实地地产套利背后，是现金流问题还是高杠杆后遗症？_风闻

　　2021年以来，实地地产一直处在舆论旋涡之中。

　　“三道红线”政策出台后，很多企业为了套利或者低成本融资，开始签发票据。票据专业人士指出，银票还好一些，信用背书是银行；商票的信用背书是企业，企业的风险要比银行大的多。

　　据了解，中介机构购买商票后，可再将其质押给银行，或通过低买高卖的转让获利。资质越好的企业，其商票可转让的价格空间就越大。

　　但企业找中间商也会存在一定风险，商票中间商是商票流通中的常见环节，但是商票在流通的过程中，可能有一些涉嫌欺诈的行为发生。

　　据公开资料表示，实地地产全名实地地产集团有限公司，自2020年11月20日首次赴港IPO递表失效后，高管陆续离职，尤其春节前后，高层经历大换血。

　　经过两个月的调整，在实地地产逐步向稳发展时，又陷入“商票拒付”的风波之中。

　　这几年，实地地产一直陷入舆论的风口，对于高杠杆引发的后遗症迟迟得不到很好的医治。

　　众所周知，上市是扩大企业知名度、拓展融资方式的途径，特别的对于高杠杆发展的房地产企业。

　　2020年5月20日，实地地产向港交所提交了招股说明书，不过，截止2020年11月20日，已经失效，实地地产首次IPO以失败告终，截至目前实地地产未再次递表。

　　纵观实地地产的发展，2006年创立于广州，业务主要为在大湾区开发智慧住宅物业。截至2020年3月31日，实地地产在大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和西部核心城区及华北地区选定了14个省份或直辖市的25个城市，合计共同持有37个处于不同发展阶段的地产项目。

　　实地地产应占土地储备1016.9万平方米，包括可供销售或可出租建筑面积55.44万平方米的已竣工物业、总规划建筑面积624.2万平方米的开发中物业以及总规划面积337.29万平方米留作未来开发的物业。在土地储备面积中，广州与贵州所占的比重最大，广州占了11.4%，贵州占了11.1%。

　　其快速发展的阶段在2015年之后。2015年实地地产销售额14.6亿元，却大手笔斥资31.32亿元，连续拿下广州黄埔区的“明星板块”长岭居8宗宅地，成为该板块的最大“地主”。

　　2015年14.6亿元，2016年破百亿，2017年以201.1亿元的销售额跻身百强名单。2017年至2019年，总收益从38.7亿元升至83.23亿元，复合年增长率为46.6%。税前利润从4.14亿元增至17.06亿元，复合年增长率102.9%。

　　不过规模快速增长的背后，财务状况也在趋紧。据招股书显示，实地地产2017-2019年近三年的现金净额分别录得18.70亿元、-3.6亿元和-21.76亿元。再以融资成本为例，近三年分别录得6.59%、6.67%及8.37%。

　　据其招股书显示，2017-2019年，实地地产净资产负债比率分别为3809%、533%及225%，处于行业的最高区间，远远高于红线净资产负债100%以下的标准。

　　在融资新规“三条红线”之下，银行信贷收紧，资本市场对于中小房企的态度越来越冷淡。中小房企想要实现融资扩张，更加困难。