正荣地产发行年息7.1%美元票据,融资成本上升?_风闻
中访网-中访网官方账号-中访网,解读新商业的主流媒体2021-06-04 11:05

曾经以高杠杆著称的闽系房企纷纷降速,在闽系房企中负债率偏高的正荣地产融资成本却有上升趋势?
正荣地产融资成本上升?
6月2日,正荣地产发布公告称发行3.40亿美元优先票据,到期日为2024年,年息为7.1%,发行价格为票据本金额的99.163%。
4月9日,正荣地产公告称将发行2.2亿美元2022年到期年息5.98%的优先票据。
1月26日,正荣地产集团有限公司及附属公司担保人与初始买家订立购买协议,有关发行3亿美元2026年到期年息6.7%的优先票据。
1月5日,正荣地产集团有限公司发布发行4亿美元2026年到期年息6.63%优先票据公告。
从以上融资数据来看,正荣地产融资成本或有上升趋势。
正荣地产销售金额保持低增速,营收却未必
闽系房企素以高杠杆著称,正荣地产曾属于典型的高杠杆、高负债闽系房企,近年曾有三年业绩翻一番的增速。但在“三道红线”重压之下,正荣地产和其他闽系房企一样有明显的“降速”迹象。
年报显示,2020年正荣地产实现合约销售金额1419亿元,同比增长8.6%;实现营收361亿元,同比增长11%;实现净利润35.6亿元,同比增长15%;归母净利润为26.51亿元,同比增长5.8%。
2018-2019年,正荣地产的合约销售金额增速分别为54.0%、21%,营收增速分别为32.3%、23.1%;归母净利润增速分别为50.5%、18.2%。
对比来看,无论是销售金额、营收和净利润,正荣地产都“降速”明显。
正荣地产董事长黄仙枝在表示,今年将聚焦资金效率及效益的提升,以“现金流和利润”管理为导向,进一步提升信用评级及降低经营费用和融资成本,提升利润空间。2021年,正荣地产的销售目标为1500亿元,目标增速5.7%,看似将延续“降速”策略。
但值得注意的是,2020年正荣地产的权益销售比例为55%,预计2021年权益销售比例能达到60%左右。因此,正荣地产的营收收入仍将保持不错的增速。而营业收入增长率更能衡量房企的经营状况和市场占有能力。
近年,正荣地产通过高杠杆、合作开发等方式迅速扩张,成功跨入“千亿俱乐部”。但是,同很多实现千亿销售金额的房企一样,正荣地产面临着权益比低、高负债、净利润低的问题。正荣地产还因此被质疑为“伪千亿房企”。
2021年正荣地产在总规模降速的情况下,仍然有追求权益比、营收和净利润的较高增长的倾向,这就需要维持相对较高的杠杆率,其中的债务风险仍然不可小视。
被质疑“明股实债”,债务风险仍值得警惕
截止2020年底,正荣地产总负债为1837.83亿元,同比增加33.02%;流动负债为1322.59亿元,其中,合约负债为608.67亿元;有息负债为672.84亿元,年内需偿还的负债为195.49亿元,2022年前需偿还的为222.30亿元,需五年之后偿还的为10.52亿元。
同期,正荣地产净负债率为64.7%,现金短债比为2.2,扣除合约负债的资产负债率为76.6%,还踩中“一道红线”,债务压力仍然不低。
以上仅仅是明面上的数据,正荣地产的实际负债水平或远不止此。
值得注意的是,正荣地产被“明股实债。Choice显示,2015年公司少数股东权益仅为1.62亿元,而2020年上半年已激增至150.09亿元。但,2016-2020年上半年,正荣地产的少数股东损益分别997万元、1.13亿元和1.12亿元、5.88亿元、3.99亿元。少数股东权益和损益数据不匹配,“明股实债”特征明显。
此外,正荣地产还被质疑通过信托“掩饰”债务。例如正荣地产在大业信托发行了一款“汇金22号股权投资集合资金信托计划”就被知情人士透露 “壳子上是地产股权”,实际上做的是“明股实债”。正荣地产和信托公司设置了“业绩对赌”,存续期满一年后,双方将通过“业绩对赌”确保大业信托能退出目标公司股权。(内容来源:财观社)