谁来攻下房产交易数字化的最后一块阵地_风闻

文 | 陶魏斌

罗振宇说“中国所有的生意，都值得重做一遍”。“重做”的原因很大程度上是因为技术迭代，让“生意”具备了流程再造的可能，而最终的结果则是让“生意”更加高效。

但事实上，在房地产交易领域，这句被说了很多年的话，并没有被得到快速印证——即使大部分的从业者都认为，“数字化”是提升房产交易效率的核心方法，但在这个行业里，数字化依然是最大的难题，或者说进展程度令人失望。

并不是没有实践者。无论是房多多，安居客、链家，还是后来的贝壳，甚至房企恒大、碧桂园、雅居乐，传统电商京东、苏宁都试图用数字技术重构房地产交易。

5月20日，去年“新婚”的阿里巴巴和易居，在上海召开了天猫好房战略发布会，除了宣布了新战略之外，还立下了“在未来三年，力争实现平台每日活跃用户300万，年度交易规模超过2万亿，年营业收入500亿”的Flag。

阿里是数字化经济体的代表，易居在房地产领域深耕二手房多年，不过两家合体的“天猫好房”却是行业新兵，那么，天猫好房的优势究竟在哪？如何更好地破题房地产交易的数字化难题？这无疑是行业最为关注的问题。

房地产交易的数字化究竟难在哪里？

相比其他的日常消费，买房无疑是中国人的“头等大事”，动辄五六百万的起步交易金额，就相当于一家小型企业的投资金额了。

但对于普通的购房者来说，如此重要的一件事（或者说一笔交易），因为低频而缺乏经验甚至知识储备，同时和二十多年前相比，买房这件事，不是越来越简单，相反，正在变得越来越复杂。

“28年前，我第一个项目的时候，一块地，打一个围墙，宾馆里包一个房间，租一台看房车，《新民晚报》上打一个广告。”易居中国董事局主席周忻回忆当年卖房的场景，而现在，“前两天很多人给我打电话，周总给我解释一下摇号还要打分，这个分怎么打？我说我也没搞清楚。”

显然，在实现房地产交易数字化进程中，第一个“拦路虎”就是如何将越来越复杂的卖房流程以及影响交易的各种纬度，用数字化去重新组织。

“买一个房，做一个房产中介，有14到16个环节，到底是对，还是错？对。因为现状让我们整个交易变得复杂，那么我们能不能用数字化，让我们开发商、经纪人，让房产交易通过数字化变得简单。大家经过思考，可以的。”

如果说将流程“数字化”更多的可以交给聪明的程序员和产品经理去解决，但数字化背后的“数字真实性”则需要制度的设计来解决。

长期以来，房地产交易更多的是依赖线下的售楼处和经纪人来完成，这就意味着，交易服务人员个体的素质、能力和知识水平，决定了很多买房者购房过程的体验感。

**数字化的第二个难题就是如何甄别信息真实性问题。**在传统交易时代，线下人与人的沟通，信任度天然比线上更高，无疑这是影响最终交易的关键因素之一。这也成为了行业里重点解决的“突破点”，其中贝壳的“真房源”是走得最早的，这也和贝壳主要业务阵地“二手房”相关，因为在二手房交易市场中，“假房源”问题最为困扰购房者。为了解决这个难题，贝壳的方案是投入大量资源建立了“楼盘字典”系统。

但即使如此，贝壳解决的还只是市场的局部问题，因为中国的房地产交易市场实在太大了。

**简单来说，目前中国房地产交易市场更细化的，可分为新房市场、二手房市场和租房市场。**而新房市场一直以来都是三个板块中最大的，从2013年至2018年来看，约占超过50%的总住房市场规模。根据Frost&Sullivan数据测算，新房市场将在未来5年保持这个增长趋势，并有望从2018年的12.6万亿元市场规模增长至2023年的17.6万亿元，复合年化增长达6.9%。

而从二手房市场和租房市场来看，两个市场在未来5年也将持续保持规模增长速度最快的两个细分板块。其中，二手房市场有望从2018年的5.1万亿元市场规模增长至2023年的10万亿元，复合年化增长达14.4%。

动辄10万亿的市场规模显然不是个别行业玩家能撬动的，可以比较一下，最近让大家听得耳朵起茧的直播电商、社交电商这些市场，还都只是千万量级的水平——虽然这样的比较不是很科学。

也就是说，在解决房地产交易数字化的过程中，更多的是殊途同归的解决方案——行业的痛点大家都琢磨了数年，现在的问题只是，攀登这个珠穆朗玛峰，是从南坡上还是北坡上的问题。

