阳光城“降速”，盈利能力连年偏低之下会否“踩雷”对赌协议？_风闻

　　债务压力下，曾经以高杠杆著称的阳光城增速明显放缓。阳光城引入战略投资者，但同步签订的“对赌协议”又给阳光城带来了盈利压力。

　　“闽系”阳光城增速明显放缓

　　4月14日，阳光城集团发布的2020年度业绩报告显示，报告期内，阳光城实现销售金额2180亿，同比增长3.3%；实现营业收入822亿元，同比增长34.60%；归母净利润52亿，同比增长29.85%。

　　土储方面方面，2020年，阳光城拿地金额707亿元，其中权益地价402亿元，合计补充权益土地储备约726万平方米，新增货值1800亿元。而2019年，阳光城拿地金额656亿元，权益地价492亿元，新增货值为2798亿元。

　　克尔瑞2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜显示，阳光城排名第18位，较2019年下降了5位。

　　作为“闽系”房企，阳光城曾以高周转、高负债、高速扩张著称。2015年-2019年，仅用四年时间，阳光城的销售额完成了从300亿元到2000亿元的跨越，年复合增长率超过60%。

　　从2020年的销售金额、销售面积、土储和克尔瑞排名等数据来看，阳光城的增速较往年明显放缓。

　　阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在业绩发布会上表示：“2021年，销售目标设置为2200亿元以上，同时努力实现1100亿元营收目标。” 从2021年销售目标来看，阳光城在有意地控制增速。

　　债务水平大降，但存“明股实债”嫌疑

　　一般来说，房企主动“降速”，都与债务压力有关。以“闽系”房企的高周转特色，阳光城过去高速扩张积累了非常高的债务负担。数据显示，2016年-2019年分别为259.9%、252.3%、182.3%、138.2%。在“房住不炒”、特别是“三道红线”调控压力下，阳光城必然要牺牲规模增速以降低负债水平。

　　2020年报显示，阳光城现金短债比为1.53；净负债率也降至94.9%；剔除预收账款的资产负债率为79.1%，较上年同期上升约1.5个百分点，仍未达到70%的要求，目前踩中“一道红线”。

　　截至2020年末，阳光城有息负债规模为1060.39亿元，有息负债规模依然较大，债务压力虽然降低，但仍有降低负债的压力。朱荣斌表示：“阳光城目前为黄档企业，首先要维持黄档企业不降档，未来，计划在5年内达标成为绿档企业。”

　　值得注意的是，虽然财报数据显示其债务水平下降，但阳光城面临着通过“明股实债”掩盖债务的质疑。

　　2020年5月27日，阳光城收到深交所下发的监管函。监管函显示，阳光城于2015年-2017年期间存在向公司合并报表范围外或持股比例不超过50%的房地产项目公司提供财务资助但未履行相关审议程序和披露义务的情形，期间阳光城使用闲置募集资金补充流动资金。

　　有业内人士表示，上市房企作为股东给表外项目做融资担保是业内通用做法，将部分有息负债放到表外降低负债率，也存在粉饰报表嫌疑。

　　近年，阳光城少数股东权益占比接近50%，但其归属少数股东的损益占比却低于10%，分给少数股东的利润偏低，有着比较明显的“明股实债”嫌疑。

　　对赌协议会否给阳光城“埋雷”？

　　2020年，阳光城引进泰康成为战略投资人，入股比例达13%。但阳光城也向泰康许下了十年的业绩承诺要求，以阳光城2019年40.2亿元的归母净利润为基础，前五年（即2020－2024年），阳光城归母净利润每年年均复合增长率不低于15%，且前五年累积归母净利润不低于340.59亿元。业绩承诺期的前五年（即2020－2024年），如出现任一会计年度的年均复合增长率低于15%，阳光集团应对阳光城进行现金补偿；业绩承诺期的后五年（即2025－2029年）内，如出现任一会计年度的实际归母净利润小于承诺归母净利润，阳光集团应对阳光城进行现金补偿。

　　不过，年报显示，2020年阳光城的利润率为6.68%，较前几年有所下滑。2016年-2019年分别为7.3%、6.72%、6.92%、7.08%。2020年毛利率为18.88%，在行业内同规模企业中处于较低水平。

　　对此，朱荣斌在业绩会上表示，利润率低不可怕，怕的是产生亏损，阳光城的利润率有可能还会下降，但在利润率低的情况下，也可以实现利润总额的增长。

　　阳光城已经以5年为期要将负债率全部降到“三道红线”要求之内，未来大概率将延续低增速风格。在“房住不炒”和住宅限价等政策，叠加阳光城规模增速放缓、利润率偏低影响之下，未来长达10年的对赌协议期内，其或有可能完不成业绩承诺。阳光城引进战略投资，或有可能成为其为自己埋下的“雷”。