为了年轻人不躺平，反垄断大刀首次砍向房地产，推高房价的贝壳慌了_风闻

　　◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  黄狮虎 张俏曼

　　反垄断的40米大刀，突然被架在了贝壳的头上。

　　今天下午传出消息，市场监管总局对这家GTV（交易金额）高达3.5万亿的房产中介平台分启动反垄断调查。

　　之前坊间一直有个调侃：“贝壳炒房”。

　　因为贝壳是线上流量的霸主，又是线下交易的巨头，在市场躁动之际，天然就是房价上涨的受益者，推波助澜不是没有可能。

　　如今，地方政府的调控之矛，也越来越多地指向贝壳。北京、上海、杭州、成都、深圳、苏州、武汉、东莞……纷纷盯上贝壳，或者下架房源，或者提出二手房调控目标，对高价二手房源全部“一刀切”。

　　它透露出一个极不寻常的信号：

　　房地产调控已然进入了一个新的深水区。今后除了一手房市场，二手房也将进入全面调控阶段。

　　在左晖辞世的第五天，贝壳极不平静。

　　路透社传来这样一个大消息：“中国市场监管总局已经开始对地产中介贝壳找房启动反垄断调查”。

　　消息一出，贝壳美股盘前股价大跌超过10%。

　　外媒说：消息人士称，最近几周，国家市场监管总局一直在正式调查贝壳找房是否强迫房地产开发商只在其平台上列出住房信息，包括链家和贝壳，也就是所谓的“二选一”。该调查尚未公开宣布。目前还不知道调查何时结束，也不知道它可能会给贝壳找房带来什么影响。

　　贝壳随后回应消息不实，只是旧闻，所有平台都在配合（总局）进行内检。

　　那么，这个旧闻有多旧呢？

　　如果大家还有印象的话，4月14日，市场监管总局集中公布互联网平台企业《依法合规经营承诺》(第三批)，其中包括贝壳、爱奇艺、当当、去哪儿等。

　　不管外媒为何选择在这个时候聚焦贝壳，贝壳确实已经进入了总局监管的最高名单，而且是34家被“点名”的全国性互联网平台中，唯一的房产中介平台。

　　百度、京东、奇虎360、美团、微店、新浪微博、字节跳动、叮咚买菜、拼多多、小红书、苏宁易购、唯品会（第一批）

　　滴滴、快手、每日优鲜、哔哩哔哩，国美在线，盒马、携程、蘑菇街、网易严选，云集、腾讯（第二批）

　　爱奇艺、贝壳找房、当当、多点、去哪儿、搜狗、58同城、饿了么、阅文、阿里巴巴、贝贝网（第三批）

　　对贝壳的垄断质疑，并非空穴来风，自有渊源。

　　今年年初，贝壳宣布提高佣金，从上海到深圳、广州、成都、郑州，再到重庆，上调中介费到2.5%-3%，引起骂声一片。

　　也就是说，如果在上海按照6万/㎡的价格计算，一套90平的房子将会被收取16.2万的中介费。

　　“（中介费）低于2.5%，打不出来合同”。贝壳底气十足。

　　左晖曾说，中国的中介费并不算高，大概在2.5%左右，美国、日本都是6%，南非是8%，香港虽然是2%但是有预支费用。

　　言下之意，贝壳的野心还只是八字一撇，中介费上涨仍有空间。

　　服务没有明显变化，却有底气涨价，该有多强大？在很多热点城市，包括天津、郑州、西安等，贝壳都堪称王者，在北京、成都更是绝对的霸主。

　　比如，链家在北京的市场份额达到55%－60%。

　　从全国范围看，贝壳还在快速崛起，没有占据绝对垄断的市场份额。

　　贝壳找房CEO彭永东回应垄断话题时曾表示，“我们2018年的市占率只有5.3%，2019年达到9.1%，今年大概达到了12%-13%。”

　　不过，这样的增长速度，确实相当恐怖了。

　　许多普通买房人，都感受过贝壳强大的压迫力。

　　贝壳旗下有包括链家、自如、德佑、中环、住商、21世纪不动产等多个品牌，只要去小区周围转一圈，想买二手房，最后几乎都进入了贝壳的门店。

　　在线下，贝壳拥有45.6万经纪人与4.2万家经纪门店，为其贡献了大量的数据、房源、服务和交易；在线上，贝壳已经形成了2.26亿套房源信息的楼盘字典库，将交易和服务标准化。楼盘字典+经纪人，贝壳筑起了它的商业护城河。

　　靠线上、线下的合围，很少有买房人能躲过贝壳之手。

　　有网友说，放盘的时候本想多挂两家，结果发现全是一家（贝壳）。挂的价格不合他的意，他连推都不推。

　　此前，贝壳的头号竞争对手，58安居客的创始人姚劲波曾实名举报，贝壳通过利益的不同分配方式，强制让房企进行“二选一”，以获得独家房源，进行垄断，并将其包装为自愿的方式，以规避风险。

　　我爱我家集团董事长谢勇则说：“那种既做线上、又做线下的平台，既做裁判员又做运动员，这在商业伦理和操作逻辑上是我们不太能接受的。”

　　左晖意外去世后，评价呈现两极分化。

　　认可他的人，感谢他重塑了混乱的中介行业，二手房交易更加透明和方便；

　　不认可他的人，会说左晖一生的辉煌，是推高了中国房价。

　　应该承认的是，贝壳对行业确实有很大的贡献，带来肉眼可见的变化。

　　链家时代，坚持“不吃差价”，规范行业。从2008年开始做真房源，5年后把房源真实率稳定在97%。首创ACN合作网络，让经纪人联合起来，协作共享，收入分成，也给消费者提供了更好的看房体验。

