富裕社会：该告别居住贫困_风闻

来源：上海金融与法律研究院

文 | 党国英（中国社会科学院农村发展研究所研究员）

注 | 本文为党国英教授在第162期【鸿儒论道】的演讲，经本人审阅。

什么是富裕社会

今天我演讲的题目是“富裕社会的居住形态”，首先，要了解什么是富裕社会。抛开其他的社会文化一些因素，我理解的富裕社会是反映富裕社会、社会发展程度的四个指标：一个是恩格尔系数，二是国民的居住形态，三是国民的劳动参与率，四是社会平等状况。

联合国的有关的文件涉及到三个指标，而且在人力发展指数的构造当中，越来越细致，新的版本大家都知道，有的可能已经看到。但是它有一个缺点，没有反映国民的居住形态，这是一个很大的遗憾，其实在社会进步当中，居住形态确实比较重要。有史以来，全世界总人口增加，土地总量没有增加，但是人类居住形态总体上越来越好。欧洲早期的城市，按文献记载，1平方公里达到20万人口；现在每平方公里基本上在5000人以下。居住形态没有随着人口密度增加而变坏，相反变得越来越好，这很有意思。

我们对上述几个指标略做讨论。

支出结构可以反映一个国家的富裕程度，下图分别是欧盟与美国的家庭支出结构。要说明的一点是，两者的支出结构不可比，因为用的指标不一样：欧盟支出结构里，食堂、出差、餐厅的食品消费单列，美国没有列；美国把储蓄列进去，欧盟没有列。但是，可以看到美国和欧盟的恩格尔系数都比较低，应该在20%以下。

更具体一点，在下面的欧盟国家2019年恩格尔系数中，可以看到除了罗马尼亚和立陶宛以外，欧盟其他国家恩格尔系数都在20%以下。

那么，中国的恩格尔系数是多少？我看国内对恩格尔系数的研究不太深入。而且，要回答我国恩格尔系数到底是多少，非常困难。关于恩格尔系数的更合理计算要注意3个问题：1.食品的公款消费以及集团食品消费没有列入个人支出。二、农民的自产自用的因素非常重要，恩格尔系数计算当中也忽视了。我原来没有分析不知道，一分析以后发现比值相当高，考虑农民的自产自用因素以后，实际恩格尔系数会提高。3.官方统计当中有政府财政的农林水支出，系数计算时还应考虑这部分支出对食品价格的影响。这个因素考虑进来以后恩格尔系数又要提高。综合这3个因素的影响，实际的恩格尔系数会提高大约7个百分点,达到37%。这就不是一个富裕社会的恩格尔系数。

在这里，我没有考虑储蓄，如果把储蓄考虑进来以后恩格尔系数会降低，这样做这会引起经济学家们的质疑，但这样处理便于国际比较。为什么考虑储蓄呢？我认为考虑非常有必要，因为我们的储蓄是对消费的替代。如果考虑储蓄，会不会和住房支出形成重复计算？我觉得不会。因为欧美买房首付比例很低，我们的比例就比较高，特别是买第二套房时首付更高。我们买房时往往一个家庭有储蓄，形成购房的投资支出，由此产生的隐形的利息收入，是住房支出的实际成本。这个因素被考虑尽量以后，实际恩格尔系数会下降，但也达到27%，远高于经济发达国家。

准确的劳动参与率数值不好得到，按国际机构和官方公布的一些数据做推算，我们的劳动时间成本、劳动参与率比发达国家高。由UNDP2018年披露的信息，我国的劳动参与率达65.7%，比经合组织国家平均水平高出9个百分点；如果考虑到加班因素，比经合组织国家高出约25%。同样的GDP，我们付出的劳动成本比别人多，这个也是判定富裕社会是不是实现的重要因素。

社会平等状况，通常用基尼系数来反映。但我对这个工具的应用有不同看法。基尼系数用的比较广泛，包括皮凯蒂写的《21世纪资本论》，以及很多人对欧美国家的一些批评文章当中也经常讲这个系数。这个系数的缺陷是只算收入的差异，没有考虑投入的差异。我们给劳动投入也做一个基尼系数，这两个基尼系数做一个比较。比较的结果，能看出经济体系是不是存在多劳多得、少劳少得情况。我们的劳动投入经常以“996”工作时间来表示，说明我们的劳动投入很大，我们都可以感受到这个问题很突出。这是关于平等因素。

