“稳健派”新城控股的内生逻辑：百座吾悦广场走向质变_风闻

2021年3月26日晚，新城控股发布2020年度报告。

无论是住开的销售目标，商开的新增和开业，商管的租金收入，还是扣非净利润的最低线，所有的任务小王董事长都完成了。这年头，能做到稳稳地挣钱就已经很好了。

利润稳健

报告期内，新城控股各大数据指标呈上升趋势：

销售金额2509.63亿元，营业收入1454.75亿元，同比大增69.46%；此外，超额完成全年开业30座吾悦广场的目标，并贡献了56.70亿的营收，同比上涨超30%；

归母净利152.56亿元，同比增长20.56%；扣非归母净利130.56亿元，同比增长30.80%。

利润稳健增长是新城年报的一大亮点：住宅销售毛利率15%，金街等综合体销售毛利率31.58%，租金毛利率70.76%。在疫情和新开业的影响下还能保持如此高增长，确实给了市场惊喜。

另一大亮点则是高分红：年报披露，公司拟向全体股东每股派发现金红利2.05元，实现派现三连增：这个数字在2019年是1.7元，在2018年是1.5元。

今年，新城预计派发的现金红利共计46.33亿元。2015年至今，新城控股已累计分红145.95亿，给予了投资者丰厚的回报。

跟新城自己说的一样：稳健驼行，这样的增长是符合后地产时代的。

目前新城股价45元，6.7倍的市盈率，股息率4.5%，鉴于15%到20%的长期增长，新城的股价是被明显低估的。因为新城还有两个“杀手锏”，优质的土储，以及旗下的商业品牌吾悦广场正在加速爆发，正在从量变走向质变。

土储稳健

新城控股1993年成立于江苏常州，从立足常州，到聚焦长三角，再到全国布局，新城走出了一条稳健的成长扩张路径。

截至目前，在新城土储结构中，一二线城市占比40%，长三角强三四线城市占比30%；从区域划分层面看，长三角区域占比达38%，粤港澳大湾区、环渤海及中西部都市圈城市总计占比62%。

截至2020年末，新城控股总土地储备达到1.43亿m²，其中商业综合体项目新增2,478.92万m²。在资源与人口都朝大城市与都市圈聚集的当下，新城的土储含金量不言而喻。

低成本是新城在拿地上的一大优势。2020年新城新增120幅土地，总建面达4139.41万m²，平均楼面地价仅3031.11元/m²。据安信证券研报，新城的项目开发周期中位数为 2.5 年，低于样本房企开发周期中位数 3.2 年。这也有利于新城实现利润的转化。

另外，在在拿地结构上，2020年新城增加天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南宁等全国重点省会城市，拿地城市层级显著提高。全面均衡的土地布局，有助于稳步提升企业的抗风险能力。

商业地产稳健

新城的另一极龙头——吾悦广场的亮眼表现，也坚定了投资者对其发展的信心。

截至2021年3月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到163座，进驻全国122个城市。

期内，新城新开业的吾悦广场达38座（含5座托管在营项目）。伴随着温州龙湾吾悦广场于2020年12月30日开业，公司持有已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座。

在2020疫情贯穿全年的背景下，全国商场写字楼的出租价格和出租率都受到不小的影响。而吾悦广场却做到了逆势增长：报告期内商业运营总收入大涨30%达56.7亿元，平均出租率高达99.54%，2016年至今连续5年实现租金收入的持续上涨，出租率基本保持在98%以上。

根据年报，吾悦广场普遍开业时间越长，广场的年租金收入越多，满5年的广场年均租金收入在1.5亿元以上。假设一个广场稳定需要5年，稳定后租金年均收入平均为1.5亿元（考虑到近中西部城市租金收入低于东部城市），那么5年后，截止2020年末开业的100座吾悦广场，将稳定地给新城控股贡献100*1.5≈150亿以上的租金收入。

并且接下来几年，还会有越来越多的吾悦广场陆续开业。所以随着时间的推移，新城旗下的几百座吾悦广场，都将陆续变成印钞机，为母公司贡献越来越多的营收和利润。

相比于商品房，用户或许一辈子甚至几辈人才只有一次需求，而商业综合体在有效经营下，能够实现持续增长。

资金稳健

本质上，商业地产是资金成本的游戏。在行业租金回报率普遍较低的背景下，融资成本低，则意味着更宽广的生存空间。

2020年12月和2021年2月，新城境外子公司“新城環球”完成了两笔债券的上市批准，票面年息率在4.6%左右，比2019年的平均融资利率6.7%，下降约2个百分点。

较低的融资成本使公司能够获得稳定的资金支持。公司在交易所平台先后发行公司债等募集资金80.94亿元人民币；在中国银行间市场完成多笔超短期融资债券的发行，共募集资金30亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金8亿美元。

与此同时，新城也在不断地优化自己的各项财务指标，先后获得标普、惠普和穆迪三大国际评级机构的上调评级认可。

年报数据显示，公司剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为74.12%；净负债率为35.61%，处于行业低位。

截至报告期末，公司经营性现金流净额为3.82亿元，经营性现金流连续三年为正；在手现金余额624.24亿元，短期债务239.13亿元。公司在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比2.61倍。

结语

在疫情笼罩和充满变局的2020年，新城控股仍交出一份稳健向好的年度答卷。

市场由机构主导之后，市场只愿意给稳定可持续的、能增长的现金流企业高估值，新城控股的商业明显是符合的。新城控股现在还属于被低估状态，未来相信在住宅+地产的双轮驱动下，新城控股将大有可期，为市场和投资者带来更满意的回报。