中南高科递交赴港IPO申请，陈锦石打造服务中国制造业平台_风闻

近日，中南集团旗下中南高科产业集团有限公司向港交所主板提交上市申请，工银国际及兴证国际为联席保荐人。

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招股书显示，中南高科是以服务先进制造业为核心的产业园区开发及运营商，提供集产业研究策划、园区开发、产业资源导入及产业园综合运营服务于一体的综合服务。

中南集团的业务涉及极为宽泛，下设中南置地、中南建筑、中南土木、中南资本、中南金融、中南建投、中南工业七大产业板块及中南高科、中南教育、中南园林三大事业部。

中南高科是中南集团已经形成的以地产开发为主的“4+1”业务布局的其中之一。另外四大业务分别为：中南置地、中南建筑、中南实业投资和中南教育，而实业投资下面再分为金融、资本和工业三个方面。值得一提的是，就在3月底，中南物业的招股书才刚刚被递交至港交所。

以服务先进制造业企业为战略方向，中南高科打造“一条龙”的服务平台，同时依托开发能力及产业资源导入能力，积累了对地方政府诉求的理解经验，建立起了一体化的产业服务能力及数字化的管理体系。

中南高科的战略定位及产业服务能力，也一定程度增厚了其稀缺标的的属性。凭借着政策利好及核心竞争优势，公司规模效应逐渐凸显，全国化布局顺利推进，并储备了丰富且优质的土地资源。

截至2021年2月28日，中南高科拥有70个产业园项目的项目组合，包括在45个城市的约280万平方米已竣工建筑面积、约410万平方米开发中规划建筑面积及约400万平方米持作未来开发的估计建筑面积。中南高科在2018年、2019年、2020年新增获取产业园项目数量分别是12个、20个和30个。

截至2020年底，在制造业产业园开发及运营商中，中南高科覆盖城市数量排名第一、总建筑面积排名第二。

近些年，随着土地集约政策的渗透推进、中国城镇化发展和区域经济转型升级等红利，中国制造业产业园开发及运营市场增长迅速，2015年至2020年总建筑面积的复合年增长率达到22.7%。

截至2021年2月28日，公司已就25个待建产业园项目订立投资协议，覆盖有关项目第一阶段估计总建筑面积420万平方米，正在办理中国必要监管程序以取得该25个待建产业园项目的国有土地使用权证或订立土地出让合同。

财务方面，公司的收入由2018年的人民币(下同)4.610亿元增加至2019年的19.772亿元，并增加至2020年的46.131亿元，2018年至2020年的复合年增长率达到216.3%。

毛利由2018年的1.571亿元增加至2019年的6.657亿元，并增加至2020年的12.922亿元，2018年至2020年的复合年增长率达到186.8%。

而与之相反的是，中南高科的整体毛利率却呈现下降趋势，2018年、2019年、2020年分别为34.1%、33.7%、28.0%，2020年毛利率的下降由于交付因其地点而毛利率相对较低的若干项目。

中南高科收入大部分来自物业开发及销售（均为产业园），而小部分则来自其他业务，包括提供产业园综合运营服务、提供建筑服务及物业租赁。

从持股结构来看，公司第一大股东是董事会主席陈昱含（陈锦石女儿）委托的家族信托，持股83.2%；第二大股东是中南服务的股权激励平台，持股12.67%；陈昱含单独持股4%，为第三大股东。

值得一提的是，在一个多月之内，陈锦石连续递交两家公司的招股书。一方面来说，或许是各个板块业务趋于成熟，需要上市实现更大规模的发展；另一方面，可借助资本市场来优化公司的财务，进行较大规模的融资。

若物业平台中南服务和中南高科能够顺利在港交所上市，再加上A股平台中南建设，那么陈锦石届时将拥有3家上市公司，与此同时也是为中南集团打开了新的融资通道。

据招股书披露，中南高科计划将募资净额作以下用途：项目开发、发展产业资源导入团队、拨付产业园运营、一般业务运营及营运资金。