我国的居住形态

下面我们重点来谈居住形态。

下面这个图是我们国家的支出结构。我们的住房跟欧美住房不可比，我们主要是单元楼房，欧盟和美国主要是独栋房屋，这是我们讨论住房时遇到的一个很大的问题，很多人总是比住房，谈每平方米多少钱。其实说的不是一码事，人家是以独栋房屋为主，我们是以单元楼房为主，这很不一样。

广义的居住形态包括以下要素：

1. 居住支出占总支出的比重。 

2. 房屋的空间形态，包括房屋间的空间关系，如独立住宅与集合住宅，单层住宅与多层住宅等。 

3. 房屋的所有权状况，如自有房屋与租用房屋。 

4. 房屋品质，如房屋水电装备、结构材料、能耗水平、抗灾性能、舒适程度等。 

5. 房屋建造地的人口布局环境，如居民区在城市建成区的占地比重，社区的人口等级混合程度，房屋距离市中心的相对距离等。 

6. 房屋建造地的商业及生活环境，如商业设施、文化设施的配套水平。 

7. 多元化元素。

我国的居住形态，我称之为集体主义的居住形态，即发挥住房功能在各种物件有许多是共享的，宅基地共享，进入房间的前端设施共享，某类声音信息的屏蔽条件共享，私密空间被压缩，更没有私人院落。更重要的是，这种住宅到了开始大修时间，就更涉及集体行动，而且取得一致意见的成本很高。 

**这种居住形态到大修时间，房屋的居住品质已经很差，也很难大修。**纽约的哈莱姆地区曾经是高档住宅区，后来居住品质下降以后，富裕人逐步迁出，穷人渐渐进入，便成了穷人区，由此产生居住贫困。我们能不能避免这个趋势？我看很难。

我国独栋房屋的比例小，到底占比是多少，我们不太清楚。我费了很大的劲想了解这个问题，做了一个统计数据的检索：2006年以后，严格讲是停止了审批别墅建设用地，**可以看到从2006年开始到2015年，别墅和高档公寓每年的供给量是负增长。**按理说2006年以后就没有别墅、高档公寓，实际上有没有呢？有。因为开发商想了很多办法，还是有别墅进入市场交易，但是量的确非常少。

房价怎么样呢？我们院出的最新的蓝皮书，2019年商品房每平米均价9310元。购买100平米房屋的家庭，一般年收入为10万元，意味着房价是家庭年收入的10倍。按照美国一个学者的说法认为2倍合理，更多的说法认为是4倍比较合理。请大家注意，这里说的是单元楼房，单元楼房就10倍房价收入比，如果要换成独栋房，还要乘以3-5，这是保守的说法。

我们的居住形态还有其他的一些问题，特别是这个居住形态对我们的心理健康影响特别大。这方面文献很多，可能做环境心理学的学者对这个问题比较熟悉，一般在讨论城乡关系、讨论住宅建设问题当中，不太注意这个事。这方面研究有很多重要结论，在这里给出一些他人研究的结论：住的越密，对心理的负面影响越大。

**居住形态跟社会稳定也有关系。**看到一个资料讲伦敦的社会动乱与居住方式的关系，如果没有一战、二战，本来伦敦独栋房屋比重更大，因为战争轰炸搞了一些集合住宅。社会动乱的频度、程度跟集合住宅有关系，集合住宅区域更容易出现这个问题。

此外，居住形态还影响到总需求。集体主义的居住形态形成了“消费抑制”，不利于总需求扩张。除农业以外，我国目前总体上是产能过剩。但农产品存在需求刚性，所以，总需求适度扩张不会引起显著的通货膨胀。通货增长保持低于劳动生产率的水平，有利于经济增长，也有利于经济结构的调整。所以，中国需要通过居住形态的变革，解除“消费抑制”，这对于我国经济的长期增长具有关键性意义。这个问题我们有机会再讨论。

**居住形态是不是跟土地资源有关系？**很多人都觉得我们的土地资源很紧张，所以不可能多建独栋的。大量的文献证明，从大的方向来看，住宅形态和土地资源没有关系：有史以来，人口增加，土地总量没有增加，但居住形态越来越好。特别是针对我国的情况，这种关系也不大。