天猫好房手上有哪些牌可打？

在产业数字化成为科技公司的新命题后，很多大公司都把目光投向了房地产市场，一方面是因为这个行业的巨大体量，另一方面也是因为这里是一片未被数字机器开垦的处女地。

**今年政府工作报告当中，数字经济发展已经被写入到国家“十四五”规划当中。**数字经济和各个产业数字化转型被上升为国家战略，未来各行各业数字化变革都将加速。但目前地产行业的数字化很多时候还仅仅只停留在信息的数字化，但更深入的交易环节，数字化的红旗还没有被插上。

天猫好房虽然只是去年才成立的新物种，背后拿着牌的却是老法师。

无论是阿里巴巴还是易居，都是行业里的佼佼者，正如周忻在“520发布会”上说的那样：**阿里和易居共同组建的天猫好房不是1+1大于2，它就是一个1，它是一体化的一个1。**让老百姓从线上线下一体化能够完成购房全链路一个1；是房地产行业完成一体化数字交易的一个1；是一个刚刚发布成立就有5000名员工的一家企业。

最新阿里的财报显示，这个中国最为成功的科技公司之一，拥有着8亿用户，其中有8000万的房产潜在用户，而基于庞大用户群体，阿里还建立了较为完善的消费者服务体系、网络交的信用体系、保障体系和商家的运营体系。

这也是用户和商家把阿里当成是整个数字化商业主阵地的核心原因。

易居则一直保持中国最大的新房代理服务商的地位，旗下囊括了传统营销业务、克而瑞大数据业务和数字化营销新的业务。去年天猫好房成立当天，百强房企中有60多家房企的董事长或者总裁到场支持。

两者合在一起的天猫好房，则是将消费者、开发商、经纪人整个交易链路串起来，进行一体化的系统性思考，并基于此提出了CBA战略。

用周忻的话来说，“这是一套完整的‘组合拳’”。面对C端，为天猫上8亿用户提供房地产专业服务；面对B端，为开发商提供共建数字化营销新生态的解决方案；面对A端，为经纪行业提供全面交易赋能。

去年双11期间，天猫好房已经在数字化营销上打了第一枪。

有超过300家房企通过开设旗舰店或者单盘亮相的方式登陆天猫好房，基本囊括了中国房地产开发企业500强企业中的主流房企，进行让利的热门楼盘超过3000个，累计提供了80万套的优质住宅房源。最终实现全国236个城市中累计ETC成交套数达41775套，GTV931亿元，释放房款优惠补贴16.5亿元。

未来竞争究竟会何去何从？

天猫好房的出现自然引起了行业内的关注，也不可避免地被拿来和行业内的其余模式做比较。但事实上，正如前面我们分析的，在庞大的房地产交易市场总量面前，包括天猫好房在内的创新者们，都只是跨出了万里长征的第一步。

更为重要的是，由于各自资源和优势的不同，大家的业务逻辑也是迥异的。换句话说，贝壳和安居客是以存量二手房为核心业务，逐步覆盖一手房。但易居则是在多年的积淀中，拥有天然的一手房业务优势，以新房代理作为业务强大的基石，逐渐把业务板块向二手房扩展。

不管怎么样，房地产交易市场的数字化是行业的共识，包括消费者在内。越来越多的消费者不断的转向通过网络和移动端来获取房屋信息，同时数字化也在向更深入的交易环节渗透。

据国家统计局数据，房地产交易市场规模巨大，未来三年仍将维持并发展到25万亿左右规模。按照新房交易2.5%费率和二手房交易1.5%费率来测算，未来三年房地产营销费用市场容量约5000-6000亿。

如果房地产交易市场真正能实现数字化，将会对整个产业发生翻天覆地的变化，几乎实现了“重做”一遍。

本质上来说，天猫好房做的事情，就是为开发商和购房者之间搭建一个第三方阵地，用房通、客通、交易通，解决房产数字化营销“人货场”线上割裂的痛点，并将该数字化系统与房企即有业务信息化系统进行连通，支持交易化繁为简，实现房地产交易全链路数字化、清晰化、规范化。

“房产交易相比淘宝、天猫上任何一种产品的交易都要复杂，因为房地产交易是低频的长链路行业。也就是为什么到今天为止，万能的淘宝上面，还没有房源或者刚刚开始有房源，是因为整个链路太长。天猫好房只有打造一个领先的信息服务平台和全链路的交易平台才能实现让天猫、让我们能够有房，让万能的淘宝里面能够有房，让老百姓在天猫上也能够卖房子，这是我们的愿景。”

周忻说这话，听上去是在表达“天猫好房”的愿景，事实上更像是全行业的一个数字化愿景。