“众筹买房”试验彻底失败了_风闻

文|内幕君

那个曾想把房价按在地上摩擦的尝试，失败了。

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2014年3月4日，时任中关村股权投资协会执行秘书长的尹立志，发了一条震动IT圈和地产圈的“朋友圈”。

这条“朋友圈”的内容是关于“众筹买房”的。

没做过开发商的尹立志计划在河北沧州中捷高新产业园盖一个小区，小区房价比市场价低30%。

按照他的设想：通过朋友们众筹资金，然后找地方政府低价拿地，再找人帮忙盖房。

当时狗蛋就震惊了，这模式要能行得通，地产营销人得失业。

而IT圈新贵们有点兴奋。因为比市场价便宜30%的“天鹅肉”，似乎是给他们准备的。

尹立志的众筹项目对参与者有资格要求：必须是互联网或者金融企业的中高管。他说，这些人有实力，对新生事物又有强烈的好奇心。

众筹令发出短短一个月，报名人数超过200人，通过资格审核的100多个。当时国内各大媒体争先报道尹立志的创举，有媒体称他是“中国地产众筹第一人”。

《中国青年报》也在2014年03月27日12 版议论了此事，标题是这么写的：

让人耳目一新的众筹买房。

狗蛋说，2003年，湖南小伙尹立志还是个高中生的时候，30岁的联想集团IT工程师于凌罡就发出过“众筹建房”的倡议，也是在北京发起。

他在很多网站发帖，号召合作建房，并告诉大家“合作建房将比普通商品房便宜30%-40%”。这样的振臂一呼激起了很多低收入群体的热情。

不管是尹立志还是于凌罡，狗蛋说，中国地产众筹鼻祖都是混北京IT圈的，这大概能说明两点：

一是北京房价真的高；二是搞IT的真有创新精神。

当时《中国青年报》报道尹立志的众筹项目时说，“这是北京中关村一群人正在操作的一个众筹小区”“在北京五环房价已经达到每平方米数万元的情况下，这里的房价每平方米只要3500元”。

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理想很丰满，现实很骨感。

众筹建房，很难解决用地问题。在土拍市场拿地吧，就大家东拼西凑那些钱根本抗衡不了财大气粗的房企；去找政府定向拿地吧，人家也不能便宜给。

沧州市政府推广中捷高新产业园区，需要尹立志从北京引来产业，想引产业就得先引人才。居于此，尹立志发起“众筹买房”倡议，想通过“白菜价”的房子把北京IT圈、金融圈中高层引入沧州。

不过尹立志对外总说，他们要建的是一个互联网金融社区，在意的不是房子，而是入住后邻居是谁。

和于凌罡想绕过开发商不同，尹立志计划找开发商代建。

狗蛋知道，新故事比老故事新鲜点，但故事没变成经验的话，总有一天会讲不下去。

这个被称“中国首例‘众筹买房’”的伟大设想，后来就没有后来了。尹立志对媒体直言：

与地方政府的沟通以及与地产商的协调过程太过复杂。

他还说，这种模式更适合地产开发商以及有能力的房产销售商来尝试。

中国的大地产商们也的确尝试了。

2014年，万科、远洋都搞过“众筹”。万科和平安好房联手推出买房众筹项目，如果众筹金额达到一定额度，所有众筹参与者可享受到比周边市场价低近13%的优惠购房价，甚至还推出“平安万科购房宝”，这是一款年化收益率在6.5%以上的金融产品。

