另据财报，截至2019年年末、2020年年末，融信在杭权益土储分别为115万平方米、131万平方米。按照常规每年交付面积60万平方米计算，杭州权益土储只能维持融信2年开发。

伴随交付建面下滑，融信在主要城市杭州、福州的收入也在下降。其中，杭州收益下滑最为明显，从绝对量来看，2020年融信在杭收益109亿元，同比下滑38%。从营收占比来看，2020年融信在杭收益占比约为23%，远低于2019年同期的35%。

数据来源融信财报

从这个视角，融信在杭州、福州等地高溢价拿地，更似不得已为之。没有土地储备，房企便是无本之木，显然融信无法接受。

02无惧利润下滑：做大规模、保住资金链

于是，融信对于杭州土拍，就变得势在必得。

在本轮杭州成交的57宗地块中，有41宗达到封顶溢价，封顶之后便是更为激烈竞自持环节。5月7日，融信经过62轮竞拍，以29%自持、14.82亿总价一举斩获世纪城核心地块。此后，融信又联合滨江集团，摘下钱塘新城两宗宅地，总价耗近130亿元，最终成交楼面均超4.4万元/平方米，创下当日总价与单价之最。

但高成本拿地背后，如何盈利，就成融信不得不面对的另一难题。

6月4日，融信借股东大会上不断向外界传递信心。杭州土地市场虽然利润空间较小，但去化较快，可以快速回笼资金，收不回投资的风险较小。

但从同行口中，似乎更能看出，双限之下房企的盈利之艰。

本轮杭州土拍，与融信赢得“杭州双壁”称谓滨江集团的说法令人玩味儿。在2020年度业绩网上说明会上，滨江董事长戚金兴对杭州直言，“公司最近在杭州集中土地出让中获取了5块土地，在团队精干高效管理下，努力做到1%—2%的净利。”

似乎1-2个点，对房企已是幸甚，这足以反映房企的悲观情绪。

聚焦融信，高成本土地已对融信的利润产生巨大影响。

根据年报，2020年融信毛利率为11%，较2019年下降13个百分点。对此，行业人士认为，正是融信在2016年下半年、2017年获取的高价地，在2020年结转所致。

4月，融信管理层对投资人解释道，低毛利项目大部分将在近两年结转，2020年已消化185亿，2021年、2022年还将分别消耗250亿、100亿，低毛利项目消化完后，融信毛利将逐渐回升。

从本轮拿地来看，融信进入了新一轮的抢地模式。“这是一种典型的以牺牲利润，换取规模增长的做法。”上述行业人士指出。同时这位行业人士指出，融信选择重仓长三⻆，预计会牺牲掉部分利润，但能换来一定的规模与资金回流，保住资金链。

03左手倒右手：为融信服务输血

6月14日，融信服务集团股份有限公司(简称融信服务)已通过港交所主板上市聆讯。招股书显示，截至2020年底，融信服务有119个在管项目和91个已签约但尚未交付项目，44个城在管建面1990万平方米，总签约建面3820万平方米。

过去2018、2019、2020三个财政年度，融信服务的营业收入分别为4.14亿元、5.18亿元和7.50亿元，对应的净利分别为3379万元、7150万元和8507万元。

与地产开发形成鲜明对比的是，融信服务整体毛利率较高，2018-2020年间，融信服务的毛利率最低为27.5%，最高为32.3%。而毛利提升主要由于公司非业主增值服务、社区增值服务两大业务板块收入占比增加所致。

数据显示，2018年，融信服务非业主增值服务、社区增值服务两个板块合计的收入占比约为42.8%，到了2020年，该数据提升至51.1%。

此外，融信服务与融信呈高度依存关系。截至2018年、2019年和2020年12月31日，融信中国开发的住宅物业在管建面占融信服务的比例分别为92.1%、90.5%和83.6%。

如此看来，融信积极拿地做大规模，还有另一层想法：以地产微博利润快速扩张，继而换取物业服务的规模增长与高利润回报。

这个好似“左手倒右手”的买卖，融信算的不差。