中南建设低利润、低品质、高债务问题仍待解_风闻

　　从2020年业绩来看，正在“接棒”中南建设的陈昱含表现优秀。但是，中南建设也有着不少问题等着她解决。

　　陈昱含接班中南建设

　　5月12日，中南高科产业集团有限公司向港交所提交了上市申请书。3月29日，中南服务商业有限公司向港交所递交招股书，拟在香港主板IPO上市。

　　中南系两家公司先后闯关资本市场，中南系陈锦石正缔造一个强大的商业帝国。而此前已经上市多年的中南建设，陈锦石则正在交棒给其女陈昱含。

　　目前来看，陈昱含做得不错。

　　财报显示，2020年中南建设房地产开发合同销售金额2238.3亿元，同比增长14.2%；合同销售面积1685.3万平米，同比增长9.4%；整体营收入786.0亿元，同比增长 9.4%；归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，同比大增70.0%，尤为亮眼。

　　但是，陈昱含接手的中南建设也有着不少问题。

　　毛利率、净利率在大型房企中均排名靠后

　　中南建设此前曾公开表示过，由于公司过去在房地产业务领域的战略选择不清晰，在远离核心发展区域的小城市郊区获取了一些规模较大的项目，这些城市市场容量有限，这些项目销售周期长，导致资金时间成本高，项目利润率低。

　　数据显示，截止2020年末中南建设在建项目规划建筑面积合计约3042万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1430万平方米。在合计4472万平方米可竣工资源中，一二线城市占比仅约36.4%。

　　上述问题直接结果就是压低了中南建设的毛利率和净利率水平。对比国内排名前50的房企利润数据可以看出，中南建设的毛利率、净利率水平在大型房企中均排名靠后，盈利能力偏弱。

　　数据显示， 2015—2020年中南建设的毛利率分别为21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、16.75%、17.29%。据亿翰智库数据显示，2020年，在50家具有代表性的上市房企行业平均毛利率为24.7%，其中62%共31家房企毛利率在20%-30%之间。中南建设在50家大型房企中则属于毛利偏低的几家之一。

　　净利率方面，2020年中南建设净利率从去年的5.80%大幅提升至9.00%。但即使如此，据亿翰智库数据显示，中南建设在50家大型房企中净利率水平也属于偏低的房企之一。

　　值得注意的是，财报显示2020年中南建设的净利润中有40.79%是非主营业务的投资收益。如果排除上述因素，中南建设的净利率水平排名会更低。

　　陈昱含直面品质问题

　　据媒体报道，在中南置地2020年年会上，陈昱含曾表示“品质做不好，苍天饶过谁”指出中南建设存在盈利能力和产品能力两大短板。彼时，其还称“对于中南，补短板就是生产力”。

　　在她看来，中南建设产品品质不足，客户满意度偏低；产品价值感不强，还缺少识别性强、高感召力的价值标签；盈利能力方面，中南建设存在毛利率显著低，历史负担侵蚀、地价和成本偏高、产品做错或溢价能力差等不足。

　　作为一家高周转房企，中南建设确实发生过不少业主维权事件，甚至发生过比较严重的生产安全事故。据不完全统计，近三年，中南建设造成人员死亡的安全事故就有多达3起。

　　存“明股实债”嫌疑，仍踩中“一道红线”

　　中南建设的真实债务压力也不小。

　　数据显示，中南建设及控股子公司对外担保余额722.65亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司的股东权益的251.79%。中南建设过高的对外担保，一直受到外界质疑。

　　2020年，中南建设净负债率（有息负债减去现金与净资产的比值）97.27%，比 2019 年末下降71.12个百分点；总负债率 86.54%，比2019年末下降4.23个百分点；现金短债比为1.04，仍然踩中“一道红线”。

　　中南建设的负债水平在2020年大降，也带来了质疑。

　　年报显示，中南建设2020年少数股东权益增长了265.2%达到196.62亿元，占总权益的比重也由上年的20%提升至40.66%。同期，中南建设少数股东损益为7.26亿元，占比仅为9.3%。存在少数股东权益和所得不成比例的问题，有着比较明显的“明股实债”特征。