　　不过，屠龙少年，也要警惕化身恶龙的一刻。

　　强势的市场地位，让贝壳拿到了一个巨大的优势：不管市场涨跌，它都掌握生死命脉。

　　2021年4月，北京对链家、我爱我家等6家涉嫌炒作学区房的门店进行停业整改。违法违规行为包括：

　　以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息。

　　北京列举了严打的行为，就包括房地产经纪机构制造紧张气氛、炒作学区房、哄抬房价行为等。

　　更早之前，链家在上海、北京曾实施“独家代理”模式，推涨房价，被住建委叫停。

　　中国人民大学教授张秀智和清华大学教授林志杰对19个城市2019年至2020年间的交易数据进行研究。

　　结果显示，房地产经纪市场集中度与二手房价格之间存在关联性，房地产经纪市场集中度越高，房地产经纪市场垄断越明显，买方和卖方的议价能力越弱。

　　从数据来看，位居房地产经纪市场前四位的经纪机构所占市场份额（即房地产经纪市场集中度）每增加1%，二手房价将提高0.2%。

　　就算市场下行，贝壳仍然握有巨大优势，这次“压迫”的对象变成了开发商。

　　在天津，开发商们曾面临这样的魔幻局面：

　　贝壳在天津的206个项目，渠道费为3%以上的项目竟然有122个，有18个项目的渠道费超过了5%。

　　一栋200万的房子，渠道商要拿走十几万。“这哪里是服务费，明明是在赚差价嘛。”

　　最后，政府出面调停，才压下了渠道费率。

　　据说，2017年的某个论坛上,一位清华大学教授对链家网CEO彭永东说：“你们的模式就是两头骗，骗完房东骗购房者。”

　　反垄断剑指贝壳，实际上也传递了房地产行业的一个重大信号：

　　房地产调控已然进入了深水区。

　　回望我们的2020年，房地产动荡不休，“暴涨”和“严打”构成了畸形房地产的主旋律：

　　直到今年年初，不少热门城市连涨50多月，东莞房价同比上涨47%，深圳猛涨34%，单价去到8.7万，小小的县级市江山房价突破3万……

　　你仔细想想，过去政府的楼市调控，主要是针对新房进行限价，或者对买房人进行限购、限贷，或者通过土地供应、税收来间接调控。

　　其中，一直有个缺失的重大环节。那就是：

　　二手房市场。

　　贝壳就成了横在买卖双方之间的一个庞然大物，它提供服务，当然也垄断信息。

　　中国偌大一个二手房市场信息被一个企业所掌握，这其实是一件很可怕的事情。

　　千万不要低估信息垄断的力量。

　　昔日臭名远扬的ABC单，实际上就是作为B的中介或炒房客以支付定金的方式，锁定市场上A的低价房源，再转手高价卖给接盘者C。

　　以区区几万定金，就可以撬动高达几十万，甚至上百万的利益。这里头的中介，已经不是提供信息的服务方，而是利用信息不对称猛割韭菜的炒房客。

　　这种方式使得市场失灵，扰乱了市场的定价机制。

　　当中介（平台）和卖家成了最密不可摧的天然利益结盟，在化合反应下，将变成二手房市场最猛烈的助燃剂。

　　过去两年，在深圳、上海、广州等热点城市，这样的景象已经广为人知。

　　正因如此，深圳才出台了二手房价格指导机制，东莞、成都等城市迅速跟进。

　　3月18日，贝壳找房平台隐藏了成都区域内超过12万套二手房的区域及小区均价数据。

　　5月13日，有关部门要求成都各大二手中介平台：集中下架单价超过39300元/平的房源。

　　同样在3月份，一夜之间，杭州贝壳、链家等下架了所有二手房的成交记录。贝壳APP上房源的“历史成交”功能消失不见了，无法查询各个小区的历史成交价。

　　在深圳，贝壳链家等多家中介机构，已经下线了平台上的房屋房源的挂牌价、成交价等相关数据，成了一个随便逛，随便看，就是不能买的网站。

　　……

　　强有力的政府之手，已经开始剥离贝壳的平台功能，改成更具有权威性的政府指导价体系。

　　今年3月，中部龙头武汉就提出，确保新房和二手房同比价格指数原则上不超过5%。

　　（武汉发文二手住房价格涨幅不高于5%）

　　管住贝壳，似乎成了当务之急。

　　在国家市场监管总局集中公布的互联网平台企业《依法合规经营承诺》（第三批）中，贝壳找房有这样的承诺：

　　提供全面、真实、准确、及时的价格信息和交易信息。

　　今后，这一点恐怕会成为监管的重中之重。

　　毕竟，当一个平台形成垄断的势头，市场各方都会被裹挟，无法脱身而出。

　　就在左晖病逝的当天，贝壳发布一季度财报：

　　营业收入207亿元，同比增长190.7%;总交易额约1.07万亿元，同比增长达224.2%。

　　贝壳仍在高速狂奔。

　　而过往它的每一次加速背后，都是一片此起彼伏的悲壮之音。

　　如果一个没有父母支持的年轻人想要在深圳安家落户，拥有一套房子，需要不吃不喝不花钱48年。

　　这届年轻人真的累了。

　　努力奋斗得来的只不过是被不同资本轮换着收割，他们真切痛恨一切资本和垄断者，甚至有人因此开始信仰“躺平主义”。

　　“既然我没法站着还把钱赚了，那就顺势躺下来！只要我不努力，就割不到我头上”。

　　蒙眼狂奔的贝壳，请放缓你脚步，等等我们的年轻人吧。