发展不平衡与房价高涨_风闻

我家对面的房产中介并排倒闭了三家，德佑，汇聚屋和驰宁房产。

德佑

汇聚屋已经改成孙记面馆

驰宁房产

租子高是一个原因，旁边一个原来的西北拉面走了，换成美容美发店，40多平米，年租12万，商业用水电。国家限制炒房是另一个原因，从开始到现在各地已经出台1800多项政策，打击炒房，作用肯定是有的。

我记忆中八年前买二手房，国家已经限制，6月买的，银行合同已经签了，30万房贷就是下不来，卖家等我的钱付市区学区房卖家房款，等了一个多月，先很客气，后来破口大骂，威胁要算我违约，我到邮储银行询问，答复是国家限制房贷规模，要我慢慢等，我也威胁邮储银行，区邮储银行答应只要钱一拨下来就给我，房贷到位迟了一个半月，我心里很不愉快，我的卖家也很不愉快，我和他解释多次，这只是8年前的政策限制，现在更严了。

房价有没有泡沫？不言而喻，我家的楼栋，13年前苏宁开发商交付价格2300到2500，目前的价格是20000左右。而且空置率不断上升，虽然如今房地产市场不景气，但是开发商依旧在不断开发建设，早在2017年我国的空置率就已经有20%了，如今是更高了，预估已经超过两亿套房源空置了，这些房源足够五亿人居住，中国一共才14亿人，这是什么概念，想来大家也清楚。

我岳父岳母因为退休工资低，两人合并才7000左右，不停生病，卖了一套房。理由是如果你有价值200万的房子，我家周围出租月收入只有2500左右，年3万。卖了存银行大额整存整取，3年期大额存单，起存100万元，年利率4.125%，年8.25万。我家周围房价已经连续三年未动，二手房想急售要打9折。

现在大城市买房的限制越来越多，很多中介在违法的边缘游走，用经营贷取代房贷等等，炒房肯定是有难度了。

发展不平衡才是大城市房价高涨的关键，北京，上海，深圳吸引全国高校毕业生，商人，打工者买房定居，房价肯定居高不下，东北和西北如果有几万和十几万一套住宅也不奇怪，没人买。

南京有全国第三高校群和科研院所，每年毕业生就算30%留下来，也是超额的刚需，再加上经商和打工者定居，郊区相对便宜的房子是首选。

如果按照身份证前4位来看，南京公正摇号的清单很容易判断买房人是哪来的。

我们以江北城南中心的滨江嘉品为例，这些买房人，来源地非常清晰。

为什么要以滨江嘉品作为案例来分析？滨江嘉品不属于核心区，相对便宜，但属于热点板块，在整个江北属于中等偏上的楼盘，有很大的代表性。

滨江嘉品这个盘，从去年到现在总共报名了3次，分别是去年12月8日，今年1月20日，以及近期的4月13日，报名人数是1727，1052和2322。当然，这三次都有重复报名。按照“新房数据”的相关数据显示，这三次报名有671个南京土著参与，占比只有16%左右。而其余84%全部是外地人，或者是新南京人。可见，江北的房价已经完全掌握在外地刚需人手中，南京土著基本没有话语权了。

