北京天津不拿地，佳兆业干了另一件大事_风闻

文丨高山 郭小兴 编辑丨百进

来源丨正经社（ID：zhengjingshe）

佳兆业让人有点看不懂了。

不久前，佳兆业集团控股北京总部乔迁至北京佳兆业广场。按照佳兆业的说法，此举标志着佳兆业开启 “深圳-北京双总部”战略发展新篇章，也将推动佳兆业深耕京津冀协同发展区域。

既然早在2020年下半年就在北京设立了第二总部，怎么也得“置办”一些家底。然而，在前不久落幕的北京首批集中供地热潮中，佳兆业却毫无斩获。

即使在随后进行的天津首批集中供地竞拍，佳兆业也颗粒无收。

那么，这波操作究竟还有什么更为高阶的深意？

01

厚此薄彼，“第二总部”不买地

2021年2月，国家自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

这22个重点城市中，就包括北京、天津。

“两集中”政策下，每一轮集中供地对于各大房企来说都是弥足珍贵的拿地机会。

5月10日-11日，北京进行了首批集中供地现场竞价。随后的5月13日-15日，天津首批集中供地出让也在热烈的气氛下完成。

《正经社》房产分析师注意到，作为京津冀地区两座标杆城市，本轮北京、天津集中供地吸引了包括万科、融创在内的众多房企前来竞价。

最终，北京25宗供应地块通过现场竞价，总成交价达981亿元；天津的45宗供应地块，总成交价也达到498亿元。

如此火爆的竞拍现场，却没有佳兆业的身影。

作为刚刚在北京设立了第二总部、意图在京津冀地区深耕发展的佳兆业，面对如此好的拿地机会，却保持得异常安静。

难道，佳兆业今年的基调是要保持低调，不贸然拿地了？现实情况显然不是这样。

5月13日，深圳首批集中供地开拍，佳兆业“大发神威”，连续竞得3宗地块。要知道，此次深圳首批集中供应的宅地只有6个，佳兆业直接收下半壁江山。

像宝安A122-0372地块，佳兆业经过9轮竞价，最终以封顶价25.44亿元斩获。

值得注意的是，佳兆业拿下的这宗地块，配建率（即人才房面积与住宅面积的比例）高达47.53%。也就是说，佳兆业得将接近一半的住宅建成后无偿赠送给政府。

即便“代价”如此之高，佳兆业仍然在拿地当天，就带领着挖掘机和工程车、拉着横幅，全副武装地进入了现场，破土开工。

如果说，佳兆业想借此来宣告深耕大湾区的决心，这么做无可厚非。而事实上，为摆脱对大湾区的严重依赖，佳兆业进军全国市场的脚步从未停止。

2021年3月16日，佳兆业以13亿元的总价拿下成都天府新区的一宗地块，成交楼面价达12897元/平方米，但需要将41%的统筹住房面积比例无偿移交。

上个月底进行的重庆首批集中供应地块竞拍现场，佳兆业高价斩获了两宗地块。

种种迹象表明，佳兆业在今年的土地竞拍市场上并不低调。一旦看重哪个区域，在该区域拿地就一点都不手软。

照此逻辑，不在北京、天津拿地，或许表明了佳兆业暂时还不会在这个区域有大动作。

那么，回到前述问题：佳兆业在北京轰轰烈烈设立第二总部，究竟还有什么更为高阶的深意？

02

最大动作，从老板手里买资产

半年多前的2020年10月28日，发家于深圳的佳兆业正式宣布，将在北京设立第二总部。并对媒体强调，其目的主要是全面统筹北京的金融、传媒、科技、人才等资源，为集团业务发展做好战略支持服务，而不是拓展项目。

这或许可以看作其缺席近期京津竞拍大戏的官方预言。不过，另一方面，有业内观察人士告诉《正经社》房产分析师，在所有的宣讲与布局中，与在北京设立第二总部关联的最大动作，是从佳兆业老板郭英成手中，拿下了北京佳兆业广场。

这个北京佳兆业广场，此前被称为“长安8号”，是业界赫赫有名的 “最贵烂尾楼”，这一次已经是第五次易主了。

2015年，郭英成拿下了彼时人们眼中的这块“烫手的洋山芋”。业界消息显示，彼时，郭英成以60亿元的代价接手“长安8号”，更名北京佳兆业广场后，一举结束了其烂尾生涯。

2021年3月25日，佳兆业公布2020年业绩报告的同时，还公告了供股增发以购买关联资产的事项。这个关联资产，就是郭英成手里的北京佳兆业广场。

一般情况下，上市公司要从老板手上直接购买资产，难免会在市场上引起“利益输送”相关的联想。要消除这种“嫌疑”，比较常见的要求，就是得论证这波操作的物超所值与重大意义。

有业内观察人士指出，一方面，佳兆业宣布设立 “北京第二总部”，既然是“总部”，那总得有拿得出手的核心资产；既然不拿地，从老板手里买下北京佳兆业广场也就顺理成章了。

前不久，佳兆业热热闹闹地把北京总部乔迁到了北京佳兆业广场，并高调地对此进行了价值确认：“此举体现了佳兆业集团对于北京佳兆业广场这一极具战略价值的核心优质资产的高度重视，将进一步提升北京佳兆业广场作为CBD新地标的品牌影响力”。

另一方面，按照佳兆业方面的公告，其计划以130亿元价格从郭英成手中取得北京佳兆业广场96.8%的股权。

130亿元不是小数目，但按照佳兆业出具的第一太平戴维斯的估值，该项目的价值高达186亿元，照此计算，佳兆业从老板手中买到的资产，还获得了接近30%的折让。

但有媒体查阅数据发现，北京佳兆业广场周边70年大产权住宅均价也就在6万元/平米。北京佳兆业广场涵盖约20万平米的总建筑面积，照第一太平戴维斯的估值计算，均价差不多是9.3万/平米。

虽然北京佳兆业广场不仅有住宅，还包括商业零售、公寓、酒店等物业，但考虑到商业零售比住宅均价高一些，而公寓、酒店的均价通常是不会高于同地段住宅的。所以，怎么计算，北京佳兆业广场9.3万/平米的平均价格都还是高了。

如果按折价后的130亿元，北京佳兆业广场项目的均价仍然高达6.5万元/平米，仍高于周边住宅均价。

与此同时，在购买方式上，佳兆业采用的是“供股”，即上市公司发行新增股票让现有股东认购，股东可按其持股比例认购新股。

佳兆业宣称，供股符合股东最终利益，一是供股能提升集团整体资产；第二，大股东将借此机会同步参与扩大持股。

按照佳兆业公布的供股方案，每7股配售1股，配售价位为较4月15日收盘价折价22%的2.95港元/股，郭英成家族认购的是3.42亿股供股股份，共计花费10多亿元。

用这10多亿元对标130亿元的买卖，看上去还是划算的。【《正经社》出品】

责编|唐卫平·编辑|杜海 百进·校对|然然

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