盛松成谈人民币、房地产调控及房价走势_风闻

来源：比较

文 | 盛松成 中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长

张莹  仲量联行华北区董事总经理

2021年3月23-25日中国房地产峰会期间，中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成和仲量联行华北区董事总经理张莹，就人民币升值、房地产市场调控和房价走势、城市发展对房地产市场的影响、商业地产发展等热点问题展开讨论，盛松成还结合最新数据和信息，分析了一些最新动态。

问题一：最近半年来，人民币兑美元大幅升值，你认为这是趋势性的还是周期性的？对中国“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展战略有什么影响？我们应该怎样应对？

盛松成：我认为人民币升值是趋势性的、不是周期性的，尽管会有短期波动，但长期来看还是升值的。根本原因是，根据购买力平价计算，目前人民币是被低估的。而且，此前中国出口产品的很大一部分集中在中低端产业上。随着产业化升级，中国对外出口商品的技术含量和利润率会不断提高，人民币也会随之升值。

目前，人民币兑美元已突破6.5，半年内升值幅度高达8%。当前人民币快速升值的主要原因有：

第一，中外利差较大，资本将继续流入中国。目前，中国十年期国债收益率为3.2%左右，美国则为1.6%左右。资本加速流入中国的趋势正在形成。国际资本从货物贸易、直接投资和证券投资三个主要渠道流入，使2020年外汇储备增加超过1027亿美元。尤其是债券市场，2020年外资净增持境内债券达1861亿美元，显著高于往年。

第二，中国率先控制住疫情，实现经济恢复。2020年中国GDP增长2.3%，成为全球唯一实现正增长的主要经济体。今年《政府工作报告》设定的经济增长目标是6%以上。6%是留有余地的，是考虑到不以GDP增速为中心，提质增效，防范风险，以及世界范围内可能发生意外情况等因素。我个人估计，今年GDP增速可能会达到8.5%左右。当前国际金融市场动荡，中国相对稳定的金融市场在一定程度上成为国际资本的“避风港”。

第三，随着中国产业升级，对外出口商品的技术含量和价格不断提高，人民币也会随之升值。

第四，出口商品利润率的上升也使中国企业对人民币升值具有较大的容忍度。

第五，在中国经济恢复和发展过程中，需要进口资源、能源和高新技术，人民币升值对此是有利的。

尽管人民币长期来看是升值趋势，但我们应防止短期过快升值，因为过快升值不利于出口贸易。2020年中国净出口对GDP增长的贡献率高达28%，对经济恢复起到了重要作用，净出口也是今年经济增长的一个不确定因素。2020年10月以来，央行、外汇局采取了一系列政策措施，抑制人民币过快升值。其中包括：逆周期因子“淡出使用”；下调外汇风险准备金率，使企业开展远期购汇的成本下降；降低跨境融资系数、调高境外放款系数等。

正如前面提到的，当前资本加速流入中国的趋势正在形成。预计今年国内债市仍将有1800亿美元以上外资流入。我们赞成长期资本投资中国，但需要防止短期内大量投机资金流入国内，推升资产价格，赚取利差和汇差双重收益，扰乱中国货币政策的独立施行。

目前我们面对的国内外形势发生了重大变化，应更强调双向开放，而非仅仅“引进来”，尤其是需要提升中国对外直接投资的规模和质量，鼓励中资企业“走出去”，投资先进技术和资源能源。在2020年8月10日，我就发表《推进资本账户双向开放迎来较好时机》；8月20日又发表《推动资本账户双向开放，避免实体经济脱钩》https://opinion.caixin.com/2020-08-21/101595313.html一文。这一轮资本账户双向开放的讨论，我大概是第一个提出来的。进一步推动资本账户双向开放，虽然会出现资本流出现象，但内外利差决定了资金流出的规模将十分有限；同时也能对冲掉国外主要国家大水漫灌的“溢出效应”，有利于调节、平衡中短期资本流动，进一步缓解人民币过快升值。