来自淮安和盐城的两个数据非常扎眼，两个城市的报名总数竟然高达748个，比南京土著还要多。而且研究了江北核心区的数据发现，这种现象不是个案，大差不多。

南京土著对于江北兴趣不大，过长江且在郊区，16%的量属于正常现象。江南的情况将完全不一样。

江北的购买力，苏北苏中城市遥遥领先，安徽只有滁州上榜，苏南无一城市上榜。

在江南，研究一下地缘客户相对较多的大校场板块。

大校场是江南非常优质的板块，附近地缘客户众多，在老南京的心目中处于比较不错的位置，我们选取金地大成雅境作为样本，发现果然数据结构出现了明显的变化。

南京土著报名人数高达1197人，占据了38%的份额，远远超过江北的楼盘。这说明在江南优质板块，南京土著还是能够拿捏的死死的。不过仍然有62%的房子被外地人买走。

这些“外地人”（包括新南京人），盐城和淮安仍然比较突出，扬州南通也还可以。苏南城市常州也出现了。这也基本印证了一个观点：

南京的江南人，和苏南两个区域的买房人，不喜欢买江北。但江北的人，因为江北的房价相对便宜，对江北新区认可度极高。各人买各人的，互相不干涉。

但江北和大校场，基本上属于两个极端了。我们再来看看南京的产业重地：软件大道的购买力到底是如何组成的？仁恒城市星光的数据就很关键了。

从软件大道仁恒城市星光的数据来看，南京土著有736人参与，占比40%，仍然具备较大的话语权。淮安、盐城虽然不能跟南京相比，但仍然占据南京买房外地人前两名。徐州扬州仍然不错，镇江 常州等苏南城市在列。

再看麒麟仁恒城市星徽，这代表着一部分刚需，刚改的声音。数据显示，麒麟仁恒的购买力又三分之一来自南京，然后盐城和淮安，继续占据外来购买力前两名的位置。

所以从样本上看，江南板块的外地人购买力占据整体的33%-40%之间，虽然也无法决定市场，但话语权比江北大多了。江南房子更被苏南的人群所接受。

注意，这里的外地人和本地人，完全就是按照身份证前几位确定的。如果你在外地出生，哪怕在南京呆了十几年，也算外地人，这就是一种统计口径。

那么我们分析这个数据，到底有啥用？说明大城市在吸中小城市的血，在中小城市卖一套房，到大城市就可以达到首付标准。

从城市的联系度来看，百度地图上显示的联系度方面，距离南京最近的镇江，马鞍山和滁州这三个城市，是与南京人口流动最频繁的三个城市。但从买房的来源结构看，这三个城市在南京的买房占比并不多。这说明人来了，未必买房。侧面也说明滁州马鞍山和镇江三个城市，与南京的房价价差太大，总人口也有限，导致买房占比不占优势。

再者，南京江北新区房价在南京相对便宜，得到了苏中苏北广大人民的认可。

与此同时我们关注到，安徽人在南京的购买力，最低大概能占到6%左右，最高还在江北，16%左右，整体上10%。这与杭州的安徽人购买力比例其实差不多，都是10%左右。所以南京在安徽的影响力，其实还是有待提升的，这方面还没有体现出“徽京”的实力。什么时候安徽购买力能达到15-20%，才能叫徽京。目前这种说法从经济上还看不出太多。

当然，盐城和淮安能够这么秀，还有一个原因很明显，这两个城市的房价涨的太多了。现在卖掉盐城淮安的房子，买入南京首付几乎毫不费力。去上海又没有资格，来南京办法很多，价格又便宜。

其实大部分的外地购买力，是新南京人贡献的。在南京上学，在南京工作，在南京买房，一条龙下来，这是刚需。而这种格局的背后的本质，是高考格局：即苏北，苏中有大量优秀学生通过来南京上大学留下来了，在南京安居乐业，然后开始买房。这个买房占比，很大程度上体现了考入南京的大学，留在南京工作的比例。安徽再亲南京，南京高校留给安徽的名额是有限的，这是安徽数据不够高的又一层原因。

现在，凡是孩子在南京上学的，都有购房资格。在南京买套房，为孩子未来做准备，大家慌的不是买房，而是通过买房看出高考名额的博弈…

南京房价几乎是外地刚需支撑起来的

中国部分城市房价畸高是发展不平衡的产物，韩国已经是教训了，韩国全国青年往首尔买房定居，政府再怎么打压限制，首尔房价还是一枝独秀，日本除了东京极少数城市，房价都在下跌，东京房价就是不停上窜，均衡发张地区经济才是房价平衡的关键。