雅居乐逆势扩张，弥补海南“拿错地”失误？_风闻

　　陈卓林说：“拿错地是很痛苦的一件事情”。2020年雅居乐业绩逆势大增，或是在通过扩张弥补当初在海南拿错地的失误。但扩张之下，雅居乐也暴露出一些问题，包括工程及产品质量问题，债务压力等等。尤其是雅居乐永续债高达 136.37 亿元，真实负债水平或远高于财报数据。

　　雅居乐2020年业绩大增是在弥补海南“拿错地”失误？

　　3月23日，雅居乐公布截至2020年12月31日止年度经审计综合业绩(以下简称年报)。数据显示，2020年全年实现销售金额1381.9亿元，同比增加17.1%；实现营业收入约802.45亿元，同比增长33.2%；实现毛利约241.02亿元，同比增长32.3%；实现净利润为122.48亿元，同比上涨32.7%；公司股东应占利润94.74亿元，同比上涨26.1%；公司股东应占核心净利润约83.46亿元，同比上涨23.3%。

　　由于业绩大增，雅居乐还提升了派息，2020年全年派息合计为每股110港仙，同比增加10%，股息率9.8%。

　　值得注意的是，2020年前雅居乐经历过一段“低谷期”。2018、2019年，雅居乐的营收分别约561.45亿元、602.39亿元，分别同比增长8.8%、7.3%。同期，雅居乐的归母净利润分别约为71.25亿元、75.12亿元，分别同比增长18.3%、5.4%。业绩增速远低于2020年的水平。

　　雅居乐曾经重仓海南，这些项目大多具文旅或产业地产性质，位于二三线非核心城市，分布于海南、中山、扬州、清远、天津、郑州和惠州，总面积约176万平方米。

　　2018年4月，海南调控升级，推出全域限购政策，海南楼市大幅降温。雅居乐因此被重创，雅居乐董事局主席陈卓林表示：“拿错地是很痛苦的一件事情”。

　　2020年，在疫情冲击、房地产调控愈加严厉的情况下，很多房企都陷入低增长甚至负增长。雅居乐业绩逆势大增，或是在通过扩张弥补当初在海南拿错地的失误。

　　扩张之下的隐忧

　　扩张之下，雅居乐也暴露出一些问题，包括工程及产品质量问题，债务压力等等。

　　5月13日，惠州惠阳区住房和城乡建设局发布《关于2021年惠阳区建设工程附着式升降脚手架安全专项检查情况的通报》，通报了辖区建设工程附着式升降脚手架安全专项检查结果。其中雅居乐花园项目因存在重大安全隐患被通报批评。

　　2月28日，无锡市经开区XDG-2012-78号地块A地块二期雅居乐中央府商业项目工地，发生一起起重机械伤害生产安全事故，致1人死亡。

　　至于各地频发的质量问题和业主维权事件，雅居乐当然也免不了。2019年，雅居乐甚至被武汉雅居乐国际花园177名业主告上法庭。

　　财报数据显示，2020年，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为71.9%，超出监管要求；净负债率为61%；非受限现金短债比为1.3，还踩中了一道“红线”。

　　真实负债率或远高于财报数据

　　实际上，雅居乐的真实负债率或远高于财报数据。

　　过去几年，雅居乐通过大量发行永续债进行融资。截至2020年，雅居乐永续债达到 136.37 亿元。这在房地产企业中属于永续债金额非常高的企业，因为永续债虽然不计入企业债务，可以美化负债，但其利率会跳升，大量侵蚀企业利润。

　　克而瑞曾测算，截止2019年雅居乐的永续债高达135.67亿元，若将永续债作为权益的情况下，雅居乐 2019 年的净负债率为 82.8% ；若把永续债算到负债率之内，雅居乐的净负债率则高达 130.74%。按此计算，雅居乐当时踩中三道红线，应属“红档”。

　　值得注意的是，2020年底，雅居乐将7个优质项目公司部分股权转让给平安不动产，土地总面积达到 176.03 万平方米，或因此融资高达百亿。此前，评级结构穆迪曾预计，未来12-18个月雅居乐将通过缩减收购规模来控制债务增长。这些都表明雅居乐的真实债务压力或非常巨大。(内容来源：财观社）