巨额担保、股权抵押、高周转事故频发，中南建设隐忧多_风闻

　　由于战略失误，中南建设过去在远离核心发展区域的小城市郊区获取了一些规模较大的项目，由此带来的一系列问题仍未解决。在三四线城市房市前景堪忧背景下，中南建设的各个隐忧或进一步加剧。

　　中南建设盈利能力弱问题或无解

　　4月26日晚间，中南建设发布了2020年报，报告期内公司实现营业收入786.01亿元，同比增长9.43%；同期实现归属于上市公司股东的净利润70.78亿元，同比大幅增长70.01%。

　　财报业绩看似不错，中南建设股价在次日也小幅上涨。

　　但仔细分析下，中南建设的业绩并不算多好，未来还有诸多隐忧待解。首先，中南建设归母净利大增近七成，但数据显示其净利润中有高达40.79%是非主营业务的投资收益。同时，中南建设的综合毛利率仅17.29%，在房企中属于较低的水平。拉长周期看，2015—2019年中南建设的毛利率分别为21.58%、16.41%、16.31%、19.56%、16.75%。可见中南建设的盈利能力一直偏弱。

　　中南建设接班人陈昱含在业绩会上表示，高速增长期过了，增收不增利是全行业的现状。可见，中南建设未来的盈利能力大概率会保持低位。

　　同时，中南建设的债务压力仍然较高。

　　年报显示，中南建设剔除预收款后的资产负债率为79.8%，负债率为97.8%，现金短债比为1.04，仍然踩中“一道红线”。同时，中南建设及控股子公司对外担保余额722.65亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司的股东权益的251.79%。截至3月初，中南城投及其一致行动人陈昱含合计质押公司股票11.78亿股，占其持股比例的56.67%，占中南建设总股本的30.64%。

　　土储集中三四线城市

　　对于毛利率低下，中南建设此前曾表示是由于公司过去在房地产业务领域的战略选择不清晰，在远离核心发展区域的小城市郊区获取了一些规模较大的项目，这些城市市场容量有限，这些项目销售周期长，导致资金时间成本高，项目利润率低。

　　直到目前，以上问题没有缓解。数据显示，截止2020年末中南建设在建项目规划建筑面积合计约3042万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1430万平方米。在合计4472万平方米可竣工资源中，一二线城市占比仅约36.4%。

　　此前，三四线城市的楼市需求较为依赖棚改支撑，但2020年棚改已经基本结束，加之绝大多数三四线城市缺乏产业支撑、年轻人持续外流，三四线城市住房需求出现明显下滑趋势。

　　未来，中南建设这种主要布局三四线楼市的房企不仅面临毛利率低的问题，未来大概率还将面临更大的去化压力。

　　高周转下事故、质量问题频发，涉多起致人死亡事故

　　中南建设是一家高周转特征明显的房企。2020年，中南建设又提高了周转效率，开盘时间由2019年的7.7个月提升到目前的6.8个月。

　　但高周转对房企运用能力要求非常高。58安居客房产研究院首席分析师张波曾表示，高周转本身是企业发展的“加速器”，但一味追求加速的最大弊端在于，各环节衔接极易产生问题，就像一部车要维持长期高速动作，对于车体自身的性能要求极高，各零部件间也要有良好的配合度。高周转对于房企自身的要求也极高，资金、运营、销售等环节皆要有高度协同性，环节间衔接不顺可能更容易出现意想不到的后果。

　　中南建设没有逃脱高周转导致的事故多发问题。

　　2020年10月30日，淄博市桓台县住房和城乡建设局下达一份《停工整改通知书》，由中南旗下的淄博锦琴房地产有限公司开发的桓台中南樾府19号住宅楼，因工程存在隐患被停工整改。

　　同日，杭州市萧山区住建局回应业主反映质量问题表示，中南君奥时代项目由杭州中南锦望置业有限公司开发建设，目前该项目尚未交付，萧山区住建局质检部门将督促开发公司积极做好与业主的沟通解释工作。

　　2020年3月19日，合肥城乡建设局通报表示，2020年3月11日下午，合肥中南樾府项目二标段工程发生一起生产安全事故，造成1人死亡。

　　2019年5月11日，在陕西省延安市宝塔区，中南建设全资子公司施工总承包的项目发生机械伤害事故，导致1人死亡。

　　2019年年5月1日上午10时，在湖北省武汉市黄陂区，由中南建设全资子公司建设的中南拂晓城108一期项目二标段发生物体打击事故，死亡1人。

　　2019年1月，山东潍坊市建设工程质量安全监督站发布的文件显示，中南锦悦房地产开发公司开发的中南保利樾府项目发生一起起重机械坠落事故，导致1人轻伤。

　　致死事故就有多起，中南建设房屋质量问题就更多。据媒体报道中南建设还曾出现过剪力墙严重偏差的“楼歪歪”事件。事故和质量问题透支了中南建设的品牌口碑，未来将越来越影响其去化。