中南建设担保额达净资产2.5倍 大股东股权质押过半_风闻

　　中南建设盈利能力明显偏弱，毛利率仅17.29%，真实债务风险较高，但仍激进拿地并确立了销售金额翻倍至5000亿的目标。

　　净利润4成靠投资收益，毛利率仅17.29%

　　4月27日，中南建设发布2020年财报。2020年，中南建设实现销售金额2238.3亿元，同比增加14.2%；实现销售面积1685.3万平方米，同比增加9.4%；实现营业收入786亿元，同比增长9.4%；归属于上市公司股东的净利润70.8亿元，同比增长70%；综合毛利率17.29%，同比微增0.54个百分点。

　　值得注意的是，中南建设非主营业务中投资收益贡献很大，非并表项目确认的投资收益达到42.9亿元，占利润总额的比例高达40.79%。

　　同时，中南建设的盈利能力偏弱，其综合毛利率仅17.29%，其中房地产业务结算毛利率也仅仅19.14%，大幅低于行业平均水平的25.2%。2020年6月，深交所因中南建设开发业务毛利率过低等原因向中南建设发去问询函。

　　总负债增17.9%，被质疑“明股实债”

　　截至2020年底，中南建设剔除预收款后的资产负债率为79.8%，负债率为97.8%，现金短债比为（扣除掉受限资金）为1.04。从“三道红线”全踩，到目前两项达标降档至“黄档”，尤其是其负债率较上年同期大幅下降71.6个百分点。

　　但是这不代表中南建设的债务风险实质性下降。财报显示，中南建设的总负债规模达到了3108.9亿元，比年初增加17.9%。其中，有息负债规模为799亿元，比年初增加14.3%。

　　更重要的是，中南建设被质疑“明股实债”。

　　2020年，中南建设少数股东权益达196.62亿元，较2019年大增265.2%，占总权益的比重也由上年的20%提升至40.66%。但中南建设2020年的净利润中，少数股东损益为7.26亿元，占比仅为9.3%，权益与利润“倒挂”现象明显。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，少数股东权益与利润的差额，是识别企业“明股实债”的重要指标之一。如果二者之间长期差别较大，那大概率存在“明股实债”的可能。目前大多数房企通过“明股实债”的方式来优化财务报表，这样可以降低企业整体负债率，获得融资也更为方便。但“明股实债”的风险也不容忽视，“隐形”负债无法查有所据，会导致数据失真和误判。

　　同时，中南建设及控股子公司对外担保余额722.65亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司的股东权益的251.79%。截至3月初，中南城投及其一致行动人陈昱含合计质押公司股票11.78亿股，占其持股比例的56.67%，占中南建设总股本的30.64%。

　　以上数据都说明，中南建设的真实债务风险较高。

　　激进拿地，坚持扩张

　　即使盈利能力偏弱，企业债务风险较高，中南建设仍然坚持扩张。

　　业绩沟通会上，中南建设实控人陈锦石的女儿、中南建设董事、副总经理陈昱含表示，2021年中南建设的销售规模约在2500亿元左右，同比增幅约10%左右；未来几年大概10%左右，或早或晚会实现5000亿元规模。

　　2020年，中南建设仍然高溢价激进拿地。2020年6月，徐州市出让一宗住宅用地，经过221轮激战，中南建设摘得地块，成交价格5.52亿元，溢价率139%；10月，中南建设在湖州南浔区竞拍了一宗宅地，经过89轮竞价，溢价率达到63.86%；11月，超过100%的溢价率地块诞生了——经过80轮竞价，中南建设联合江苏海润城市发展公司，以43861.99万元竞得南通一地块，溢价率109.67%。这无疑埋藏了风险。

　　同时，中南建设在低线城市占比过高。截止2020年末，中南建设在建项目规划建筑面积合计约3042万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1430万平方米。在合计4472万平方米可竣工资源中，一二线城市占比仅约36.4%。

　　受人口流出、调控政策等因素影响，三四线及更低线城市的房地产市场普遍被看衰。中南建设坚持将三四城市作为主要目标市场，未来或面临更多的盈利不确定性和债务风险。（内容来源：财观社）