偏安成渝，困守三四线，盈利下滑，领地亟需打开新领地_风闻

　　文丨西部菌

　　本篇为房企年报观察系列之五

　　四川第二家上市房企领地，日前公布了自己的首份业绩报告。

　　从面上来看，领地上市第一年的业绩表现还是有不少亮点的。

　　比如，实现营业收入131.58亿元，同比增长74%；净利润同比增长58%，创历史新高；毛利润35.56亿，同比增长69%……

　　不过，虽然多项指标都实现了较快增长，包括合约销售金额也同比增长了44.8%，但2020年领地的销售金额仍只有221.343亿元，在千亿房企超过40家的今天，领地依然是一家不折不扣的中小型房企。

　　这与其2019年提出的2020-2021年要实现千亿的目标，还是相距甚远。

　　千亿目标落空以外，成功上市的领地，在资金压力、市场布局、盈利能力等方面的短板，也并没有得到明显改善，甚至部分指标还在恶化。

　　在大鱼吃小鱼的时代，领地仍待打开新的领地。

　　01

　　首份业绩报告，外界关注度高，企业自身也非常重视。在一定程度上说，首份业绩报告可能也是外界第一次能够看清楚一家企业最真实的财务状况。

　　西部菌在阅读领地的业绩报告时有一个非常困惑的地方，那就是，领地所公布的营销金额，与其上市前出现在各大榜单中的营销金额，有着不小的出入。

　　比如，克而瑞数据显示，2017年-2019年，领地控股全口径销售额分别151亿、235亿、247亿，而业绩报告中所公布的2020年销售金额只有221.343亿元——还是同比增长了44.8%。这与往年的数据明显不无矛盾。

　　当然，这种状况的出现应该与统计口径有关。但也提醒外界，要重新看待领地的销售金额。它与千亿目标的距离，可能比此前大家所想象中的更大。

　　成功上市，又高调喊出千亿目标，领地这几年的扩张野心呼之欲出。

　　2020年，领地控股遵循“逆周期、多元化”的拿地策略，土储从年初的1331.45万平方米扩大到年底的1654万方，土地货值也超过千亿，达到1194亿元。

　　在房企拿地竞争越来越激烈的背景下，领地加速储备粮草，这一步可以说走得很对。

　　不过，土储规模扩大的同时，领地的毛利率、净利率指标并没有同步改善。

　　2017年至2019年，领地集团毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%，而2020年进一步降低到27%。

　　净利率方面，同期领地分别为12.2%、11.5%、8.9%，而2020年并未止住下滑趋势，反而是继续下探到8%。

　　与行业水平相比——根据亿翰智库数据，2019年我国房企平均净利率为16.39%，领地的盈利能力明显低于行业平均水准。

　　这里面的原因之一，下文再说。

　　02

　　前面说过，在拿地更难的窗口期到来前积蓄粮草，这是好事。但是，土储增加的另一面，领地的债务也在继续膨胀。

　　2017年-2019年，领地有息负债分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元，2020年，则进一步扩大到142.57亿，差不多是2018年的2倍。

　　按照“三道红线”的标准，截至2020年底，领地控股净负债率降至90%，现金短债比上升至1.44，但剔除预收账款后的资产负债率仍达到76%，略高于红线要求。

　　上市后，领地融资成本高的“老毛病”也并没有明显改善。总融资成本由2019年底的23亿，增加33.0%至2020年底的30亿左右。

　　利润率继续走低，融资成本继续上升，企业的负债压力肯定难以有效缓解。

　　2019年，领地需要一年内偿还的短债为57.63亿，2020年则降低到40.9亿——这算是好消息。

　　但坏消息是，应于第二年偿还的债务由2019年底的41.32亿急剧攀升到73.29亿。

　　也就是说，两年内合计需要偿还的债务超过100亿，占到总有息债务的80%。同时，总有息债务较2019年也增加了25亿左右。

　　根基薄，同时又不得不加速向前跑，领地的资金压力，并未因为上市而得到足够缓解。

　　03

　　另外，虽然成功上市，虽然喊出了千亿目标，但到今天，领地依然是一家典型的偏安川渝的企业。

　　截至到2020年末，领地69%的土地储备面积仍位于深耕的川渝经济带。

　　在业绩报告公布的106个项目中，有70个都位于川渝地区。

　　而2020年，成渝经济带及四川省的销售额占到总销售额的74.2%，京津冀地区、华中地区、粵港澳大湾区则分别只有1.7%、8.5%、5.4%。也就是说，差不到四分之三的销售业绩主要靠川渝大本营贡献。

　　并且从未来的发展定位看，领地走出川渝及大西南的意愿似乎并不是很强。

　　报告称，作为深耕在西南的房地产公司，要充分发挥地域优势，以大西南为核心，围绕成渝都市 圈、城市群深入开发市场和客户，做好城市深耕。

　　虽然说川渝作为大本营，继续深耕是本地房企的优势，并且成渝地区双城经济圈的战略价值也在持续看涨，但这种局限于舒适区的深耕战略，也很可能限制领地的成长天花板。

　　这几年，川派房企中的蓝光、新希望等都明显加大了“走出去”步伐，领地向外扩张的决心，似乎还不够坚定。

　　04

　　除了市场过于集中之外，领地的业务布局还有一个明显特征，就是持续占领三四线城市的“领地”。

　　比如，在川渝地区，领地除了重点布局成都、重庆，其余就是乐山、绵阳、眉山、南充等。

　　而即便是走出川渝，领地也仍是以低线城市为主。比如，湖北荆州、河北承德、河南驻马店，以及广东的惠州、汕尾等。

　　对于领地这样一家本来就从低线城市起家的中小房企来说，青睐低线城市当然有其客观原因，但是，在人口向大城市集中的今天，低线市场的风险在上升是不争的事实。

　　近期就有两个显著的信号。

　　一是，刚刚公布的业绩报告显示，向来以重仓三四线城市著称的头部房企碧桂园，2020年的多个业绩指标都出现下滑。

　　二是，日前住建部《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》明确，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%；县城新建住宅最高不超过18层。

　　种种迹象表明，未来低线市场留给房企的空间，势必将越来越小。领地的净利率多年来大幅低于行业平均水平，已经能够说明一些问题。

　　在这样的情况下，领地把扩张的希望继续押在三四线城市，或许要做好足够的心理准备。

　　另一个数据值得注意，领地去年的平均售价约为每平方米8318元，比2019年的7735.4元高出了600元左右。

　　这个平均价格对于以三四线城市为主的领地来说，已经不算低了。未来的上升空间到底还有多大？

　　成功上市，仅仅只是第一步。“权衡规模与利润的天平”，拿捏好速度与安全的尺度，平衡好不同区域的分配，对于未来的领地来说，哪一步都不轻松，哪一步都不容出错。