集中供地，房企格局“骤变”？_风闻
一号财经-看得见的商业世界2021-05-05 17:56
一个公共政策的出台，势必要经过内部严谨论证，然后再付诸公议，公开征求意见，必要的还需要经过权力机关严格的审读、表决程序。这么做就是要寻求社会的最大公约数，避免预出台政策造成一部分或大部分公众群体利益受损。
但眼下，唯一例外的，就是涉房政策，这里的政策主要是指行政法规或行政指令，外界无法窥测政策的决策过程、决策逻辑，事后也不会评估决策影响。事实上，这些政策绝大多数是结果前置的政策，是禁止性的行政法规或指令。
现在，重点城市集中供地的政策付诸实施了，我们可以通过实践来检验政策的效果及影响。
当初出台这一政策的背景，就是要平抑重点城市地价，通过集中供地的方式，来压紧房企资金链，避免他们制造地价泡沫，地价降下来的同时，能稳定住房价。
另外还能通过这种方式能加速行业洗牌，让那些资金实力不足的中小房企无法参与到这场土拍当中，助推行业的集中度。这就是制度设计的初衷。
“大树底下不长草”
目前长春、广州、重庆等城市的第一轮集中供地已经揭晓。
长春土地集中供应共涉及51宗宅地，最终成交38宗住宅用地，2宗流拍，有11宗终止挂牌，从溢价率水平来看，整体市场表现比较平淡，溢价率较2020年整体有所下降，但平均楼面价上涨了20%，从这一点看，并未达到平抑地价的效果。
以下数据来源于网络
（图：长春近2年土拍市场热度对比）▼
当然，长春作为并不热门的“热点城市”，本身并不在房企的重点拓展范围内，平淡的首秀也并不意外。
那么作为一线城市中集中供地首秀的广州，情况又是如何？
广州首次集中供地48宗，总用地面积超393万平方米，挂牌总价超901亿元。最终经过两日的鏖战，合计成交42宗，流拍6宗，揽金906亿元。
一号君根据广州市公共资源交易网上的数据进行了整理统计，除了黄浦区三个地块因报价和竞配建达到摇号条件尚未公布归属外，其余39宗地块中，有22宗为地方国资、央企和TOP5房企竞得，整体占比56%；
以下数据由一号地产整理
（图：广州土地出让地块一览）▼
其中就有华润、厦门建发、西安高科等国企央企的贡献，唯一有点小意外的是，排名百强靠后的房企上坤居然联合湖南省内一家企业，从一众地产大鳄中虎口夺食，抢得一块地。
而在0溢价的22宗地块中，有13宗地块为国资所拿，8宗地块为广州或深圳当地房企所拿。
怪不得媒体惊呼国资是最大赢家。当然，本土房企同样是受益者。
至于重庆土拍就热闹许多了，甚至用“疯狂”来形容也不为过。
这次重庆集中供地共推出119宗地，其中主城区46宗，起拍总价444亿元，分成4月28、29日两天进行。
以下数据由乐居财经整理
（图：重庆出售24宗地块一览）▼
土拍首日供应的3宗挂牌，21宗拍卖地块。房企土拍热情高涨，西区热度飙升，今日共有14宗地块溢价率超过50%。
不出意外，上述高溢价地块分别由招商蛇口、融创、佳兆业、中交、中铁建、龙湖、长城及华宇、金科、新希望联合体等央企国企和头部房企拿下。
要说还是央企财大气粗，招商蛇口以32.5亿元成交价将沙坪坝区西永组团地块收入囊中，楼面价10460元/平方米，溢价率高达130%。
当然，龙头房企也是大赢家，据了解，重庆土拍首日第二场结束，土拍成交总金额为328.43亿元。龙湖、融创两家分别斥资75.54亿、55.6亿元各拿下3宗地块，这两家占土地成交总额的40%。
从广州、重庆土拍目前的情况看，希望通过集中供地抑制土拍价格的政策初衷似乎并未达成。
