石榴投资递交赴港IPO申请，曾联手罗永浩直播卖房_风闻

据港交所5月31日披露，石榴投资集团有限公司向港交所主板递交上市申请，保荐人为建银国际。

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据招股书显示，石榴投资为总部设于北京的大型物业开发商，策略性地专注于在中国选定地区开发优质住宅物业。

石榴置业集团成立于2007年，公司原先叫做K2地产，2016年更名为石榴置业集团股份有限公司，更名后形成“地产+科技+金融”多元商业模式，三大业务板块包括地产开发、科技孵化和创业投资。

拥有逾12年经验的石榴投资，已扩充营运至中国具有庞大增长潜力的地区，包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈，于2014年至2021年连续八年位列“中国房地产开发企业100强”之一。

截至2021年2月28日，石榴投资有86个处于不同开发阶段的物业开发项目，其中82个项目由公司的附属公司开发，四个项目由合营企业及联营公司开发。

截至2021年2月28日，公司应占的总建筑面积为9,193,787平方米，包括已竣工项目的可供出售建筑面积、可供租赁建筑面积及物业投资建筑面积1,946,668平方米；开发中物业的规划建筑面积6,388,336平方米；及持作未来开发物业的估计建筑面积858,782平方米。

石榴投资表示大规模及位于策略性位置的土地储备将带动公司的未来增长。于2018年、2019年及2020年，公司的收益分别为人民币99.37亿元、人民币80.31亿元及人民币122.65亿元；同期，公司的年度溢利分别为人民币15.84亿元、人民币7.18亿元及人民币11.31亿元。

石榴投资集团的收益主要来自于物业开发及销售，同时也向租户出售若干位于北京及上海的自有商业物业及写字楼产生的收益。

截至2020年底，石榴投资的现金及现金等价物为49.86亿元，经营活动所产生的现金流净额约为20.7亿元，2018年为-53.05亿元。对此，石榴投资在招股书中解释，主要是由于物业开发活动持续增加，加上投入更多努力在土地收购，使得经营所用现金庞大所导致。

为了改善负经营现金流状况，石榴投资计划通过加强营销力度及进一步加强向客户收取有关物业销售及预售的款项，改善与物业销售及预售有关的现金流入。

物企赛道在今年前5个月已经有4家企业成功上市，同时还有19家已经递表，与之相比房地产开发企业明显沉寂得多。在走过黄金时期后，全国百强房企中还未上市的已所剩无几，且资产重、监管环境又在持续收紧的开发型房企在现阶段也的确很难成为资本市场的宠儿。

有机构分析师表示，石榴投资的营收业绩并不稳定，2020年毛利率也出现明显下滑，销售排行更是在50名开外，“我觉得它（石榴集团）上市也是没得选，前面的企业该上市的都完成了，现在剩下的都是比较困难的，本身业绩只属于小型规模，不上市可能很容易就被兼并了，另外融资等方面也会遇到很多困难，所以没办法，市场给的估值再低也得上市”。

值得注意的是，国信证券此前报告显示，中短期来看，房地产市场销售端的高景气可能继续驱动土地端的高热度，房企拿地利润率难见系统性改善，短期内地产股可能仍难有明显超额收益。不过中长期来看，房企补库的动机会边际降低，行业整体利润率有望企稳，具备优秀管理能力的房企也能脱颖而出。

在此次递交招股书之前，石榴集团最近一次广为舆论刷屏，是一年前联手罗永浩的直播卖房。事实上，早年间石榴集团在北京是以K2系列产品一战成名的，在京圈房企中素有黑马之誉。