激进拿地抵不过利润下滑，远洋集团任重道远_风闻

　　据远洋集团最新公布的年报数据，远洋集团2020年上半年营业额193.74亿元，同比增长18%；净利润12.23亿元，同比下降35%。核心利润为11.21亿元，同比增6%。

　　远洋集团表示，公司净利润下滑主要是由于上年同期投资物业公平值收益、出售附属公司权益等收益较高所致。上半年远洋集团投资物业公平值减少约2300万元，上年则增加3.75亿元。投资物业公平值减少主要是受疫情影响。2019年上半年有6.98亿元的出售附属公司权益的收益。

　　占比最大的物业开发业务营业额161.07亿元，同比上升26%，占总营收的83%。物业投资、物业管理及相关服务、其他房地产相关服务分别实现营收2.7亿元、7.41亿元、22.56亿元，同比增长-12%、5%、-17%。

　　经过2016-2019年规模高速扩张后，2020年在疫情的冲击以及部分城市调控加码的环境下，远洋集团的销售金额增速逐渐放缓。2020年仅增长1%，销售金额合计1310.4亿元。从量价关系来看，2020年远洋集团的销售面积同比增长11.3%至706.4万平米，但是销售均价较2019年下降了9.5%，销售均价为18551.7元/平方米。

　　换言之，2020年销售量维持增长，但是销售均价下滑，促使企业的销售金额小幅提升。

　　过去销售业绩的快速增长，为企业的营业收入结转提供了支撑，但是由于企业的营业成本随之高速增长，因此企业的盈利规模小幅增加，相对盈利指标小幅改善或下滑。

　　2020年远洋集团营业收入较2019年增长11%，营业收入达到565.1亿元；营业成本也随营业收入增加而增加，并且营业成本增速为13.1%，略高于营业收入增速，这导致了企业的毛利润仅增加2.4亿元，毛利润率下滑1.6个百分点至18.5%。净利润增长12.4%，至46.8亿元。净利润率微增0.1个百分点至8.3%。

　　据了解，远洋集团2017年开始，到2019年这三年间，新入了许多城市，在这个过程中企业的拿地成本不断提升，但是商品房销售均价却下行，这压缩了企业的盈利空间。

　　另外，企业新进入的城市往往优势较少，同时，为了在新进入的城市站稳脚跟，扩大影响力，实现产品高去化，往往还存在更高的营运开支，这也会侵蚀企业的净利润。

　　远洋集团这几年，一直在深耕京津冀，但是，2020年京津冀几个重点城市表现均不理想。北京实现销售89.13亿元，同比下滑25%；天津下滑16%。北京销售均价更是从50100元降至43000元，降幅达到14%；天津、石家庄售价出现下降。总体来看，上半年售价下降幅度为6%。

　　在销售额下滑的同时，远洋集团销售费用并未减少，上半年销售费用4.69亿元，与上年持平。

　　与此同时，远洋集团上半年拿地重新变积极，总共购入16副土地及2个成熟项目，总楼面面积201.4万平方米，比去年同期增长49%。权益占比为58%。

　　由于近几年的拿地，近年来远洋集团的土储成本迅速攀升，2018年其平均土地成本为6900元，2019年增至7500元，今年上半年则进一步增至7800元。

　　截至2020年12月31日，远洋集团已布局51个城市，总土地储备4718万平方米，同比增长26.7%，平均土地成本为每平方米人民币7900元，相比2019年的7500元继续提高，该成本高于不少头部房企。

　　数据显示，同样主要布局于一二线城市的融创中国，土储均价为4000多元/平方米。

　　土地扩张，使得远洋集团财务策略开始趋于激进，截至2020年末，该公司短期借款为259.3亿元，为上一年度93亿元的 2.7倍。除去受限制现金外，在手现金及现金等价物为343亿元，仍然能够覆盖暴增的短债。

　　与此同时，2020年远洋融资成本进一步下降40个基点至5.1%，保持市场较低水平，净借贷比下降至55%。