刚在成都翻车，马上又重仓重庆，奥园有戏吗_风闻

　　文丨西部菌

　　地产内卷时代，房企的一举一动都容易被放大。对于中国奥园来说，近期有两个与成渝市场有关的动态消息值得关注。

　　一是，在成都，曾经因为质量问题引发舆论聚焦的成华奥园广场，经过60天的整改，重新启动交付。

　　当然，后续效果到底怎样，还有待观察。

　　二是，川渝本土房企“一哥”金科的一众高管团队，日前赴中国奥园广州总部参观交流。

　　据界面新闻报道：

　　双方就企业战略运营、项目开发运维等方面进行了深入交流，并在城市更新、文旅项目、重庆区域项目等方面达成合作意向。

　　房企融资环境持续收紧，加之集中供地成为主流，房企之间的抱团已经形成了一股风潮。在这一背景下，金科与奥园的高调接触倒不算意外。

　　既然是合作，当然是各取所需。但相对成功突破2000亿的金科，外界似乎更关注此一动作对于千亿新贵奥园的影响。比如，界面新闻的标题就是这样的——加速布局重庆，奥园“牵手”金科。

　　拥抱本地“大佬”，奥园在重庆真的能够重塑想象力吗？

　　01

　　先来看下奥园目前基本盘的状况。

　　根据年报，2020年，中国奥园录得物业合同销售人民币1330亿元，同比增长13%，几乎是压线完成年度目标。

　　与此同时，其他几个主要指标则出现了明显下滑。

　　比如，营收增速由2019年的62.97%下滑至34.16%，降幅接近30个百分点；

　　毛利增速从2019年的55.92%滑落到13.23%，降幅更是超过40个百分点；

　　归母净利润增速从2019年的74.39%降至40.63%，下降幅度也在30个百分点以上。

　　可以明显看出，“一顿操作猛如虎”，于2019年成功站上千亿台阶的奥园，在2020年的多项指标都有“失速”迹象。

　　参照“三道红线”标准，奥园剔除预收款项后的资产负债率达到78%，已经踩线，只能归为“黄档”房企之列。这显然为融资和集中供地下的揽储增添了一道不确定性。

　　不过，对于奥园来说，最值得警惕的还是另一个指标——净负债率。

　　从2018年的58.9%，升至2019年的74.9%，再继续攀升至82.7%，奥园的净负债率已经连续三年上升。

　　截至2020年年底，奥园总资产为3256.78亿元，总负债高达2714.26亿元。

　　其中，流动负债2061.52亿元，且主要为短期借款，一年内到期的短期负债就有522.67亿元。

　　此外，在2019年，奥园的土储中，权益比约79%，到了2020年末，权益比下降至71%左右。其中的“虚胖”风险可想而知。

　　很显然，虽然成功跻身千亿房企俱乐部，但奥园很难说有了足够的“安全感”。

　　02

　　明确了上述背景，就更容易理解奥园“牵手”金科背后的逻辑。

　　目前，奥园的区域战略是，聚焦粤港澳大湾区，布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域等四大核心区域。

　　很明显，重庆在其中西部核心区中应该占据一席之地。

　　一来，当前成渝双圈晋升为国家战略，重庆的地产市场潜力尚待释放。刚刚过去的4月，重庆新房价格涨幅全国第一，算是一个很直接的信号。

　　二来，在2007年，奥园就开始进入重庆，至今已接近15年。

　　根据2020年年报，目前奥园在重庆的项目达到18个，数量在粤港澳大湾区之外的区域中处于相对靠前的地位。

　　但是，尴尬的地方在于，除了去年收购京汉29.99%的股权中包括重庆项目，奥园在重庆的土拍市场可谓沉寂已久。刚刚结束的重庆首轮集中供地土拍中也未见奥园的身影。

　　也就是说，虽然进驻时间较长，并且也有一定的土储，但奥园在重庆的深耕能力并未得到足够证明。

　　所以，此番与金科的交流中包括“重庆区域项目”的合作，也就不让人意外了。

　　当然，金科与奥园此前已有不少的合作，并且不限于重庆区域，但这次既然专门点出了“重庆区域项目”，若合作成行，料定奥园在重庆应该会有一些新的动作。

　　考虑到金科在重庆本土的地位，选择金科来开拓重庆市场，至少看起来，对奥园来说也是一个不错的选择。

　　03

　　不过，奥园要想在重庆重振旗鼓，需要克服的困难并不少。

　　首先就是操盘能力的问题。

　　前几个月在成都上演的质量纠纷已是前车之鉴。而在重庆市场，奥园也有过多次不光彩的记录。

　　如封面新闻的报道显示：

　　2020年，重庆奥园天悦湾，业主投诉其大门设计不合理；

　　2020年，重庆万州奥园推迟交房，原合同约定于19年9月30交房，直到2020年6月19日都未交；

　　2021年，重庆奥园悦府，置业顾问郑某以“缴纳定金内控房源”为由，作假收据，诈骗5名购房者80余万元。开发商回复这笔钱是郑某收取的，与他们无关……

　　一再被公开报道的质量事件，被视为是奥园为了冲刺千亿而留下的“后遗症”。

　　但可能不少人忽略的一点是，靠着在广东旧改起家的奥园，其在多地的质量纠纷，“水土不服”应该也是重要原因。

　　要知道，到2020年底，奥园超过60个的城市更新项目中，97%都位于粤港澳大湾区。那么，走出大湾区后，也就意味着奥园要走出舒适区。

　　长期以来在城市更新中所积累的经验，能否在其他地方的其他类型项目中复制，不能说不是一个挑战。

　　其次，重庆市场上目前的大牌开发商可谓非常拥挤，仅凭奥园的体量，竞争优势其实并不明显。

　　若有本地开发者的助力，当然应该会好很多，但作为一个在重庆“存在感”一直就比较低的外来房企，要想真正脱颖而出，恐怕不是找一个合作者这么简单。

　　来源：克而瑞

　　比如，从公开报道来看，我们甚至无从查询奥园在重庆的具体发展战略；克而瑞统计的2020年重庆主城销售额前30强榜单中，也难觅奥园的踪影。

　　此外，合作开发也是一把双刃剑。虽然它是撬动规模的捷径，但也对房企在规模和利润之间的平衡术提出了更高的要求。尤其是对于奥园这样盈利能力有待提高，并且债务高企的房企而言，更是如此。

　　毫无疑问，要提高在重庆的存在感——不管是拓宽土储，还是打响品牌，除了拥抱好大佬，奥园还需要更多的“自强”努力。