相反，这种抬高土拍门槛的新玩法，对于财大气粗的央企国企和头部房企玩家来说，只会成为高手过招的竞技场，所谓“大树底下不长草”。
都是土豪，还会在乎什么溢价率？
加剧融资困难，推高融资成本
热点城市集中供地，而且多数集中在相同的时间段内，这就十分考验房企的现金流。
在房企融资三道红线和银行涉房两道红线之下，房企的融资渠道相较以往已然紧缩；这下集中供地，许多房企为了拍地，在同一时间段又要巨量资金，市场需求同一时间释放，把融资成本更是推高到史无前例的高度。
近期海哥与多家TOP30房企、银行行长和地产私募、AMC机构高管交流，发现现在开发贷都已要7%-8%了，外资银行甚至给出了8%-9%的报价，许多银行给出的理由是没有额度；
如果要前融，成本则普遍在15%、16%以上，且许多金融机构明确表示无法提供前融资金，甚至有top3房企愿意接受20%的成本，这其中还不包括中介机构的居间服务成本。
当然，这些融资困难对国企央企是不存在的，他们可以从当地银行取得低于基准利率的信用贷款，甚至能设立自己的资金池，向其他民营房企提供融资服务，赚取利差，如近期土拍大热的徐州市场，地方国企淮安水利就扮演了这么一个角色，一方面高价拍地，另一方面兜售资金。
真是一条甘蔗两头吃。
拿地，对许多房企意味着规模和生命线，而这次推行集中供地的热点城市，更是房企的护城河，所以即使资金成本贵、土拍竞争激烈，他们也不得不硬着头皮上。
而此番土拍，须缴纳的保证金规模也是高的吓人。如果报名参加广州土拍，所有地块的保证金就将达到145亿元。
这种规则，只适合人民币玩家。
假设广州拍地，均摊一下，有20家房企报名了所有地块，那么冻结的保证金将达到2900亿元，如果按照3.5%的利率和冻结一周的时限来算，广州市公共资源交易中心的账户上将多出2个亿的利息。
而事实上，仅黄浦区那三块摇号中的热门地块，据了解每块都有30多家房企争抢，累计冻结的保证金将达1000多亿。因此，业内人士估算，此次广州土拍保证金，将在3000亿左右。
如此巨量的资金在同时冻结，对一地的金融系统也将是一个考验。
如果广州仅仅是一个预演，那么接下来的上海、北京，恐怕更加令人惊恐。
而对于高额的融资成本而言，这些最终会转嫁到疯狂的土拍和买房人身上。
“刚需”很受伤
集中供地除了推高房企融资成本，抬高土拍成本之外，对买房人的伤害更是加大了。
原本全社会仅仅是苦高房价久矣，种种调控措施的初衷也是平抑房价，防止过快上涨。
但现实往往是，理论上行得通、理想化的制度设计，会被冲击的一塌糊涂。
房企为了参与集中土拍，除了拓展融资之外，还需要加强自己项目的销售，加快现金回流。
这也就催生了房地产销售端的种种怪象。
此前“全款优先、半款请进、按揭站外边”的现象不仅进一步蔓延，在上海等地还出现了“售楼处消失”、“劝退按揭认筹”等等。
说实话，房企也是被逼的没办法，作为市场主体，肯定会从效益端考虑最优选择。由此催生出上有政策、下有对策的现象。
而随着此次集中土拍的陆续开展，进一步抬高土地溢价的同时，许多在售楼盘已经开启了关闭售楼处、劝退买房者的动作，毕竟如重庆这两日的土拍，已经出现了“面粉贵过面包”的情况，下一步重庆楼市整体房价上涨将成为不可逆的大势。
因此，有业内人士分析称，两集中的土拍新政，将会进一步加剧土拍饥渴度，并加大非两集中城市的土地竞争激烈程度。
而现实，的确是朝着这样的方向发展，近期如浙江的区县地王频出，江苏徐州、淮安等地土拍屡创新高。
实践是检验真理的唯一标准。可惜，我们的某些“肉食者鄙”，拍脑袋做决策，别说实践这关过不了，连理论关都过不了。
充其量，是一个美好的愿景，是一个理想主义者。