光明地产败走川渝？_风闻

　　文丨西部菌

　　有没有提升公司内在价值的计划，还是认为股价无所谓？有没有觉得愧对投资者？以后还要继续这样下去吗？

　　不久前，上海起家的光明地产的2020年业绩说明会上，对于公司股价持续低迷的表现，投资者发出一连串犀利的追问。

　　从最近几年的业绩表现看，光明地产不仅不光明，甚至可用“惨”来形容。而就在最近，据凤凰网报道，曾经高调进驻成都的光明地产，被传“拟出售川渝、昆明项目资产”。

　　来源：网络

　　目前，这一消息有待证实。但结合光明地产的表现看，其资金压力的确相当巨大，而在川渝市场尤其是在成都的日子，同样相当不好过，就算最后败走，也不会让人太意外。

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　　2015年，上海海博股份有限公司与农工商房地产（集团）有限公司重大资产重组后，正式更名为“光明房地产集团股份有限公司”。

　　背靠光明食品集团的光明地产，早先的重心一直在上海和长三角区域。2017年开始，光明地产开始加速规模化，向中西部的省会中心城市拓展。

　　来源：光明地产官网

　　官网信息显示，2018年喊出“未来三年达到500亿规模”目标的光明地产，在长三角外的区域动作频频。

　　比如该年底，广西、河南、湖北区域公司相继成立；2019年，华中、川渝区域公司陆续成立。

　　值得一提的是，光明地产的成都城市公司，成立时间要早于川渝区域公司，时间是2018年7月。而在此前的一个月，光明地产在成都双流拿地，首次闯入成都。

　　一年之后，光明地产在成都推出首个产品，即光明蓉府。在亮相时，还算比较高调，网上现在还能找到不少这场以“光明耀川渝”为主题的产品发布报道。

　　基于对川渝市场的看好，光明地产宣布，要推进川渝城市更新、布局百亿规模。而在成都双流拿地之后，光明地产先后联合雅居乐、龙湖等，在重庆和成都市场一年五次落子。

　　但铆足干劲准备大干一场的光明地产，川渝拓荒之路却是步履艰难，在成都的开山之作光明蓉府，就遭遇严重的滑铁卢，去化率极低，甚至拿证近30天才卖出一套。

　　截止到2021年4月13日，据第三方监测机构提供数据显示，光明蓉府分别于2019年6月和2019年10月合计推出的482套房源，认购去化323套，认购去化率为67%。 

　　而最近一两年，在重庆和成都市场，光明地产也没有太多有分量的投拓动作。年报上的区域营收划分，都只有华东、华中和华南，连单独的华西区域都没有。

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　　这次光明地产被传要出售川渝、昆明项目资产，尽管尚未得到证实，但它似乎不太像是空穴来风。

　　首先，对比此前定下的百亿规模，光明地产在川渝的目标已经落空了。而成都首作光明蓉府的惨淡销售，说明它在成都甚至川渝市场，并没有形成基本的认知度和品牌效应。

　　其次，股价创下8年来新低的背后，光明地产正在遭遇严峻的业绩和债务压力。

　　来源：光明地产年报

　　年报显示，2015年至2020年，光明地产的销售额分别为114.3亿元、145.3亿元、236.62亿元、244.59亿元、266.4亿元和326.68亿元，六年翻了近三倍。

　　其中2020年，光明地产签约面积为 241.55 万平方米，签约金额为 362.68 亿元。对此，年报报喜式地提到，“签约金额及回款金额双双创下历史新高”。

　　但其一，362.68 亿元的销售额，距离之前定下的500亿元的目标，依然还有不少缺口；其二，光明地产销售额的快速增加，换来的却是既不增收也不增利的业绩成果。

　　据年报，2020年光明地产的销售额增长为 36.15%，不过营收为149.85亿元，同比增长只有6.49%；而归母净利润为1.07亿，下滑79.38%；扣非净利润更是亏损5.86亿元，同比大幅下降224.26%。

　　事实上，光明地产的亏损表现，不仅是因为疫情。除了2017年归母净利润增长为正，2018年和2019年都是负增长，其中2019年同比下降 59.77%。

　　也就是说，在光明地产销售规模不断扩大的同时，盈利能力反而持续下滑，债务压力同样是持续攀升，净负债率一度突破200%。这也难怪那些投资人会发出连珠炮式地质问。

　　迫于业绩和债务压力，光明地产在之前就曾多次变卖项目回血。比如去年10月，它就和当代置业达成合作，将浙江湖州、山东德州、江苏常州等地的项目转让。

　　那么，如果川渝大撤退属实，将留下另一个悬念——这些资产项目，谁来接盘？

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　　在2020年的年报上，光明地产提到要适当进行战略收缩，以“优布局、调结构、去库存”为重点：

　　调结构是通过城市准入研究，理性收缩非战略重点区域，进一步优化投资结构和区域布局，实现合理的长期布局。 

　　据此来看，光明地产如果卖掉川渝等地的项目，倒也谈不上多意外。不过，以“回归上海、回归主业，深耕长三角、深耕中心城市”为战略导向的光明地产，能迎来蜕变吗？

　　其实，光明地产在成都市场的折戟，水土不服，包括知名度缺失，是重要因素，但不是全部的因素。在区域战略选择之外，光明地产的运营管理风格，本身就存在着诸多问题。

　　来源：网络

　　正如一些分析提到的，光明地产背靠大树，有集团的反哺，加上又是国企身份加持，所以在经营策略确实会存在着僵化的问题，危机意识不足，对市场缺少基本的敏锐度。

　　而另一方面，在发家致富的大本营上海，享有“崇明地王”称号的光明地产，本土优势也在不断丧失。比如长江商报报道提到：

　　位于崇明陈家镇板块的光明墅，于2020年10月1日首次开盘推出381套叠加别墅，均价31000元/平方米。摇号排序结果显示仅有69组客户有意向认购，认筹率18%。同在10月，上海有楼盘最高认筹率达到899%。 

　　此外，光明地产2020年更是三道红线全部踩线——光明地产剔除预售款后的资产负债率为79.3%，净负债率为188.5%，现金短债比为0.49。

　　在融资收紧的背景下，光明地产后续的拿地、拓土，注定会更加困难。在收缩外域战线的同时，上海大本营能否守住，恐怕都面临着不少的悬念。