弘阳地产：核心财务指标向优，三道红线翻绿_风闻
一号财经-看得见的商业世界2021-04-10 16:44
翻看了这份年报的核心财务数据，弘阳的表现，堪称中型房企稳健发展的标杆生。
报告显示，2020年弘阳地产实现合约销售额人民币865亿元，同比增长32.8%；实现营业收入人民币201.6亿元，同比增长32.9%；净利润增至人民币18.5亿元，同比增长13.4%。
而外界颇为关注的房企融资三道红线情况，弘阳地产的表现是：扣预收账款的总资产负债率是69.4%，净负债率是50.3%，现金短债比是1.6倍，即使剔除受限资金后，现金短债比仍保持了1.1。三道红线，全线飘绿。
受年报利好影响，资本市场予以了正面回应，3月30日弘阳地产股价大涨3.82%。
实现高质量增长：销售营收大增 盈利能力稳健
客观而言，弘阳地产能在疫情严重影响和调控政策频出的2020年取得如此成绩，是十分不易的。
用弘阳业绩发布会上的词来形容就是“稳健”、“靠谱”。
2020年也是弘阳地产首次提出“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的新战略后的第一年。
这一年，弘阳地产实现累计合约销售额为人民币865亿元，同比增长32.8%。而按照公司管理层年初制定的全年750亿元销售目标来看，弘阳地产2020年超额完成年度目标，目标完成率约为115%。
同时，弘阳地产的合约销售均价同比大增10%至14622元/平方米，在去年这样的市场环境中，弘阳的销售均价能逆势上扬，体现了其不断提升的产品竞争力和不断优化的区域布局。
凭借稳步扩大的销售规模，在克而瑞发布的2020年房企销售排行榜上，弘阳地产位列前50强。
值得关注的是，近三年来弘阳地产的销售业绩复合增长率达到了35%，高于行业平均水平；销售回款率也常年保持高位，2020年，弘阳地产签约回款率近90%；合约负债则达到了293.83亿，同比增加了18%，为未来提供了丰富的可结算资源，真正实现了有质量的增长。
此外，弘阳地产的盈利能力进一步提升。年报显示，弘阳地产2020年实现营业收入人民币201.6亿元，同比增长32.9%，公司毛利润2020年增至人民币45.1亿元，同比增长18.2%；净利润增至人民币18.5亿元，同比增长13.4%；核心净利润16.6亿元，同比增长13.2%。
利润率方面，毛利率约22.4%，净利率达9.2%，核心净利率达7.4%，利润水平仍保持在有竞争力的行业水平，相较头部房企毫不逊色。
优化布局：深耕区域布局，重仓热点都市圈
2020年作为弘阳地产“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”新战略布局的第一年，新战略意图取得了显著成效。
年报显示，弘阳地产2020年共获取50块新地，其中二线以上城市占比57%，强三线城市占比30%。
作为江苏起家的的弘阳地产，在做透大江苏方面，2020年在江苏储备了291.75亿元货值，截至去年底，江苏的货值在弘阳地产总货值中占比达到56%。
毕竟是长三角核心区，深耕布局江苏的效果显而易见，弘阳地产去年在江苏省的销售额为459亿元，成功步入省域十强。
深耕都市圈和做强中心城方面，弘阳地产目前已实现除连云港外的江苏省全域化布局，以及长三角、大湾区、成渝、山东半岛、长江中游、中原等全国最优质都市圈的全面占位，布局城市超60个，去年公司新获取的50个项目均位于上述都市圈内。
与此同时，都市圈深耕战略也给弘阳地产带来了丰厚的回报。从去年全年的销售业绩构成来看，新一线及二线城市合约销售占比高达82%，其中长三角区域合约销售额占比达到78%。
