依靠“明股实债”，金辉控股8个月实现“三道红线”全转绿？_风闻

　　“房住不炒”政策下，即使一贯以激进的高杠杆、快周转模式著称闽系房企也开始慢了下来。但也并非没有例外，百强榜上的闽系房企金辉控股就实现了高增长的同时，只花了8个月时间实现了“三道红线”全部转绿。

　　金辉控股是如何神奇地化解高增长和快速压降负债率的矛盾的呢？

　　金辉控股神奇化解高增长与“低负债”的矛盾？

　　近日，金辉控股发布了2020年年报。2020年，金辉控股确认收入达348.8亿元，同比增长34.3%；实现净利润38.2亿元，同比增长42%；合约销售金额为972亿元，同比增长9.39%。在上市房企中，金辉控股的增速排名比较靠前。

　　2021年前两个月，金辉控股销售增速更是迅猛，前两个月实现合约销售160.1亿元，与上年同期相比增长了2.3倍，其中2月份提升了9.6倍。

　　近几年，金辉控股一直保持了高增长态势。2017年-2019年，金辉控股分别实现营收117.77亿元、159.71亿元、259.63亿元，年复合年增长率48.5%。同一时期内，其净利润也保持着10%的复合年增长率，其中2019年增幅为16.96%。

　　“房住不炒”政策下，即使一贯以激进的高杠杆、快周转模式著称闽系房企也开始慢了下来。金辉控股比较少见地连年保持高增长，更反常的是其只花了几个月时间实现了“三道红线”全部转绿。

　　根据年报显示，截至2020年12月31日，金辉控股净负债率大幅下降至75.3%，非受限制现金债比提升至1.4，除预售款项后的资产负债率为69%，成为目前为数不多的“三道红线”全绿上市房企。

　　但根据其2020年IPO时招股说明书数据，截止2020年4月30日，金辉控股还是踩中“三道红线”的“红档”房企，且净资产负债率高达180%。

　　被质疑“明股实债”美化负债率

　　金辉控股神奇地压降负债率的秘密，应该就藏在其少数股东权益数据上。

　　公开数据显示，2019年金辉少数股权益为45.49亿元，而2020年少数股权益变为了145.50亿元，同比大增219.85%。经计算可知少数股东权益占到权益总额的40.29%。但是，就全面收入盈利来看，少数股东占据的利润只有6.9亿元，仅仅占到全部盈利的18.06%。

　　少数股东的权益占比和其获得的利润占比明显不匹配，是比较典型的“明股实债”特征。

　　同策研究院资深分析师肖云祥分析金辉控股的少数股东权益数据表示，一般情况下，要快速降低净负债率，公司可采取减少有息负债，增加现金或者是增加所有者权益来完成。但如果从美化报表的角度看，从所有者权益入手是比较好操作的，也就是采用“明股实债”的办法。

　　金辉控股增长质量并不高

　　虽然近年取得了不错的增长，但金辉控股的增长质量并不高。

　　公开数据显示，金辉控股的收入主要依赖二三线城市，更重要且前景更好的一线城市占比过低。从其销售收入城市排名看，2020年，金辉控股在北上广深一线城市中仅上海市场贡献了1.68%收入，一线城市基本处于“失守”状态。贡献率较高的为西安、福州、重庆、宁波等二三线城市。其中，西安销售贡献率最高达到14.4%。

　　财报显示，截至2020年底，金辉控股土地储备总建筑面积达到3072.7万平方米，其中94.7%位于二线及核心三线城市。随着房地产调控政策进一步收紧，三线及以下市场未来前景不明。

　　同时，金辉控股22.1%的毛利率和10.9%的净利率在同等销售金额房企中排名属于较低水平。而据公开数据显示，2020年,上市房企平均毛利率为25.2%，全国百强房企净利润率为11.2%。金辉控股的毛利率和净利率水平也低于行业平均水平。

　　有外界评论认为，金辉控股毛利率偏低、增收不增利的局面或许与其高速扩张中高溢价拿地的策略紧密相关。根据易居研究院中国百城居住用地报告，2020年上半年金辉控股拿地平均溢价率达43.5%。（内容来源：财观社）