正荣地产发行年息7.1%美元票据，融资成本上升？_风闻

　　曾经以高杠杆著称的闽系房企纷纷降速，在闽系房企中负债率偏高的正荣地产融资成本却有上升趋势？

　　正荣地产融资成本上升？

　　6月2日，正荣地产发布公告称发行3.40亿美元优先票据，到期日为2024年，年息为7.1%，发行价格为票据本金额的99.163%。

　　4月9日，正荣地产公告称将发行2.2亿美元2022年到期年息5.98%的优先票据。

　　1月26日，正荣地产集团有限公司及附属公司担保人与初始买家订立购买协议，有关发行3亿美元2026年到期年息6.7%的优先票据。

　　1月5日，正荣地产集团有限公司发布发行4亿美元2026年到期年息6.63%优先票据公告。

　　从以上融资数据来看，正荣地产融资成本或有上升趋势。

　　正荣地产销售金额保持低增速，营收却未必

　　闽系房企素以高杠杆著称，正荣地产曾属于典型的高杠杆、高负债闽系房企，近年曾有三年业绩翻一番的增速。但在“三道红线”重压之下，正荣地产和其他闽系房企一样有明显的“降速”迹象。

　　年报显示，2020年正荣地产实现合约销售金额1419亿元，同比增长8.6%；实现营收361亿元，同比增长11%；实现净利润35.6亿元，同比增长15%；归母净利润为26.51亿元，同比增长5.8%。

　　2018-2019年，正荣地产的合约销售金额增速分别为54.0%、21%，营收增速分别为32.3%、23.1%；归母净利润增速分别为50.5%、18.2%。

　　对比来看，无论是销售金额、营收和净利润，正荣地产都“降速”明显。

　　正荣地产董事长黄仙枝在表示，今年将聚焦资金效率及效益的提升，以“现金流和利润”管理为导向，进一步提升信用评级及降低经营费用和融资成本，提升利润空间。2021年，正荣地产的销售目标为1500亿元，目标增速5.7%，看似将延续“降速”策略。

　　但值得注意的是，2020年正荣地产的权益销售比例为55％，预计2021年权益销售比例能达到60％左右。因此，正荣地产的营收收入仍将保持不错的增速。而营业收入增长率更能衡量房企的经营状况和市场占有能力。

　　近年，正荣地产通过高杠杆、合作开发等方式迅速扩张，成功跨入“千亿俱乐部”。但是，同很多实现千亿销售金额的房企一样，正荣地产面临着权益比低、高负债、净利润低的问题。正荣地产还因此被质疑为“伪千亿房企”。

　　2021年正荣地产在总规模降速的情况下，仍然有追求权益比、营收和净利润的较高增长的倾向，这就需要维持相对较高的杠杆率，其中的债务风险仍然不可小视。

　　被质疑“明股实债”，债务风险仍值得警惕

　　截止2020年底，正荣地产总负债为1837.83亿元，同比增加33.02%；流动负债为1322.59亿元，其中，合约负债为608.67亿元；有息负债为672.84亿元，年内需偿还的负债为195.49亿元，2022年前需偿还的为222.30亿元，需五年之后偿还的为10.52亿元。

　　同期，正荣地产净负债率为64.7%，现金短债比为2.2，扣除合约负债的资产负债率为76.6%，还踩中“一道红线”，债务压力仍然不低。

　　以上仅仅是明面上的数据，正荣地产的实际负债水平或远不止此。

　　值得注意的是，正荣地产被“明股实债。Choice显示，2015年公司少数股东权益仅为1.62亿元，而2020年上半年已激增至150.09亿元。但，2016-2020年上半年，正荣地产的少数股东损益分别997万元、1.13亿元和1.12亿元、5.88亿元、3.99亿元。少数股东权益和损益数据不匹配，“明股实债”特征明显。

　　此外，正荣地产还被质疑通过信托“掩饰”债务。例如正荣地产在大业信托发行了一款“汇金22号股权投资集合资金信托计划”就被知情人士透露 “壳子上是地产股权”，实际上做的是“明股实债”。正荣地产和信托公司设置了“业绩对赌”，存续期满一年后，双方将通过“业绩对赌”确保大业信托能退出目标公司股权。(内容来源：财观社）