警钟敲响！成都大招之下，哪些房企将出局？_风闻

　　文丨西部菌

　　成都楼市新政（刚刚，成都再次出手！），这几天关注度颇高，亮点也很多。

　　比如，法拍房、“网红楼盘”都迎来新的交易限制；二手房方面则学习深圳，将设置成交参考价机制。

　　同时，首付款比例也出现调整：

　　居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款记录的（含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同），最低首付款比例为30%。

　　居民家庭名下在本市无住房但有已结清住房贷款记录的，或名下在本市拥有1套住房但无住房贷款记录的，或名下在本市拥有1套住房但住房贷款已结清的，购买普通住房的最低首付比例为40%，购买非普通住房的最低首付比例为50%。

　　上述几条主要是与购房者直接相关的。

　　还有一些则是直接与房企有关的。

　　比如，“两集中”政策正式“官宣”——中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让。

　　此外，还有一个大招——加强土地竞买主体资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与我市土地竞拍。

　　新政对购房者的影响，相关政策的解读已经很多。

　　今天，西部菌想谈的是，它对房企的影响会有多大，到底哪些房企今年在成都拿地可能将面临困难。

　　01

　　哪些房企在重仓成都？

　　在谈新政的影响之前，先回顾下，过去一年到底都哪些房企在重仓成都。

　　根据中指研究院的数据，2020年成都房地产企业拿地金额前十强分别是：

　　成都轨道交通、兴城人居、建发房产、保利、万科、龙湖、禹洲、蓝光、花样年、德商。

　　其中，成都轨交和兴城为地方平台型公司，也是仅有的两个拿地超过50亿元的企业。排除这两个特例，建发、保利、万科、龙湖、禹洲的拿地金额也都在40亿元以上。

　　其中，作为闽系房企的建发可以说是去年成都拿地企业中的最大“黑马”，也是真正意义上拿地金额最高的外来房企。且其46.82亿元的拿地金额就是一个地块的价格。

　　本土房企拿地金额最高的还是算蓝光，为36.99亿。值得注意的是，其拿地面积仅次于成都轨交。从这点看，目前积极开拓第二总部的蓝光，其主场优势仍在。

　　花样年排名第九。紧跟其后的是本土房企德商，拿地金额也在30亿之上。

　　所以，前十强中，抛开成都轨交和兴城人居，真正意义上的本土房企，只有蓝光和德商。

　　11-20名，包括华侨城、隆基泰和、招商、成都高投、荣盛、德信、奥园、旭辉、中海、新希望等。除了平台型企业成都高投，本土房企还有新希望。

　　拿地面积T20的名单与拿地金额T20有一定出入。除了地方平台型企业，仅有蓝光和禹洲的拿地面积在100万平方米以上。

　　未进入拿地金额前20的领地、雅居乐、绿地、五矿、深圳控股，进入了拿地面积前20强。

　　对比中指研究院统计的2020中国房企销售额TOP100强榜单，碧桂园、恒大、融创、世茂、华润、绿城、新城控股、金地、金茂、金科、中南、阳光城、正荣等全国T20房企，2020年在成都拿地的活跃度都不算高。

　　02

　　关于拿地新规的三点疑问

　　根据最新的规定，今年成都全市住宅用地供应总量将增长20%以上，这对房企来说应该是个好消息。

　　但有“三道红线”的要求在，部分房企很可能无缘分一杯羹。

　　三道红线的具体指标为：

　　房企扣除预收款以后的净资产负债率高于70%；

　　净负债率大于100%；

　　现金短债比例小于1倍。

　　不过，对于超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与土地竞拍这一新规，西部菌还有几个疑问。

　　一是，踩踏“三道红线”的房企不得参与土拍，到底是指“三道红线”全中，还是踩踏任一条红线的房企都将被剥夺土地竞买主体资格？

　　二是，“三道红线”与“存在重大失信行为”，到底是同时要求，还是其中之一不符就不行？

　　三，非上市房企的财务数据相对不透明，踩踏红线与否到底地该如何界定？

　　当然，这些疑问相信后续相关部门会有更具体的实施细则进行解答。

　　03

　　哪些房企将在成都“出局”？

　　到底有哪些企业有可能被成都的新政排除在拿地资格之外？

　　依据踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档：

　　三项指标全部踩线，即处于红色档，有息负债不得增加；

　　两项指标踩线，即处于橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%；

　　一项指标踩线，即处于黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10%；

　　全部指标都在红线内，即处于绿色档，则有息负债规模年增速可放宽至15%。

　　来自新华财经和面包财经的统计显示，截至2020年三季度末，87家样本房企中共有32家全部满足“三道红线”监管指标，占比约36.78%。

　　此外，20家房企满足两道红线要求、17家满足一道红线要求、18家全部踩线。

　　来源：读财报

　　红档中，绿地、华夏幸福、嘉禾、华远、格力、云南城投、财信等房企均在列。它们今年在成都拿地所面临的压力无疑更大。

　　橙档中的阳光城、中南建设、金科、蓝光、迪马等则次之。

　　而保利、招商、金地、华侨城、世茂、万科、新城控股、荣盛、大悦城等处于绿、黄两档的房企，则面临的压力相对较小。

　　当然，上述只是去年三季度的数据，目前的状况应该会有所出入。

　　比如，曾经三道红线全踩的融创，根据最新的业绩报告，已经位列相对安全的黄档之内。

　　金科此前也宣布，截至2020年底，三道红线指标已全面达标，从 2019 年的橙档回归2020年的绿档。

　　蓝光在向碧桂园转让蓝光嘉宝服务64.6203%的股份后，财务状况或也有所改善。

　　对比2020年成都土拍市场的活跃者，部分房企在新政之下，或许短期内的动作可能要稍稍降温。

　　如去年在成都市场堪称黑马，并成功进入千亿房企“俱乐部”的建发地产，就已触及两道红线。

　　最终到底哪些房企将因为成都最新的调控政策而在拿地市场上“出局”，还需要观察。

　　但整体来看，成都新政对大房企的限制其实相对有限，主要压力可能还是集中在中小房企身上。

　　毕竟，在优化财务数据上，大房企的“腾挪”之术更多，回旋的空间更大。前期一些房企的调整动作，就已经说明了问题。

​     新政之下，成都土拍市场到底会经历怎样的洗牌，我们一起见证。