一个二线城市的房产分析，最长要卖29年_风闻

南京新楼市

想换新房，但手里的二手房怎么都卖不掉！

这或许是，当下南京楼市最大的矛盾。那么，南京的二手房究竟有多难卖呢？

数据显示，目前南京二手房库存为110714套，注意，这仅仅是贝壳1家的数据。

进一步观察后，你会发现，近一年时间，南京每月新增房源量稳定在1.5-2.8万套。这也导致，南京二手房库存始终居于高位。

可以说，如今南京的二手房市场已经进入买方市场，去化严重滞后。

我们统计了南京主城八区的二手房去化周期，看看在南京卖一套二手房到底有多难。

秦淮区去化周期最短，大致为23个月，约1.9年；

栖霞去化周期最长，大致为51个月，约4.3年；

雨花台区挂牌房源数最少，去化周期大致约29个月，约2.4年；

江宁区挂牌房源数量最多，去化周期大致为46个月，约3.8年。

下面来看各区重点板块的去化周期。

01

鼓楼区

在鼓楼区，龙江、湖南路、凤凰西街分别挂牌1558套、1467套、1025套，挂牌量名列区域前三。

而成交榜上，凤凰西街、龙江、建宁路分列前三位。

从去化周期表，我们不难看出，鼓楼区的二手房，好卖的是真的好卖，难卖的也是真的卖不动！

如福建路、小市等板块，分别需要79、63个月，约5.25-6.6年才能卖完。

而热门板块，宁海路、定淮门大街，去化周期只要10-11个月，一年不到就能全部卖完！

这主要得益于名校学区的利好，要知道，宁海路、定淮门大街这一类板块，是南京一线学区房的聚集地，二手房房源供不应求，基本都是挂一套卖一套！

这些一线学区房不但去化很快，而且单价都非常高，大部分房源成交价都显示“暂无价格”，在10万+/㎡。

例如，宁海路板块力小+29中的学区房，汉口西路小区，刚成交一套37.78㎡的房源，显示“暂无价格”，我询问中介后得知，该套房源的成交价为542万，折合单价超过14.3万/㎡！

02

建邺区

在建邺区，奥体、奥南、应天西路分别挂牌1846套、876套、708套，挂牌量名列区域前三。

而成交榜上，南湖、奥体、应天西路分列前三位。

今年，建邺区二手房成交价最高的，万达板块的佳和园小区，是金陵汇文初中和科睿小学的学区房，一套47.81㎡的房源，成交单价高达8.5万/㎡。

南湖，是建邺区近90天成交量最多的板块，90天成交了127套房，平均每天成交1.4套！也是去化周期最短的板块，只要1.4年就能全部卖完。

这是因为，南湖板块是南京的老城区，生活配套很完善，而且区域内的房价也不是很高。

奥体，是挂牌房源数最多、去化周期最长的板块，需要49个月，超过4年才能卖完。

这可能是板块内房价偏高造成的，奥体是南京豪宅云集的地方，目标客群是改善群体，而这些买房人一般更偏爱新房。

03

秦淮区

秦淮区，月牙湖、新街口、洪家园分别挂牌1680套、1152套、1135套，挂牌量名列区域前三。

而成交榜上，这三者也分列前三位。

从整个秦淮区来看，去化周期在主城八区内是最短的，约1.9年。区域内所有板块，去化周期都在17-39个月，约1.4-3.2年之间，比较理想。

这得益于秦淮区得天独厚的地理位置，地处市中心，发展成熟，配套完善，而新房量却非常少。

今年，秦淮区二手房成交价最高的是，游府新村，游府西街小学+钟英中学的学区房，一套39.94㎡的房源，成交总价405万元，单价高达10.1万/㎡！

04

玄武区

玄武区，红山、锁金村、樱驼花园分别挂牌1005套、655套、653套，挂牌量名列区域前三。

而成交榜上，红山、宣武门、樱驼花园分列前三位。

从整个玄武区来看，大部分板块去化周期都差不多，在27-39个月之间，约2.2-3.2年，时间都不是很长。

这是因为，玄武区发展成熟，配套完善，距离市中心也近，而且板块内老小区较多，有大量小户型房源，房价相对也较低，适合想在城区上车的刚需、刚改。

05

雨花台区

在雨花台区，板桥、铁心桥、宁南分别挂牌1658套、1027套、740套，挂牌量名列区域前三。

而成交榜上，铁心桥、宁南、板桥也分列前三位。

板桥和梅山，是雨花台区内去化周期最长的两个板块。这主要是因为，这两个板块目前都还没有地铁，交通出行不是很方便。

但是，近期这个问题，迎来了解决方案。

首先，板桥即将迎来板块内第一条地铁，宁马城际S2号线，该线路在板桥内设三站，目前马鞍山段已经开工，南京段预计今年动工，预计2025年通车。

其次，宁芜铁路即将搬迁！近期，宁芜铁路阔能改造勘察设计项目，开始招标。

06

栖霞区

在栖霞区，仙林、马群、迈皋桥分别挂牌2799套、2396套、1192套，挂牌量名列区域前三。

而成交榜上，仙林、马群、月苑分列前三位。

整个栖霞区，大部分板块去化时间都比较长。

这主要是因为栖霞区离市中心比较远，优质学区也比较少，而且区域配套相对不太完善。

但随着燕子矶等板块的配套升级，栖霞区或许会迎来新的转机。

07

江宁区

在江宁区，东山镇、百家湖、麒麟镇分别挂牌3747套、3332套、2817套，挂牌量名列区域前三。

而成交榜上，百家湖、九龙湖、岔路口分列前三位。

区域内去化最快的，是九龙湖板块，这主要是因为九龙湖目前发展的已经很宜居了，但是近几年一直没有多少新房入市，买房人只能转向二手房。

江宁区比较夸张的一个地方，就是汤山镇，去化周期长达348个月，整整29年才能卖完！而且成交周期大多都比较长，挂牌之后1-2年才能卖掉。

08

浦口区

在浦口区，桥北、江浦街道、高新区分别挂牌10327套、3606套、1635套，挂牌量名列区域前三。

而成交榜上，这三者也牢牢占据了前三位。

令人诧异的是，新房市场非常火爆的顶山街道，在二手房市场上的表现却不尽如意，去化周期是区域内最长的，需要68个月，约5.7年。

这是由于，今年板块内新房库存增多，而且严格限价，买房人陆续将目光转向新房市场。

值得注意的是，桥北的二手房挂牌量，高达10327套，是整个南京市挂牌量的十分之一。但是桥北的二手房成交量，也是南京最多的一个板块，近90天成交了611套房，平均每天卖出6-7套房！流通性非常大。

桥北的二手房，单价低，总价也低，是很多刚需在南京上车的第一站，目前成交价大部分都在2万/㎡左右。

结合上述这些数据，我们分析发现，南京部分二手房流动性较低的原因，主要是：

首先，南京新房严格限价，经常出现一二手房倒挂的情况，买房人都对于倒挂新盘趋之若鹜，区域二手房自然就遇冷了。

其次，今年南京很多热门板块新房井喷。

根据南京网上房地产显示，全市一年内新开盘商品房项目多达410个，今年上市住宅3.4万套，这已经可以满足相当大一部分买房人的需求了。

南京许多拆迁安置房要到5年上市，二手房总数还得翻几翻。