远洋与京东旗下互联网金融平台合作，也是以众筹享受折扣来吸睛。

看起来是众筹买房，本质却是众筹理财或者众筹型营销。

狗蛋说，挂羊头或者挂牛头都是为了卖狗肉。那时候众筹的概念实在太火了，正儿八经的房企也忍不住上凑。于是，2015年5月29日，中国地产圈又诞生了一个新联盟：

中国房地产众筹联盟。

联盟名誉主席有三个，分别是马明哲、郁亮、张玉良，创始成员企业有平安集团、万科、绿地、碧桂园、旭辉、华远、世茂、蓝光、绿城等25家。

关于成立联盟的目的，他们说“旨在以众筹模式改造房地产”。

后来就没有后来了。

这些房企估计都忘了自己加入过这么一个联盟。

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真正把众筹模式玩出花来的，是一家叫作众美的河北小房企。

尹立志号召中关村新贵们“众筹买房”那段激情燃烧的岁月里，众美找过他谈合作。众美的老板刘永凯和尹立志算起来是校友，都是河北师范大学毕业的，一个学地理，一个学国际贸易，一颗想把“高房价”拉下来的野心让他们相遇在地产行业。

在此之前，刘永凯的众美一直盘踞石家庄，干的就是合作建房，和后来尹立志“众筹买房”的模式差不多，针对的都是群体性客户：

河北师范大学、河北省科技厅、河北国家电网、中石油河北分公司都曾是众美的服务对象。

唯一的不同是，众美自己就是开发商。

但众美更喜欢说自己是社区生活的服务商，并不依靠传统地产开发赚钱，他们的房子会大幅削减成本，还原真实房价。

怎么还原？

地价、建安成本没法降，算盘就落在利息和税费上面。比如，想办法少交些增值税。

再如，众美通过“众筹模式”，先找到客户并让客户掏钱，然后带着这些钱去拿地。等到开发建设要用钱了，再让客户做消费贷或者抵押贷等等筹钱。

如此，和银行打交道少去好几回，也就省下一大笔利息费。

理想听起来很丰满。

众筹与定制相结合，众美可以拿到低成本资金，购房者可以买到符合个性化需求的低价房，看着“不负如来不负卿”。

2017年，众美集团联席总裁吴志慧出席“第九届中国房地产科学发展论坛”，他跟同行们分享了众美“众筹定制模式”成果：

17年间累计服务了89家团体客户，为超3万户家庭定制了优质优价的商品房。

走出石家庄后，众美把触角延伸到天津、北京、山东等地。

2018年，工信部工业文化发展中心等多家单位联合主办第五届中国品牌口碑年会，会上评选出一堆2017年度中国好口碑品牌。众美和海尔、华为、小米等一同入围，并捧回一个奖项：

最值得消费者信赖的生活定制服务品牌。

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表面岁月静好，实际暗雷涌动。

去年，百度贴吧有一个“众美非法集资”的帖子，底下跟帖的有找众美退钱的河北师范大学教职工，有自称十个月没发过工资的众美员工，也有众美各地项目受害者，大家有一个共同的担忧：

众美沦为下一个卓达。

最近，雷点陆续爆了。

2月10日，广州市中级人民法院发布一条公告，内容关于原告大业信托与被告河北众美等的金融借款合同纠纷，纠纷始于去年。

公告说，众美欠了大业信托2.3亿元贷款本金未偿，应付利息近1500万。

而据《中国房地产报》最新报道，天津众美青城最后一期因资金断裂陷入烂尾，54户业主交房无门。业主透露：有政府部门工作人员劝我们自救，集资交付欠款单位。

狗蛋说一查发现，众美欠总包单位1.9个亿，一户平均得凑350万。

无独有偶，济南章丘众美书香华府也迟迟未交付，业主已经收了两次延迟交房通知函，项目售楼处人去楼空，有关人员电话无人接听。章丘区住房和城乡建设局调查后说，主要是因为“该项目开发主体受资金及疫情影响”。

说到底，不走寻常路的操作在缺乏有效监管的时候，很容易出问题。

2015年，众美参与保定涿州市码头镇西马庄村改造，计划在当地搞特色小镇项目，3年了都没通过立项便被撤销了。

当初运作众筹吸收的投资款，众美至今还没还上。

尹立志被新华网评为地产年度人物的2014年，新华社旗下的《财经国家周刊》专门写过一篇文章介绍众美的开发模式，标题叫“住宅‘众筹’试验”，文章称该模式“让买房人参与拿地过程，绕开预售制，能拉低房价两成”。

现在，试验的结果已经很明白了：

成功又多了一个“妈妈”。