为什么当利率上涨时，租房比买房更有吸引力？_风闻

为什么当利率上涨时，租房比购房更有吸引力？

因为资金的机会成本高，投资者更愿意用这些钱来投资固定收益类产品。只有房价上涨的预期收益率高于固定收益类产品的收益率时，投资人才会愿意购房。

事实上，机会成本体现在我们生活中的方方面面，今天身边君就想和你一起聊一聊。以下，Enjoy：

闫静 | 作者

身边的经济学| 来源

“如果非要我只用一个指标来选股，我会选择ROE（净资产回报率），那些ROE能常年持续稳定在20%以上的公司都是好公司，投资者应当考虑买入。”——巴菲特

为什么巴菲特说20%？19%的企业就不能投了吗？这个20%是巴菲特拍脑袋想出来的吗？

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关于机会成本

要解释清楚这个问题，让我们先从机会成本说起。

小张本来有一份年薪20万元的工作，现在小张辞去工作脱产读研究生，学费一年10万元。小张每年读研究生的总成本是多少？一共30万元：10万元学费是直接成本，因为上学而牺牲的20万元年薪则为机会成本。

我们再来看另一个例子。

王小二有存款100万元，目前放在银行理财，理财的年化收益率为3%。王小二的朋友张小三想开一家饭馆，需要资金300万元。张小三自己有200万元现金，他希望王小二和他一起开饭馆。如果王小二把存款取出投到张小三的饭馆，王小二因为开饭馆而放弃的3万元的理财收益就是他的机会成本。

假设王小二在开饭馆之前有两个投资机会，一个是年化收益率3%的理财产品投资，另一个是买入一只预期年化收益率为8%的债券型基金，那么现在投资张小三的饭馆，机会成本是多少呢？财务上认定的机会成本，是所放弃的机会中最高的收益。所以，王小二的机会成本不再是3万元，而是8万元。

其实，王小二还有另一种选择。那就是当张小三的债权人：借100万元现金给张小三，约定一个比较高的年利率，比如10%。对于王小二而言，当债权人不用承担经营风险，而且至少在法律层面有获得本金与利息的权利。

机会成本是如何影响王小二对于投资饭馆的回报率预期呢？

我们可以想象，如果开饭馆的预期回报率低于10%，王小二可能就不愿意和张小三一起开饭馆了。毕竟开饭馆还要冒更大的风险。

如果把这几种情况都考虑进去，假设王小二仍然愿意和张小三一起开饭馆，对于饭馆的投资回报率的预期应该是多少呢？

机会成本（opportunity cost）是指企业为从事某项经营活动而放弃另一项经营活动的机会，或利用一定资源获得某种收入时所放弃的另一种收入。

根据机会成本的定义，王小二的投资回报率必须大于机会成本，也就是说，大于10%的借款利息收益。我们可以假设饭馆的投资回报率为15%。

事实上，王小二还有其他的投资机会，比如买入成长型高科技公司的股票。这项投资的回报率应该是多少，才能让王小二满意呢？

我们来分析一下，王小二现在有三个投资机会：

1）把100万元借给张小三，成为债权人；

2）与张小三一起经营饭馆，成为业主；

3）买入高科技公司的股票，成为股东。

从机会成本的角度来看，债权人的固定收益和业主的经营所得就是王小二成为高科技公司股东的机会成本，所以他对高科技公司投资回报率的预期会大于15%。

通常认为，股东期望从被投资公司中所分得的收益总是要大于作为业主的经营所得或作为债权人的债权固定收益，这就是股东之所以成为股东的理由。

从金融学的角度来看，我们对一项投资的预期收益率取决于：

①资金的真实无风险收益（货币的时间价值）；

②预期的通货膨胀率；

③风险溢价。

从这个原理来看，买股票比买理财产品承担的风险大，所以股票的预期收益率必然要大于理财产品；而买股票成为上市公司股东获取收益，比成为公司债权人（买债券）要承担更多的风险，也比成为业主要多承担代理人风险（来自信息不对称的风险），所以必然要获得更高的风险溢价。

巴菲特要求所投资公司的净资产回报率大于20%，也是出于对机会成本和风险溢价的考虑。

把同样的道理放到更宏观的层面来看，历史上只要美联储加息，美国股市就会大跌，因为投资者的机会成本被抬高了。固定收益类（比如债券）的收益率提高，买股票的机会成本就变得更高了，从而一部分人从价格已经高高在上的股票市场逐渐把资金转移到固定收益市场中去。

在利率上涨的时候，租房比购房更有吸引力。因为资金的机会成本高，如果房价没有上涨预期，用这些钱来投资固定收益类产品更加有利可图。

02

上市公司的净资产回报率

按照刚才的理论，上市公司应该具有较高的净资产回报率，至少要高于固定收益类产品的回报率吧。

实际情况怎么样呢？

我在金融终端上查了一下，给大家汇总了A股上市公司的平均净资产回报率（见表3-1）。

全部A股公司的平均净资产收益率有点惨烈，2018年是4.4%，而2019年更是下降到3.0%。这个指标还真的不如银行固定收益类理财产品。上证综合指数成分股公司的数据稍微好一些，而且2019年还有很大的提升。沪深300指数覆盖了A股最好的300家公司，这些公司的平均净资产收益率要显著地好于前两者，在2018年和2019年的平均值都超过了13%。

如果按行业来看，各个行业的净资产回报率又如何呢？哪个行业的赚钱能力比较强？表3-2汇总了A股上市公司部分行业的净资产回报率。

白酒行业中的贵州茅台，2019年的净资产回报率达到33%，2017年到2019年净资产收益率的平均值在32%以上。

我们再看看美股上市公司的净资产回报率情况（见表3-3）。

表3-3中的苹果和可口可乐是巴菲特的重仓股，连续三年的净资产回报率都是上涨的。2019年，苹果的净资产回报率达到了55.9%，可口可乐达到了49.6%。看来，巴菲特选择的股票真的符合他的选股标准，而且远远大于20%呢。

关于作者：闫静，多年从事企业培训工作，主要研究经营者的财务管理，致力于财务知识的普及与教育。先后为京东、美团量身定制财务管理课程。著有《管理者14天看懂财务报表》。

本文整理自《经营者的财务金三角》，经出版方授权“身边的经济学”原创首发。未经授权禁止转载。