荷兰的居住形态如图表所示：荷兰的国土人口密度比我们国家还要高，人家的居住形态很好，除了沿海两个省独栋房屋比例小（但是也接近50%），其他省就是以独栋房屋为主。 

东京的人口密度更不用说了，按占比面积来讲，建成区的居住用地主要用来建造独栋房。近年来占比还在提高，已经超过60%。**东京是一个老城市，怎么会有这样的调整？微调是可以的，但是调的结果是什么呢？是独栋房比例的增加。**这个变化令人深思，这说明建成区的存量土地也可以调整，而且还不需要大拆大建。不仅如此，东京的房价也低。前几年，在新宿，100万人民币可以买到200平的宅基地，再要400万人民币把这个房子盖起来，200平中有100平盖两层，100平的院子，这在东京的水平也算比较高了，总的费用是500万。卖地广告是我自己拍的，但是200平的宅基地上盖房子要花400万是日本的规划专家告诉我的。 

所以这些案例告诉我们，不要说因为土地资源紧张就必须如何如何。我还有一个数据，国际机构几年前估计我国城市人均占地是155平（不是住宅地），而我国规划标准是人均100平。实际水平比155还要高，我后面要对此进一步讨论。 

以上说明我们的居住形态确实有问题。农民当然可以说是独栋住宅，只是质量总体上比较差。

我国政府已经宣布建成了全面小康社会，要进入一个富裕社会，再过一些时间要进入发展阶段更高的富裕社会。但是，与发达国家比较，居住形态的差异很大。这个问题如果现在还看不出来，过上几十年这个问题会越来越突出，其实官方已经看到了，已经觉得高楼有问题，怎么办？大城市的调整似乎困难，县以下能不能改一改？官方也认为可以改，要求控制在6层以下。其实，大城市同样可以调整。现在注意到这个问题也不迟，但不能再拖延了。

 

居住贫困的原因

我们的居住形态为什么是这样的？我觉得有几个原因：

1、是土地用途管理制度的缺陷，我们对住宅用地采取了限制供给的政策。数据表明，住宅建设用地占城市建成区的比重越来越低，我国一般在25%以下，欧洲一般在45%左右。

2、是土地权利配置的缺陷。土地制度给土地要素的经济利用带来了很多不确定性。由不确定性产生出的一些成本是交易成本。交易成本大了当然影响交易、影响价格。这其实是对福利的伤害。我国存量土地浪费严重，利用率低，这个判断是有数据支持的。而这种情形发生的原因，与土地使用期的规定有关。

**3、农业效率低，为什么会影响到居住？**我们有一个非常常见的说法，因为有一个说法“饭碗要端在自己手上”，一定要有多少地、多少粮。整个人类社会的进步，人口增加，人们吃的越来越好。原因是农业越来越靠科技、靠资本。资本、土地和劳动相比，劳动在减少，土地看成一个常量（不增加），作为耕地来讲土地总量是减少。主要是靠资本和科技推动农产品的数量，适应人口的增长。人口不断增长，但我们吃的越来越好。所以，从长期看，土地不是农业发展的制约。

中国的情况是什么呢？农业效率低。粮食单产率大概是美国的80%，80%的差距好像不大，但是成本特别高。因为成本高，粮食生产其实是亏损，每一种粮食产量的成本都比较高，小麦单产超过美国，但是小麦的成本大概是美国的3倍。这使我们总忧虑国民的饭碗问题。想想，如果我们的粮食单产能提高20%，粮食总量就接近年产8亿吨，饭碗、菜碟的安全就都不用操心了。

目前的忧虑，是我们限制住宅用地的一个重要理由，至少是嘴上说的理由。近年来，住宅用地占建设用地的比重越来越小，我们给出的2010—2016年的数据，住宅用地的供给比重由20%降到6.7%。在这么一个供地状况之下，国民居住形态很难改善。 

我们进一步分析，究竟是不是因为土地资源紧张而不能增加住宅用地的供给？有很多数据表明，我们的存量土地的浪费特别大，国家审计署做过报告，认为土地供应当中有很多的浪费。有些地方做过“三旧”改造，费九牛二虎之力进行“三旧”改造，能节约出来30%的土地，这个比例相当大。按单位建设用地的GDP产出来算，我们的建设用地效率也显著低于欧盟国家。存量建设用地浪费非常突出，不是我们没有土地，甚至退一步说，要改善中国的居住用地的供给，不需要打耕地的主意，现在建设用地的总量已经很大。

农村地区的土地浪费也非常厉害，做一个推论，考虑农村的空置房、废弃的宅基地，几个方面的因素加起来，推算大概有4000万亩农村建设用地没有利用。这个用地如果用来通过增减挂钩的办法来扩大城市居住用地的供给，当然是非常重要的资源。

