发展不平衡与房价高涨_风闻
简单快乐-2021-05-06 16:34
我家对面的房产中介并排倒闭了三家,德佑,汇聚屋和驰宁房产。

德佑

汇聚屋已经改成孙记面馆

驰宁房产
租子高是一个原因,旁边一个原来的西北拉面走了,换成美容美发店,40多平米,年租12万,商业用水电。国家限制炒房是另一个原因,从开始到现在各地已经出台1800多项政策,打击炒房,作用肯定是有的。
我记忆中八年前买二手房,国家已经限制,6月买的,银行合同已经签了,30万房贷就是下不来,卖家等我的钱付市区学区房卖家房款,等了一个多月,先很客气,后来破口大骂,威胁要算我违约,我到邮储银行询问,答复是国家限制房贷规模,要我慢慢等,我也威胁邮储银行,区邮储银行答应只要钱一拨下来就给我,房贷到位迟了一个半月,我心里很不愉快,我的卖家也很不愉快,我和他解释多次,这只是8年前的政策限制,现在更严了。
房价有没有泡沫?不言而喻,我家的楼栋,13年前苏宁开发商交付价格2300到2500,目前的价格是20000左右。而且空置率不断上升,虽然如今房地产市场不景气,但是开发商依旧在不断开发建设,早在2017年我国的空置率就已经有20%了,如今是更高了,预估已经超过两亿套房源空置了,这些房源足够五亿人居住,中国一共才14亿人,这是什么概念,想来大家也清楚。
我岳父岳母因为退休工资低,两人合并才7000左右,不停生病,卖了一套房。理由是如果你有价值200万的房子,我家周围出租月收入只有2500左右,年3万。卖了存银行大额整存整取,3年期大额存单,起存100万元,年利率4.125%,年8.25万。我家周围房价已经连续三年未动,二手房想急售要打9折。
现在大城市买房的限制越来越多,很多中介在违法的边缘游走,用经营贷取代房贷等等,炒房肯定是有难度了。
发展不平衡才是大城市房价高涨的关键,北京,上海,深圳吸引全国高校毕业生,商人,打工者买房定居,房价肯定居高不下,东北和西北如果有几万和十几万一套住宅也不奇怪,没人买。
南京有全国第三高校群和科研院所,每年毕业生就算30%留下来,也是超额的刚需,再加上经商和打工者定居,郊区相对便宜的房子是首选。
如果按照身份证前4位来看,南京公正摇号的清单很容易判断买房人是哪来的。
我们以江北城南中心的滨江嘉品为例,这些买房人,来源地非常清晰。
为什么要以滨江嘉品作为案例来分析?滨江嘉品不属于核心区,相对便宜,但属于热点板块,在整个江北属于中等偏上的楼盘,有很大的代表性。
滨江嘉品这个盘,从去年到现在总共报名了3次,分别是去年12月8日,今年1月20日,以及近期的4月13日,报名人数是1727,1052和2322。当然,这三次都有重复报名。按照“新房数据”的相关数据显示,这三次报名有671个南京土著参与,占比只有16%左右。而其余84%全部是外地人,或者是新南京人。可见,江北的房价已经完全掌握在外地刚需人手中,南京土著基本没有话语权了。

来自淮安和盐城的两个数据非常扎眼,两个城市的报名总数竟然高达748个,比南京土著还要多。而且研究了江北核心区的数据发现,这种现象不是个案,大差不多。
南京土著对于江北兴趣不大,过长江且在郊区,16%的量属于正常现象。江南的情况将完全不一样。
江北的购买力,苏北苏中城市遥遥领先,安徽只有滁州上榜,苏南无一城市上榜。
在江南,研究一下地缘客户相对较多的大校场板块。
大校场是江南非常优质的板块,附近地缘客户众多,在老南京的心目中处于比较不错的位置,我们选取金地大成雅境作为样本,发现果然数据结构出现了明显的变化。
南京土著报名人数高达1197人,占据了38%的份额,远远超过江北的楼盘。这说明在江南优质板块,南京土著还是能够拿捏的死死的。不过仍然有62%的房子被外地人买走。

