潜龙出水，龙湖持续获取「商业」红利_风闻

宁波土拍之后，全国22城已有15个完成了首轮集中供地竞拍。

粗略统计，15城合计成交金额超7000亿元，高于行业预期。

在这场没有硝烟的土地战场，房企剑拔弩张、攻城略地。据不完全统计，一贯“买买买”著称的融创，本次集中供地拿下了30多宗地块，远超其他房企。紧随其后的中铁置业、保利地产、龙湖集团，则分别拿下了26宗、16宗、15宗地块。

重庆、杭州、南京等地高溢价成交背后，房企一地难求；相较而言，长春等地土拍较冷，多以底价成交，反映出各地冷暖不一。

当然，这不妨碍房企的差异化布局。诸如，融创落子重庆、青岛；中铁则聚焦长春，13宗地位于此；而龙湖的重点则放在了重庆等地。

01囤地西南，意欲何为？

聚焦龙湖，本轮土拍斩获颇丰。

在龙湖15城土拍揽得15宗地块中，重庆占据5席。同时，龙湖的92亿拿地金，也成为重庆本轮土地出让金贡献最多的房企。按照996亩估算，龙湖重庆楼面价达到1.38万/平米。

不是龙湖出手大方，而是重庆土拍过于劲爆，平均溢价率高达55%。

重庆之后，杭州也不遑多让。作为龙湖的第二战场，江干区某地块便让龙湖投入了52.5亿元，这场竞拍的惨烈，还在于历经78轮竞价。好在有限价政策，这一地块溢价率定格在29.93%，最终楼面价1.48万元/平米。

趣识财经从一些房企人士了解到，“近年杭州楼市走俏，地价设了上限，一旦抢到几乎就是稳赚不赔，这也是房企喜欢杭州拿地的主因”。

从数据可以看得出，龙湖对重庆、杭州青睐已久。

财报显示，近三年（2018年—2020年），龙湖在重庆的销售额分别为263.4亿元、287.19亿元、264.11亿元，高居各城销售之首。而2020年龙湖在杭州销售额为151亿，仅次于重庆、成都、北京三城。

土储亦是如此，截至2021年2月28日，龙湖新增权益土储59万平米，其中西南（重庆、成都）约29万平米，长三角（南京）约30万平米。

结合本轮集中供地，除重庆、杭州外，龙湖拿地城市还有无锡、宁波、南京、天津等核心地区。也就是说，进入2021年，龙湖拿地重心放在西南、长三角两大区域。

这或许与龙湖的存量土储分布有关。

根据年报，截至2020年末，龙湖权益土储规模为5279万平米，其中环渤海地区为2060万平米，占比高达39%；而西部地区1280万平米，占比为24%；长三角地区为901万平米，占比17%。

从城市维度来看，环渤海核心城市土储充足，土储占比最高的城市依次为烟台、沈阳、青岛、济南，分别占13.7%、5.0%、4.9%、4.8%；西部地区土储占比最高的重庆、成都，分别为9.9%、4.0%；长三角地区土储占比最高则是合肥、杭州，分别只有3.7%、2.2%。

结合本轮拿地，龙湖的一系列手笔日渐清晰：作为“龙兴”之地，重庆拿地，不仅是龙湖在捍卫大本营，更具象征意义。而杭州、无锡、南京拿地，更似纯粹补充土地储备。

龙湖方面表示，坚持环渤海、长三角、华中、华南和西部地区协同发展，在城市选择方面，坚定聚焦一线、二线高能级城市，并适度下沉环都市圈卫星城。

对此分析人士指出，“不能只看土储面积，还得看土地价值，从货值方面来看，长三角地区的土地更加值钱（成本更高）。因此，即便业绩优异的房企，在长三角也不会大肆囤地。”“还有一个原因，长三角土地竞争激烈，往往被各大房企瓜分，单一房企土储规模相对较小。”

02商业地产，红利井喷

相较一众房企，龙湖是最有资本拿地的那一个。

根据中指研究研究数据，2020年龙湖拿地金额1071亿元，高居行业第5位， 超过恒大、绿城、绿地等知名房企。2021前5月，龙湖拿地金额为334亿，位于行业第11位。

龙湖拿地的自信，来自于优异的现金流管理能力 ：手握778亿现金，1673亿低息（4.39%）借贷。

现金流管理之外，龙湖的商业探索让行业眼前一亮。

行业分析人士指出，结合行业变化，龙湖做对了几点：第一是在房企高成本融资做量时，龙湖选择了控制成本聚焦服务；第二是当房企一股脑涌入三四线布局住宅时，龙湖选择了坚守一二线高端市场。

而在高端之中，布局商业地产，又是龙湖的特色手笔。

数据显示，2020年龙湖的租金收入75.8亿元，较2019年同比提升31%。

从毛利来看，2020年龙湖营收占比96%物业开发毛利率为27.3%，当年公司的整体毛利达29.3%，这其中的差额便来源于商业地产。按照龙湖集团内部统计，投资性物业毛利率高达77.9%。

龙湖方面告诉趣识财经，商业运营作为龙湖集团主航道业务之一，未来会持续坚定看好、扎实深耕。目前，龙湖集团在手商业项目超100个，今年还将有多个项目在北京、重庆、杭州等城市陆续开业。

从行业趋势来看，房地产开发毛利在持续走低，白银时代一词犹不为过。而手握商业地产的房企，却找到了另一座金矿。

但在最初，商业地产却不是一块香饽饽。甚至，在土地资本横行的前些年，绝大部分房企看不上赚取租金的商业模式，反而更乐于举债扩张的房地产开发业务，以赚取快钱。

从这个角度讲，龙湖算是“异类”。

2012年，商业地产被龙湖提升到战略层面。龙湖计划有用15年时间，将租金收入的利润占比提高到30%。

有得便有失。现实是，商业地产需要长期资金沉淀，赚钱速度远慢于卖房。

援引吴亚军对媒体所言，如果把沉淀的资金拿出来，每年能增加100~150亿元的销售额。这意味着每年的行业排名能上升3位左右，让龙湖进入销售榜前十。

显然，龙湖没有过分追求卖房销售额与行业排名，而是持之以恒的培育商业地产。而更早的布局，更慢的潜行，让如今的龙湖尝到了商业地产的甜头。

03小结

这一甜头，还体现在资本层面。

目前，龙湖股票市值远超碧桂园、融创等知名房企，与万科相差不大。但实际上，龙湖的销售额却远低于以上诸个房企。

此外，在房企纷纷拆分物业服务上市洪流中，龙湖再次成为了那个“异类”。

龙湖方面直言，智慧服务是龙湖六大主航道的重要组成部分，目前没有单独上市计划。“龙湖一直坚定把龙湖智慧服务作为“空间即服务”几大板块的一环，更关注这个业务的发展，更关注用户的服务体验，包括它的成长性以及航道之间的协同。”

但不管上市与否，潜行的龙湖已然出水，这波商业与服务红利正在释放。