创富港薛春：坚持做擅长的事，将“二房东”进行到底丨商办资管_风闻

作者丨WY 编辑丨苏建红 排版 | 苏建红

来源丨地产资管网（ID：thefutureX）

前言

日前，创富港公布了2020年的经营财报。其中，营业收入5.88亿元，经营性现金流1.2亿元，净利4000万元。在疫情席卷全球，联合办公市场依旧有着诸多动荡的一年，得此成绩，实属不易。

3月底，睿和智库与创富港创始人薛春有过一次深度沟通，关于“‘二房东’业务以及盈利是否可持续？未来的办公到底是怎样？”诸如此类市场关心的问题作了探讨。

创富港创始人薛春

对于行业发展和企业自身业务逻辑，薛总很笃定。核心观点总结如下：

01

行业的天花板远未到达，所以企业一定要转型吗？未必。就好比如果你不会游泳，换个游泳池也不一定行得通。创富港现有业务依旧会保持每年30%－50%的业务增长。

02

很多企业谈轻资产运营，创富港会机会型尝试，但一定聚焦主营业务。轻资产对应的是“低风险与低收益”，重资产相较于轻资产则是“高风险与高收益”。这是一个选择题，创富港团队有精细化运营的能力，可以选择、也能承受这样的高风险，去拥抱高收益。

03

用动态的眼光看市场，也要用发展的眼光看企业的成长。创富港早期的项目可以盈利，在这轮经济周期中，盈利是否依然可持续？答案是一定的。成本端上或许很难锁定此前较低的租金，但企业的精细化能力、IT能力也水涨船高，项目溢价的空间始终存在，甚至更强。

04

说到底还是空间很大，市场上优质项目很多。而创富港从来不跟同行进行选盘的价格竞争，只根据自有财务模型报价一次。退一步讲，市场上都是租约，优质资源会按周期一波一波释放出来，都是机会。

05

未来的办公一定是服务式，只是大家服务的客群会不一样。创富港服务的就是中小型、创业型企业。IT技术的应用在未来也一定是趋势，只能拥抱。

01 聚集主营业务与盈利可持续

回顾创富港的发展，会发现其似乎一直在逆着市场做事。比如2015年、2016年正是“双创”火热、联办潮涌的时候，创富港的扩张反而略显缓慢。

据薛春介绍，风口来时，相较于市场其他品牌100%甚至200%在全国范围内规模化扩张，创富港仅新进了长沙这一个城市，扩张的速度也只是保持在30%左右。而在2018年后，联办遭遇资本寒冬，市场整体遇冷时，创富港却放开手脚，扩张速度由30%提升至50%。

薛春认为增长速度其实主要取决于两点：一是团队的管理水平能否跟得上；二是资金可否支持快速的规模扩张。薛春坦言，过去在他的经验里，创富港增长超过50%时，团队管理就很难跟得上，“就得不断地补窟窿”。

“这是一个慢工出细活的行业”，薛春表示，做这件事是需要沉下心的，需要把100、1000甚至是10000个细节真正的做好，而不是一味追求速度。

数据统计，截至 2020 年 12 月 31 日，创富港全国签约门店数量 205 家，全国签约门店建筑面积合计 28.08 万平方米。跟同行相比，规模确实不算是优势。但创富港拥有极强的盈利能力，而且是连续盈利，超强的盈利能力也是支撑其实现50%增长的基础。

创富港办公区示意图

对于现在市场上提到的“行业天花板”、“瓶颈”之类的言论，在创富港身上似乎并无奏效。“创富港仍将聚焦主营业务，在未来3年内实现50万方-60万方的体量目标”。薛春始终认为一个企业应该去做擅长的事，而这由企业的基因决定，创富港会坚持“中资产”的业务模式，即便现阶段有着“高风险”，团队也能承受。

盈利是否可持续？薛春也给出了答案。

此前，市场上有声音提到，2018年对于绝大多数采取二房东模式的企业都是一个分水岭，在这之前拿的项目，可能就盈利，而同样的项目在这之后，就可能亏损。而这主要是经济周期的变化所致。也即早期承租的项目（锁定较低的租金成本），在租约到期后，创富港是否依然可以保持盈利？

薛春认为，市场在发展，企业也在成长。“二房东”业务核心在于“通过设计改造以及运营服务能力提升租金水平，从而获取租金差价”。创富港在这么多年的发展过程中，无论是在投拓、设计改造、招商营销以及精细化运营管理各个方面都有了成长，其实盈利能力更强了。