这些“外地人”(包括新南京人),盐城和淮安仍然比较突出,扬州南通也还可以。苏南城市常州也出现了。这也基本印证了一个观点:
南京的江南人,和苏南两个区域的买房人,不喜欢买江北。但江北的人,因为江北的房价相对便宜,对江北新区认可度极高。各人买各人的,互相不干涉。
但江北和大校场,基本上属于两个极端了。我们再来看看南京的产业重地:软件大道的购买力到底是如何组成的?仁恒城市星光的数据就很关键了。

从软件大道仁恒城市星光的数据来看,南京土著有736人参与,占比40%,仍然具备较大的话语权。淮安、盐城虽然不能跟南京相比,但仍然占据南京买房外地人前两名。徐州扬州仍然不错,镇江 常州等苏南城市在列。
再看麒麟仁恒城市星徽,这代表着一部分刚需,刚改的声音。数据显示,麒麟仁恒的购买力又三分之一来自南京,然后盐城和淮安,继续占据外来购买力前两名的位置。

所以从样本上看,江南板块的外地人购买力占据整体的33%-40%之间,虽然也无法决定市场,但话语权比江北大多了。江南房子更被苏南的人群所接受。
注意,这里的外地人和本地人,完全就是按照身份证前几位确定的。如果你在外地出生,哪怕在南京呆了十几年,也算外地人,这就是一种统计口径。
那么我们分析这个数据,到底有啥用?说明大城市在吸中小城市的血,在中小城市卖一套房,到大城市就可以达到首付标准。
从城市的联系度来看,百度地图上显示的联系度方面,距离南京最近的镇江,马鞍山和滁州这三个城市,是与南京人口流动最频繁的三个城市。但从买房的来源结构看,这三个城市在南京的买房占比并不多。这说明人来了,未必买房。侧面也说明滁州马鞍山和镇江三个城市,与南京的房价价差太大,总人口也有限,导致买房占比不占优势。
再者,南京江北新区房价在南京相对便宜,得到了苏中苏北广大人民的认可。
与此同时我们关注到,安徽人在南京的购买力,最低大概能占到6%左右,最高还在江北,16%左右,整体上10%。这与杭州的安徽人购买力比例其实差不多,都是10%左右。所以南京在安徽的影响力,其实还是有待提升的,这方面还没有体现出“徽京”的实力。什么时候安徽购买力能达到15-20%,才能叫徽京。目前这种说法从经济上还看不出太多。
当然,盐城和淮安能够这么秀,还有一个原因很明显,这两个城市的房价涨的太多了。现在卖掉盐城淮安的房子,买入南京首付几乎毫不费力。去上海又没有资格,来南京办法很多,价格又便宜。
其实大部分的外地购买力,是新南京人贡献的。在南京上学,在南京工作,在南京买房,一条龙下来,这是刚需。而这种格局的背后的本质,是高考格局:即苏北,苏中有大量优秀学生通过来南京上大学留下来了,在南京安居乐业,然后开始买房。这个买房占比,很大程度上体现了考入南京的大学,留在南京工作的比例。安徽再亲南京,南京高校留给安徽的名额是有限的,这是安徽数据不够高的又一层原因。
现在,凡是孩子在南京上学的,都有购房资格。在南京买套房,为孩子未来做准备,大家慌的不是买房,而是通过买房看出高考名额的博弈…
南京房价几乎是外地刚需支撑起来的


中国部分城市房价畸高是发展不平衡的产物,韩国已经是教训了,韩国全国青年往首尔买房定居,政府再怎么打压限制,首尔房价还是一枝独秀,日本除了东京极少数城市,房价都在下跌,东京房价就是不停上窜,均衡发张地区经济才是房价平衡的关键。