重庆土拍年度大戏开启，信息量很大，房价还压得住吗_风闻

　　文丨西部菌

　　土地供应“两集中”政策出炉后，重庆首批集中供地土拍，在4月28日上午正式拉开序幕。

　　在4月7日，重庆公共资源交易网发布了供地清单，其中中心城区共有46宗地，主要分布于大渡口、茶园、中央公园、空港、西永、大学城、大杨石等区域，总起拍价超444亿元。

　　从今天的情况看，此次供地市场关注度颇高，房企之间围绕部分地块的竞争也相当激烈，更是出现了溢价率130%的地块。

　　那么，这一轮供地对房企竞争格局，对未来的房价走势，会产生哪些影响？

　　01

　　本次供地在28日和29日两天举行，一共6场。其中今天9:30、14:00、19:00各一场。由于时间关系，西部菌只对上午和下午白天两场进行简单梳理。

　　上午、下午的供地一共16块，主要集中两江新区、大渡口区、沙坪坝区和北碚区，拿地的房企分别是：

　　中铁建、中交、佳源、康田、融创、长城、龙湖、华宇+金科+新希望、绿地、招商蛇口、融创+海伦堡、佳兆业、龙湖+颐天康养。

　　由于是“两集中”政策出台后重庆的首次集中供地，所以房企的准备也比较充分，没有像广州那样出现流拍的情况，总成交价达328.43亿元。

　　而且，头部房企，尤其是在重庆深耕的房企，拿地的决心和能力明显更强。16块地中，融创和龙湖都是拿下3块，其中龙湖花费的总价达到75.54亿元。

　　成交的16块地中，溢价率基本都处在40%、50%左右的水平，低于40%的比较少，最高溢价率达到了惊人的130%。

　　对比一季度全国300城住宅用地17.4%的平均溢价率，此次土拍溢价还是比较高的，说明房企对重庆市场的看好，也说明此次的竞争比较激烈。

　　从成交价看，地块总价最高位于大渡口区大渡口组团，由龙湖以35.6亿元拿下；溢价率最高的位于沙坪坝区西永组团，由招商蛇口以32.5亿元拿下，楼面价10460元/平方米。

　　另外，本次土拍的平均楼面价为6347元/平方米，而16块地的成交楼面价，基本都上了8000元乃至9000元的门槛，万元地更是出现了4块，最高达到13451元/平方米，由融创拿下。

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　　在今天的土拍中，招商蛇口无疑是极具存在感的房企之一。130%的溢价率，32.5亿元的总价，10460元/平方米的楼面价，放在近几年的重庆土地市场上都算比较高的了。

　　招商蛇口从深圳蛇口片区起家，招商局集团旗下的企业，2020年的全口径销售额达到2780.1亿元，排在龙湖的前面，正好位于房企全口径销售额的第十强。

　　招商蛇口进入重庆已经有17年，算入渝较早的一批。不过近两年来，在重庆市场上的动作其实并不多，拿地力度有所放缓。如据报道，2019年只在重庆拍地2宗，且都是底价成交。

　　克而瑞数据显示，招商蛇口在重庆的销售额为84.74亿元，排在第9位，不高不低。

　　这次以高溢价率重金揽储，间接说明，在成渝双圈战略背景下，招商蛇口有加码重庆的迹象。

　　来源：铭腾机构

　　招商蛇口之外，浙江嘉兴起家的外来房企佳源，这次也颇为吸引眼球，其以22.4亿元拿下空港258.06亩地，楼面价10329元/平方米，溢价率48.3%。

　　佳源集团的业务较为多元，因为摊子铺得太大，近几年资金压力比较明显。比如《国际金融报》曾报道了这样一个细节：

　　2017年，浙江卫视王牌选秀节目《中国新歌声》台州赛区总决赛曾由佳源冠名。2018年底，节目组试图商谈新一季的合作，但因为资金吃紧，佳源拒绝了。 

　　佳源集团旗下的上市公司佳源国际此前发布的2020年全年业绩简报显示，去年集团合同销售金额约为308.279亿元，同比上升约7%。在房企中位于80名之外。

　　不过在资金承压的背景下，佳源在重庆拓土的力度，倒是明显加强。

　　最典型的是2017年，佳源联手中农国信集团开发运营中国摩（重庆）项目，项目对外宣传的规格相当高，5年周期总投资额预计达200亿元，据称是“全球最大尼克室内主题乐园”。

　　去年11月，佳源在重庆拿地。这次集中供地中，佳源再次斥资22.4亿元拿下万元地，深耕重庆的意图昭然若揭。不过作为中小型房企，在重庆能不能站稳脚跟，还有待观察。

　　来源：铭腾机构

　　重庆本土房企金科，在白天场土拍中没有单独进账，颇有些意外。不过在西部菌撰文时，晚间场，金科联手美的成功在高新区西永拿地，成交楼面价再次刷新，达到12950元/平方米。

　　明天金科是否有更大的动作，值得观望。另外一个悬念是，重庆本土的几个中小型房企，如迪马股份旗下的东原地产，以及协信，会拿出怎样的力度来守擂本土市场？

　　根据铭腾数据，东原、协信的去化周期，全都在2年以内，这意味着未来并没有太多的储备货值推向市场。如果不抓住集中供地的机会揽储，未来的市场份额将出现下滑风险。

　　03

　　从这次集中供地的情况，其实可以隐约窥见未来重庆楼市的走向。

　　先说房价。

　　2020年的重庆土拍中，成交楼面价最高为14142元/平方米，所在地块位于重庆江北区观音桥，年底由豪宅专业户香港置地拿下。

　　江北本身是重庆主城核心区域，地少，楼面价自然高。

　　而今天的集中供地中，白天场融创下13451元/平方米的楼面价新高。比江北位置稍偏一些的高新区的西永组团板块，晚间场土拍又出现了2块楼面价12000元/平方米的地。

　　考虑到明天还有大批渝北等区域的土地，今年还有剩下两次集中供地，去年的楼面价纪录再次刷新的概率很大。

　　房企在重庆激烈夺地，成本必然会反馈到房价中。所以未来的房价继续上涨，并不奇怪。本身这也和重庆的战略地位、经济预期以及人口流入状况相吻合。

　　当然，房住不炒还是大前提，有上涨预期，但大涨的可能性较低。

　　再说板块。

　　本次集中供地，可以发现两个规律。第一，位置核心的区域，基本上没有多少供地。中心城区全部的46宗地中，渝中区、江北区都无地可供。尤其渝中区，挂零状态已经持续几年。

　　来源：铭腾机构

　　第二，中心区域外围的地块，溢价率和成交楼面价，都在不断拉升。溢价率反应的是房企的竞争激烈程度，而成交楼面价最终会直接影响到销售价格。

　　那么这意味着，渝中、江北等中心区域的新房将越来越少，卖一套少一套，未来的价格，还会因为供应稀缺而持续上涨。同时，在新房的竞争中，中心城区外围区域将成为重要战场。

　　最后说方向。

　　今天的集中供地，最让人惊讶的莫过于西永板块，诞生了130%的溢价率，成交楼面价普遍突破万元，并且拿地的都是一些偏头部的房企，可见这一区域的房地产市场前景。

　　其实不仅是这次土拍，近两年西永的楼市热度可谓持续升温，地价、房价不断刷新。

　　西永的升温，正是成渝相向发展背景下重庆向西的一个缩影。城市规划发展的方向，决定着房地产和楼市的发展走向，这得到了又一次证明。