比如创富港已经形成了自己的一套业务逻辑，如在物业选择上，创富港锚定核心城市、核心区域；并且从不与同行做选盘的价格竞争，一切从自己的财务测算出发；精细化运营管理保证出租率90%以上等等。

02 未来的办公一定是服务式

空间即服务，薛春认为，未来的办公一定都是服务式，只不过大家服务的客群不一样，创富港服务的主要还是创业型企业。

“现在很多企业都以服务头部企业、大客户为荣”，薛春表示，这并不一定就是正确的。大客户自然意味着稳定以及大面积的快速去化，但在创富港的经验里，“大面积导致的结果反而是利润的降低，稳定和支付能力强一定会伴随着其他的‘负面’因素”。

这同样是一个风险溢价概念，创业型企业的不稳定和高风险自然会带来高收益，追根究底还是取决于企业是否有驾驭风险的能力。

针对这部分客群，薛春认为，提供“高性价比”的空间和服务是关键。 “要契合创业型企业的特征，他们需要的是低成本的创业。”市场上，创富港的单个工位价格普遍低于1000元，而实行低价策略主要源于低成本优势。“同行一个工位的面积是我的两倍，同时我们的装修等成本也比同行便宜50%甚至100%”。

薛春举了一个例子，以办公用的大班椅为例，从最初的1.6米长不断降为1.4米、1.2米，直到目前的标配0.9米。

服务方面，创富港提供的是最基础的，同时也是创业企业的刚需，比如注册、工商、财税等会员服务。据统计，2020年，创富港的会员收入占比25%。

据薛春介绍，创富港还在尝试一些更深度的服务，比如社群服务，于2019年在深圳试点了“创享邦”，把深圳所有的会员连在一起，基本每周都有活动，让会员交朋友、相互学习。

这其实也可以算作服务的延伸以及与会员企业持续保持粘性的一种行为。创富港目前提供的是2人间-5人间以及10人间-20人间的产品，当企业成长起来后，即使没有符合要求的线下空间可提供，却依然可以通过平台上的服务进行持续链接。

“我一直想做的一件事，是把服务链接拉长、终身化。”薛春透露，预计在5、6月份会发布社群服务平台和“方圆间”服务体系。

创富港内部示意图

03 IT不是假概念，只能拥抱

创富港的出租率一直维持在高水平，一个成熟门店的标准，同行的出租率是70%以上，而创富港则是90%。2020年，因为遭遇疫情黑天鹅，在2月底、3月初创富港出租率降至84%以下，到6月份才重新恢复到90%的水平。

创富港持续的高出租率，正是得益于IT技术的高投入。“IT是未来趋势，必须得拥抱”。纵观2020年财报，也能发现创富港在科研方面的投入颇高。财报显示，2020年创富港在研发方面的投入960.6万元，较去年同期的610.4万元同比增长57.4%。

具体来讲，创富港推出了一个辅助一线团队的服务平台。比如，关于会员（客户）的状态、物业的出租情况，从催款、滞纳金等多维度对客户进行分析，一线人员可以通过报表、分析模块等掌握和跟进。一旦系统判定有可能出现出租率下滑，那创富港就会有相应的策略。

系统的打通，也让全员营销成为可能。“比方说深圳的员工可以直接把广州的房间租出去，我们也非常清楚每个员工手上有多少客户的跟踪量”。

IT化也更多地在办公领域实现场景应用。除了自助收发件、自助打印复印等基础办公，以及类似商务版微信、钉钉等沟通软件（方圆间app）外，创富港还在金蝶所提供的财务系统上面做了二次开发，使创富港的业务系统跟财务系统打通，这极大减轻了财务人员的工作量，财务人员无需做账，只需要核对数据即可。

业务流程的IT化不仅有效提高了运营效率，降低了营运成本，对于未来创富港尝试输出产品及管理，尤其是在产业园区的联办运营方面，也大大增强了落地可能性。

深化IT经营之外，争取年内IPO上市也是薛春2021年的核心目标之一。“联合办公目前正从低谷向上走”， 薛春笃定道，“这个行业依然是一片蓝海，核心是企业是否形成了自己的竞争优势。”

借用唯物辩证法的一句话：事物发展的前途是光明的，道路是曲折的，而新事物必将战胜旧事物。有机构预测，2022年中国联合办公市场规模预计将达到2273.5亿元，未来联合办公的市场规模有望进一步扩大。在告别大规模跑马圈地，追求精细化管理和多样化盈利的后联办时代，创富港显然已经树立了自己的一面旗帜。