佳兆业城市更新转化全面加速 未来两年预计供货2000亿_风闻

对于商业观察者而言，房地产行业迎来“房住不炒”的变局，公募持仓降至历史最低，估值也在历史低位徘徊。那么，如果房价不再上涨，行业景气不复，房地产还是一门好生意吗？地产股的终局将会怎样？

作为资本市场的研究者，研究的颗粒度显然可以更细致一些。面对一个行业总体规模缓慢下降，行业集中度快速提高的市场，到底适不适合继续投资，有没有可以挖掘的标的？

3月25日，佳兆业集团控股有限公司（股票代码：1638.HK）发布2020年度业绩报告。虽然报告期内行业景气度承压，但公司不惧挑战，坚定地产主业，充分依托城市更新领先优势及多元扩储综合实力，各项经营数据稳健增长，财务指标持续优化，表现出了极高的韧性和潜能。

2020年佳兆业合约销售金额约1069亿元，同比增长21%，再创历史新高；销售面积620万平方米，同比增长33%。根据克而瑞数据统计，2020年佳兆业销售额排名持续上升，位居全国第24位。其中粤港澳大湾区市场表现突出，销售金额占比达58%，结转收入占比达71%。近三年来，佳兆业销售年复合增长率达24%，发展后劲十足。

销售之外，公司各项经营指标也保持良好上涨势头。2020年佳兆业营业收入为557.7亿元，同比增长16.1%；净利润为52.8亿元，增长26.8%；归母净利润为54.5亿元，同比增长18.6%；毛利润为159.1亿，同比增15%。此外，佳兆业资产不断增厚，总资产增长14.4%，达到3099亿。核心指标保持双位数的增幅，经营业绩实现高质量增长。

财务方面，佳兆业在2020年实现“三道红线”由橙转黄。相比2019年末，净负债率由144%降至98%；现金短债比由1.1倍提升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率下降至70.3%。佳兆业财务表现总体维持在健康水平，财务结构持续优化，流动性显著增强。预计2021年，公司将实现“三道红线”全部达标。

城市更新持续领跑行业

3月18日，佳兆业集团凭借在城市更新领域的领跑优势，连续三年荣登 “中国房地产城市更新优秀企业”第1名。公司在城市更新方面的领先性、专业性、标杆性，获得权威机构、市场的充分肯定，也是对企业实力和品牌公信力的高度赞誉。

2020年佳兆业新拓城市更新项目54个，主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市；新拓项目数量是2019年的近三倍，城市更新规模增长明显。此外，佳兆业城市更新模式的全国复制加速推进，贵州、湖北等地实现首个项目落地，城市更新版图不断扩大。

在城市更新项目储备方面，佳兆业拥有项目201个，占地面积超5000万平方米，绝大部分位于大湾区，其中深圳、广州两地货值占比高达86%。佳兆业城市更新规模保持行业领先，项目含金量高、利润可观。

加速转化释放良好预期

近年来，佳兆业集团城市更新项目转化速度明显提升，贡献土储价值巨大。2020年集团转化9个项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%；转化项目位于香港、深圳及广州，对应可售货值约640亿元。

随着《深圳经济特区城市更新条例》正式发布，城市更新项目拆迁安置协议签约率达95%，就可依法对项目调解及征收，这将进一步加速城市更新项目转化。预计未来1-2年，佳兆业城市更新转化可售面积约420万平方米，总货值可达2000亿元。其中，2021年上半年可转化城市更新项目超100万平方米，总货值约660亿元。

2021年，是“十四五”规划开局之年。规划纲要明确提出要实施“城市更新行动”，今年两会也提出，2021年新开工改造城镇老旧小区53万个，这是中央对提升城市发展质量的重要部署。佳兆业集团将紧紧把握战略发展机遇，融入国家发展大局，发挥企业的主体作用。

利润结转助推高质增长

当前，房地产市场增量开发的利润水平，有出现回落的趋势，房企的毛利润开始向社会资本平均回报水平回归。相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，佳兆业通过城市更新能以较低的地价获取土地储备，从而保证更高的利润率。

以深圳为例，2020年深圳住宅用地土拍市场平均地价统计显示，南山区平均地价为62975元/平方米，为全市最高；全市土地价格洼地在坪山区，成交均价为16398元/平方米。而佳兆业深圳城市更新新增项目土地成本仅为13940元/平方米。远低于深圳各地招拍挂成交价格。

作为城市更新龙头企业，佳兆业的城市更新红利正在稳步释放，在2020年的合约销售中，城市更新项目销售额占整体销售的三分之一，成为集团销售贡献的重要来源。随着这些转化项目进入利润结转通道，佳兆业的盈利水平也将得到稳步提升。

主动应对调控平稳穿越周期

促进房地产行业平稳健康发展的长效机制不断出台，土地供应“两集中”政策结合“三道红线”及房贷集中管理两项融资政策，共同构成了房地产供给侧改革的闭环，改变行业过去加杠杆扩张的竞争格局，行业转向更加有序的良性竞争。

佳兆业集团锚定城市更新赛道，能够更加从容的面对市场竞争，走稳每一步成长道路。城市更新转化土储有效降低了佳兆业对招拍挂市场的依赖度程度，受集中供地政策影响相对更小；更低的土地成本也有助于公司降低负债水平，以尽快调节各项财务数据达标“三道红线”。

城市更新赛道的绝对优势，不只简单地为佳兆业带来业绩提升，它还是公司为资本市场评估公司企业信用和综合实力提供的重要依据。展望未来，佳兆业集团将聚焦利润、聚焦大湾区、聚焦城市更新、聚焦降负债，打造穿越周期的“百年老店”。

在一个周期性的行业中进行投资，本质上是在寻找穿越周期的标的。在周期的颠簸中，恐怕没有比买入确定性，更值得参考的逻辑了。