合景泰福净利润下降逾30%，资产负债率不断攀升_风闻

　　2020年，疫情的惊涛巨浪扼住了房地产的命运。根据合景泰富发布的2020年度最新业绩公告，公司在2020年内实现营业收入约297.4亿元，同比增长约24.2%；公司毛利约为93.6亿元，较上年增长约25.7%；毛利率为31.5%，同比增加0.4个百分点；归属公司拥有人净利润约66.8亿元，同比下降31.9%。

　　截至2020年末，合景泰富集团现金及银行结余约为445.8亿元，同比下降21.4%。其中非受限制现金为406.4亿元，同比下降20.9%。

　　这是11年以来合景泰富净利润首次出现下滑。上一次利润下滑还是在2008年，彼时，在金融危机影响下，合景泰富的营收从38.8亿元下跌至15.8亿元，净利润从26.8亿元下滑至3.7亿元。

　　时隔11年，虽然2020年合景泰富的营收实现增长，但净利润却同比跌去近三成，与2019年相比减少31亿元。合景泰富没有提及净利润下滑的原因，但从业绩公告中不难找到相关数据。

　　2020年合景泰富的毛利比2019年增加近20亿元，这意味其利润下滑并非因为成本上升，其实2020年其成本增幅与主营业务收入相差不大。

　　进入全新的2021年，合景泰富如何在求发展与严监管中寻得均衡？这不是只有勇气就可以的，更多需要的是智慧。

　　从合景泰富近几年的业绩表现来看，其展现出的巨大波动性，也意味着合景泰富在盈利逻辑上存在较大不确定性。

　　2015年，合景泰富实现营收83.4亿元，同比增速为-20.31%； 2016年，公司营收同比微增6.3%，为88.65亿元；2017年，公司实现营收 115.43亿元，同比增长30.2%；2018年，公司营收同比增速再度滑落至-35.22%，降至74.77亿元；2019年，合景泰富得益于整体销售回款增长，业绩迎来爆炸式反弹，整体营收同比暴增233.77%，达到249.56亿元。

　　

　　根据2019年年报数据显示，合景泰富全年物业销售收入实现227.62亿元，较2018年的60.64亿元，同比增长275.36%。物业管理收入也同比增长79.15%，达到10.14亿元。

　　三道红线融资新规下，合景泰富踩中一条线。

　　依照“三道红线”融资新规，合景泰富资产负债率为92.8%，较上年同期提升约2.2个百分点；净负债率为61.7%，较2019年末下降约13.7个百分点；非受限现金短债比为1.61，较上年同期下降约0.56。由此合景泰富集团2020年年度指标一项超阈值，保持“黄档”行列。

　　2017年，合景泰富资产负债率与行业平均水平一致，2018年则突破80%升至82.78%；2019年剔除预收款后的资产负债率为80.78%；净负债率同样不降反升，由2018年的66.4%升至2019年75.4%。

　　存货周转、收入结转、土地扩张、对外投资以及营收盈利等高度不确定因素，是评级机构对合景的主要考虑因素，杠杆水平则不太被看好。

　　时间往前至2010年，合景泰富的营收一直徘徊在百亿上下，增长态势忽高忽低，其中在2011-2012、2015、2018年四个年头出现负增长，分别为-4.35%、-2.17%、-20.34%和-35.18%。

　　总体而言，2010-2019十年间合景泰富营收复合增长率达到32.92%，而前九年的复合增长率只有10.6%。

　　此外，合景泰富对债券融资也相当依赖，而且成本不低。

　　在其2019年的856亿元有息负债中，债券融资规模高达500亿元，占总债务58%。其综合融资成本也达到7.8%，超过6%的平均融资水平。