土储方面，去年全年弘阳地产共新增土储面积687万平米，截至去年底，弘阳地产拥有2006万平方米土地储备，较2019年末增加18%左右，其中74%的土地储备位于一二线城市。
除了土储布局的优化，弘阳地产的拿地策略也更加多元化。据了解，2020年获取的项目中招拍挂占比65%，收并购和商住联动拿地占比35%，多元化拿地策略进一步降低了拿地成本，有效保障了利润空间。
此外，弘阳地产的业绩会上还透露，今年年初的可售资源达到了1400亿，而今年全年还能提供150左右的可售货值，其中长三角和大湾区占比将达到7成。
1550亿的可售货值，由此可见，2021年弘阳地产的市场表现很值得期待。
**“地产+商业”**两翼协同，培育未来增长点
相较于传统地产业务，弘阳的商业地产业务较少受到关注。但我们通过弘阳年报发现，弘阳的商业地产业务正逐步成为新的业绩增长点。
2020年，弘阳地产的商业经营及酒店经营收入同比大增20.3%至5.43亿元，去年已开业门店重资产出租率维持90%以上，并与300多家品牌达成战略合作。目前弘阳地产在建商业项目包括安庆弘阳广场、常州凤凰拾光里、常州·弘阳1936等。
业绩会上，弘扬地产集团总裁袁春展示了弘阳的南京桥北“商业+住宅+产业联动”的400万平米综合体项目，灯火通明的现场和诸多的网红的打卡点表明，“弘阳是有商业基因的，我们很懂商业，我们知道怎么样做商业，未来双轮驱动我们会非常坚定，我们会持续的加强和商住联动获取项目。”袁春表示，我们未来计划每年获取3-5个项目，通过这样的项目获取，一是保障住宅毛利率的实现，另外通过商业重资产，好的商业重资产基因落地来未上市公司提供一个稳定的经营收入，保障我们未来利润的实现。
目前，弘阳商业已形成以年轻中产、成熟中产、亲子家庭为客群，以“年轻、潮流、品味”为品牌定位，成功打造了弘阳茂、弘阳广场、弘阳生活+三条主力产品线，成为推动城市发展的重要力量。
通过对“双Mall+游乐演艺”强大商业基因的挖掘，实现了自有资源的贯通，释放更大的消费势能，打造弘阳商业区别于其他城市综合体运营商的优势竞争力。2020-2021年，弘阳商业稳居“2021中国商业地产百强企业TOP12”。
赢得资本市场认可****融资成本创新低
2020年是弘阳地产高质量发展的一年，在房企融资“三道红线”的调控下，弘阳地产顺势而为，积极降杠杆，截止2020年底，“三道红线”全部为绿。
与此同时，弘阳地产的债务结构也得到进一步优化，长短债比例方面，短期借款占比由2019年末的42%下降至35.4%，同比下降了6.6个百分点；若扣除外存内债金额，弘阳地产的短债只有84.3个亿，短债仅占总体债务的28.8%。
资金安全方面，截至期末，弘阳地产年末现金额同比增10.0%至人民币185.3亿元。
弘阳地产稳健的财务表现，得到了资本市场的广泛认可。2020年至今，弘阳地产共计获得10家境内外机构给予“买入”、“优于大市”评级，包括中信里昂、建银国际、招银国际、尚乘集团、国泰君安、海通国际等。信用评级方面，惠誉、穆迪、联合国际等均维持了原有评级，并给出了展望稳定或展望正面的评估。
在获得机构认可的同时，弘阳地产融资渠道及融资成本也在持续优化。
今年1月，弘阳地产发行了一笔4年期3.5亿美元票据，票面利率7.30%，是截至目前弘阳地产在境外发债利率最低，同时也是弘阳地产历史上年期最长、单笔规模最大、账簿规模最大的一次发行，账簿高峰期近52亿美元，峰值认购超14倍。这充分体现了弘阳地产融资渠道多元化、融资成本持续优化、财务状况稳中向好。
弘阳地产集团董事会主席、执行董事曾焕沙表示，2021年行业将回归理性，回归经营本质，弘阳地产将继续沿用提质增效为年度经营主题，拥抱变化、顺应监管、敬畏市场，坚持聚焦深耕，以利润为导向实现有质量的稳健增长。