刚才傅蔚冈讲到他们介绍过的图书，《美国梦魇》，我阅读此书确实很受启发，一个英国的学者读了美国人的研究以后，在《经济学人》作家上发过一个文章，我从那个文章中摘录了这句话，美国人如果对土地管理制度做改善，美国的GDP增量会增加，幅度大概是6.5—13.5%，是好几年的经济增长幅度。实际情况也是这样，加利福尼亚的土地管制程度比较高，引起很多效率低的问题。哪里好呢？德州比较好，简单来说就是什么地方土地管控比较弱、市场化程度高，什么地方房价低，居住品质高。特别有意思的是，我比较过休斯敦的土地利用水平，跟美国的一般水平作比较发现，休斯敦可以说没有土地规划。我这样说，有些专家会批评。政府的土地规划处，严格讲不能说人家没有土地规划，因为开发商会也会发挥规划功能。就这个事情我曾经跟开发商做讨论，简单说我们认为好像离开了政府的行为以后就会无政府主义、乱来。那个开发商说，我们怎么会乱来，乱来以后房子卖给谁？！休斯敦的土地利用效率反倒比别的地方高，这很有意思。 

 

改革的目标和改革的可能性

我对富裕社会的居住形态做了一个大略的构想。

第一、希望我们的独栋房屋要增加，集合住宅要不要呢？要，集合住宅的人群是18—28岁未婚的独立青年，这个比例估计在13%左右；还有政府资助的低收入人群，这个在英美国家也有，政府给穷人盖的房子，我在阿伯丁看到的，政府给穷人建造的公寓楼大概17、18层，环境比我们这里要好很多，楼下就是高尔夫球场；还有公寓养老倾向的人群。加起来35%左右，其他人群就应该有独栋房屋居住。

 

第二、给出这样一个住房结构，35%的人住集合住宅，65%的人住独栋房屋，这样的居住结构要付出什么样的代价？在这里很难具体给定数，但是看欧美和美国的支出结构，如果他们是成熟社会，住房支出不能少，应该是食品饮料支出的2.5倍。恩格尔系数是12%，住房开支应该是25—30%。

第三、房屋不要搞50年、70年，房屋就是永久产权，宅基地是永久的使用权。如果要发生用途变化等等因素，可以通过市场、少数情况下通过行政命令加以干预。

其他的，政府要以不动产税来调节住房的公正，满足公正的要求。住宅区占城市建成区的比重最好在40—45%。还有一些其他的管理办法，因为时间问题不能多说。

**人们最关心的问题，究竟有没有这么多的土地？宏观看土地没什么问题，真正要考虑的问题是修订规划，通过规划的调整立刻就柳暗花明。**在这里给出一个左边两列数据是一个城市（不说哪里），实际情况是这样，右边两列是调整后的指标，我自己根据假设的可能性做调整。如果做出这个调整，欧美一般土地使用结构，65%的居民住独栋住宅，土地是没有问题的。

前面讲了东京的土地存量调整，我们能不能做到？中国本来就经常在拆房。我们的存量调整是什么后果？居民住宅用地在存量调整中的比例反而变小，而东京的存量调整使独栋住宅占的比重增加，总的居民住宅用地占城市建成区用地比重也增长，差不多5年时间增加的1.5%。

存量调整怎么办？前面说过，有一些城市做“三旧”改造，发现已经在“三旧”改造当中能整出来30%的利用效率低、可以重新安排用途的土地。现有的住宅区占建成区的比重是20%，还有可利用的这个30%，使用其中的三分之二，两个加起来是40%。我们不能太拘泥于土地功能区控制目标。一定不能有这样的想法：钢铁厂搬走，腾出来的地不够一个小区，不是5平方公里、不是2平方公里，只有半平方公里，就不让他搞一个住宅区。这样一个思路就不行。

考虑到时间已经到了，作一个总结：确实改革开放以来我国发展的速度比较快，我们归结为给了市场更大的调整空间，中国人所拥有的潜能得到挖掘，进步确实很大。但是要建成一个由全面小康社会转型为富裕社会，前面的四大指标都要改进：恩格尔系数要降低难度还是相当大，居住形态要改善。恩格尔系数降低，大家多能接受，吃饭更便宜，大家都高兴；居住形态改进，很多人现在懵懵懂懂，认为这个好像不重要，一般人会问我：我们连楼房都买不起，怎么买独栋住宅。**这不是价格的问题，价格问题是供需结果，政策一调整、思路一转换，就完全不一样了。**我们的价格不是真正的市场价格，说土地资源有问题，说楼房都买不起，何谈独栋住宅，这都是连民科都够不上的说法。

就说到这里，谢谢大家。