当前美国在科技和金融两个领域与中国脱钩的态势日益明显。中国实行资本账户双向开放，可避免对中资企业两头“卡脖子”。相对于中国在全球的经济地位，货币地位明显不相匹配。美元在全球支付结算通道SWIFT中的份额高达45%，而人民币不足2%。目前我们就应“未雨绸缪”，稳步推进人民币国际化应该成为中国重要的国家战略。为此，需要推进人民币自由兑换和资本项目双向开放，这将有助于中国继续融入世界经济，为双循环新发展格局奠定货币金融基础。尤其需要强调的是，资本账户稳步开放的最终目的是推进人民币国际化和中国全球资源配置、参与全球高端供应链的竞争。

问题二：近期一线城市房价涨幅较高，对此地方政府和中央有关部门出台了一系列调控政策。你一直主张房地产应供需调控相结合，对这一次的房地产调控有何评价？

盛松成：中国最近几年的房地产调控可以用两句话来概括，这就是：“稳地价、稳房价、稳预期”和“房住不炒”。多年来，我反复强调，以供需相结合的调控方式满足刚需和改善性购房需求，抑制投资和投机需求，加强房价预期管理，并继续构建和完善房地产调控长效机制。

2016年，我就在《中国金融》上发表《房价调控的有效方法是供需并重》一文，提出坚持“供给与需求”相结合的调控思路，住房的供给要与经济发展、产业结构、人口净流入等相匹配。

长期以来，中国对于房地产市场的调控侧重于需求调控，但长期效果并不明显。此次连续出台的“三道红线”、“房地产集中度管理”、“集中供地”等政策则体现了供需并重调控房地产市场。需求调控的效果主要在于短期, 供给调控则更加侧重于中长期, 且供给调控有助于稳定公众预期。实际上，公众对房价的预期是决定房价的一个重要因素。所以，我一直呼吁要稳定房价预期。

2020年人民银行为房地产企业债务融资设置了“三道红线”，开启了房地产供给侧改革。“三道红线”目的在于降低房企杠杆率，改善房地产企业融资结构，从而防范可能引发的金融风险。房企经营模式将迎来改变，由“高周转、高杠杆”转向增加自持比例。同时，房地产金融产品也将更加丰富多元，例如，股权融资、资产证券化等。

除了“三道红线”外，最近央行、银保监会还联合发布了“房地产贷款集中度管理制度”。该政策则是直接对银行的房地产贷款进行监管，明确银行房地产贷款余额占所有贷款余额的上限，避免资金大量流入房地产，导致经济空心化。

2月26日，自然资源部有关司局负责人表示，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，全年供地将不超过3次。该政策的主要目的是稳地价，最终还是为了稳房价，因为房价的主要组成部分是地价。 

从全国范围来看，房价调控收效明显。今年2月，70个大中城市新建商品住宅价格指数同比增长4.1%，增速为近年来的低位，从最高点11.4%下降了7.3个百分点。个别城市房价涨幅较高，相关部门应增加住房土地供应，以供需调控相结合的方式稳房价。

问题三：中国房地产结构问题一直比较突出，近期有些什么变化？应该如何解决？

盛松成：不同区域房价分化是长期存在的问题，目前甚至出现同城分化的趋势。中国商业地产和住宅的库存也存在前者过剩、后者紧张等新现象。这些都是中国房地产市场存在的结构性问题。

**第一，不同城市房价分化明显。**一线城市房价同比上涨幅度明显超过二三线城市，二手房市场尤为明显。今年《政府工作报告》指出，要通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，解决好大城市住房突出问题。

**第二，同一城市房价分化加剧。**以上海为例，2015年房价大幅上涨前，均价较高区域和较低区域每平方相差3万元左右。而5年后的今天，这一差距已扩展到8万-9万元。

**第三，住房需求端结构改变。**由于二胎的放开以及对高品质居住条件的追求等原因，商品住宅市场以改善需求为主导，大城市100-140平方米的住房热销。而几年前热销的还是100平方米以内的住房。

**第四，相比住宅供地，商业用房供地比重较大。**为了解决这一问题，我们建议（1）适当调整住宅配套商业用房比重，这一问题在一线城市尤为突出。（2）落实有关政策，将闲置的商业用房改为租赁住房，有效化解商业用房库存，同时缓解住宅紧张，一举两得。

《房地产与中国经济（新版）》一览｜比较

问题四：你最近出版了《房地产与中国经济（新版）》一书，影响比较大。你是如何看待房地产业在中国经济中的地位和未来的发展趋势？

盛松成：房地产业在经济增长中仍然发挥着重要的作用。2020年初由于疫情影响，房地产投资和销售都受到冲击，但随后房地产投资和销售额均逐月改善。对比基建、制造业等投资，房地产投资具有较强的韧性，仍然发挥着稳定经济的作用。2020年基建投资增速仅0.9%，12月当月基建投资甚至同比零增长；制造业投资全年累计负增长；而房地产投资全年同比增长7.0%。2020年，房地产业增加值同比增长6.7%，占GDP比重7.3%，对GDP增长的贡献率为13.9%，超过2019年。

房地产业有着很强的产业关联性，与中国42个产业中的39个存在着产业关联关系，房地产业由此带动整体经济发展，促进就业。

目前仍然处于快速城镇化时期。今年《政府工作报告》提出，到2025年，常住人口城镇化率提高到65%。期间中国城镇化新增人口达到7000万人以上，这将带来更多的住房需求。

房地产对于中国经济的发展起到了较大的促进作用，但是也造成了不少负面影响，其中最明显的就是房价上涨过快。高房价挤压了居民消费，削弱实体经济利润，，还可能产生金融风险。房企与金融业关联度不断提高，对此需要高度警惕。

关于如何控制房地产泡沫问题，我长期以来有一个观点，这就是;控制房价的同时，通过振兴实体经济，不断提高居民收入水平，使得未来居民收入的增长长期超过房价的上涨，不断缩小房价收入比，通过“挤泡沫”而非“刺破泡沫”的方式，从根本上解决中国房价过高的问题，实现房地产市场长期健康发展。这是中国房地产调控唯一可选择的道路，也将创造房地产平稳发展的历史奇迹。

问题五：“十四五”期间，伴随城市群、智慧城市和新基建的发展，这将为商业地产行业带来哪些利好与新发展空间？

盛松成：我们认为，这些方面的发展对于商业地产的确有促进作用，主要表现在两个方面：（1）城市群的发展会带动人口集聚，同时加大不同城市之间的交流，这将为商业地产的发展带来机遇。

（2）智慧城市的发展将带动商业升级，扩大信息传播，实现精准导流，由此提升商业地产的价值。同时，实现线上线下相结合，突破地理限制，使商业地产重新与互联网站在同一起跑线上。

问题六：疫情加速商业地产的逻辑重构。随着全球经济复苏，你觉得商业地产在哪些细分领域有新发展机遇？

盛松成：商业地产的发展要把握住市场总体发展趋势，从当前的形势来看，我认为在如下的细分领域，商业地产可能存在优势。

（1）体验性商业消费。目前，商业综合体中直接卖东西的越来越少，而提供服务的越来越多。体验式消费增加人们购物过程中的愉悦感，并带动消费的增加，这是互联网零售无法实现的，也是商业地产的重要发展方向。

（2）智慧商业地产。服务业是中国未来发展的重要方向，尤其是人口越来越老龄化。大部分医疗、保健、养老、个体服务、家政等服务业都需要依托商业地产实现。地产公司可与互联网公司合作，打造智慧社区，增加地产附加值，从而实现共赢。

（3）长租公寓。中国一线城市商业地产供给仍然较多，闲置的商业地产可改造为长租公寓，也有利于解决大城市的住房突出问题。

（4）低碳商业地产。中国承诺于2030年达到碳排放顶峰，2060年实现碳中和，而建筑业就是重要的碳排放来源。从中国的碳排放国家发展战略来看，未来商业地产必然要走上低碳发展的道路。