有信心未来三年每年增长10%以上，碧桂园的价值新逻辑_风闻

文 | 韦航

港股地产圈，又迎来了一年一度的财报季。

3月25日，地产龙头碧桂园发布了2020年度成绩单，尽管受年初疫情影响部分项目进度有所放缓，仍实现了全年总收入4629亿元，净利润约541亿元。

营收净利润双双呈现稳健的姿态，让投资者好奇，碧桂园为什么能做到这样？正如碧桂园集团董事会主席杨国强在2021年初所讲，碧桂园要回归初心，不断提升产品力，为用户创造更多价值。

作为头部房企，碧桂园经历了房地产黄金时代，在进入存量时代后，自然要跟随大势，但与以往不同，在刚刚过去的黑天鹅2020年，房地产圈在洗牌后将进入一个精细化运营时代。

从这份年报中，我们可以一窥碧桂园如何把未来变为现实，当然背后的价值和意义，更值得深思。

稳健中加速，预计未来三年每年10%增长

有人开玩笑，三道红线给每一个房企戴上了紧箍咒。

首先，三道红线从根源上对房企负债做出了要求，当资金扩张的能力被锁住后，各大房企也不能进行高速的运转。

其次对于房地产来说，行业环境正在巨变，快速膨胀的囤地没有意义，低利润率带来的金融风险不可估计。

稳健是摆在每个房企眼前的第一要务。

碧桂园2020年度业绩发布会翻看碧桂园年报，截至2020年12月31日，公司有息负债总额从3696亿元下降至3265亿元，同比下降11.7%，期末平均融资成本仅5.56%，同比下降78个基点，融资成本进一步降低。期末现金余额约人民币1836.2亿元，另有未使用授信额度达人民币3400亿元。

负债在逐渐降低，充足的现金流预示着碧桂园拥有更加厚实的草料。

相较其他房企，碧桂园的杠杆水平处于安全线内。按照现有的经营的节奏，碧桂园预计能够在2023年6月30号稳步变绿。

同时，碧桂园权益合同销售额约人民币5,706.6亿元 ，权益销售面积约6,733万平方米，2016年至2020年期间，碧桂园权益合同销售金额年复合增长率达25%，甚至碧桂园还宣布，还有信心未来三年每年录得10%的权益销售额增长。

这说明碧桂园仍然保持了较强的韧性，连续多年位居行业龙头地位，一收一放，正构建出自己的安全壁垒。

回顾2020年碧桂园业绩，能在疫情之下取得稳健的营收，也是对其他房企来说一个不错的样本。

营收利润稳健的同时，碧桂园进行了精细化运营，加强对销管费的管控，全年销管费占收入6.0%，同比降低1.0个百分点，费用总额为人民币277亿，同比降低18.4个百分点。

费用管控成效显著，提质增效全竞提升，碧桂园迎来有质量的增长，其本身的价值也迎来质变。

从侧面来看，碧桂园通过提高销售和精细化运营的手段，达到了降负债的效果——这其实也是碧桂园2020年业绩稳健，实现可持续发展的重要意义。

多元化战略齐头并进

在成熟型的地产行业，大型龙头房企的资产到达一定规模后，实施多元化经营，不仅是行业环境推波助澜，也是企业内部寻求发展的必然选择。

在多元化发展的道路上，需要避免急躁，主业并不可丢。

在最新的消息中，碧桂园公司收获了投资机构的青睐，穆迪上调其发行人及高级无担保债券评级至投资级，标普上调碧桂园长期主体信用评级展望至正面两项成果，这有利于碧桂园进一步降低融资成本，优化融资期限，持续改善融资结构。

稳健的融资，让碧桂园更有底气寻找新的方向。

对于房企来说，物业服务是一个值得掘金的蓝海市场，年报数据显示，碧桂园服务2020年营收约156亿元，同比增长61.7%，淨利润27.82亿元，同比增长61.9%，同时碧桂园服务总市值首次超过碧桂园集团。

作为行业龙头的碧桂园，也是物管老大，这成为物管企业上市以来的标志性事件，从房地产内部孵化的物业服务业，尽管营收还不及开发房产的主营业务，但市场对其想象空间却无比大。

房地产行业越来越变成一个服务业，从新房开发到存量服务，从买房到居住服务，未来的碧桂园，将兼具规模与管理的双重优势，承载商业、商务、产业、服务等多种体系，单纯的住宅开发将离行业主流越来越远。

另一个值得注意的是，碧桂园正重点发展建筑机器人，不仅能提升其本身房地产开发链条效率，同时为碧桂园多元化业务打开了全新空间。

根据碧桂园官网2020财政年度业绩演示中资料，目前碧桂园旗下博智林机器人公司填补了多项行业空白，成为智能建造与建筑工业化整体解决方案的服务商，累计专利有效申请2,997项，已获授权956项 ，承担2个住建部科技计划项目，1项广东省重点领域研发计划。

外墙喷涂机器人作业中在研建筑机器人及智能产品46款，其中18款投入商业化应用，28款工程测试累计应用15个项目，累计作业面积超过80万㎡，BIM数字化系统已研发7类21项产品。

最后，碧桂园深入挖掘农业全产业链，聚焦农业科技中的育种环节，再到“公司+基地+农户”的中端生产，配以碧优选门店为市场端，正在进行新鲜的探索。

在这背后，是碧桂园逐渐贯彻打造团队执行力、产品质量、服务、产业规划、并购、地产+等综合实力的决心。

既然地产商的发展逻辑已发生改变，那么对于碧桂园来说，要按新的逻辑来制定公司的发展战略，头部公司将迎来新的黄金时代，对港股投资者来说，在合适的股价买入，也是不错的黄金节点。

掘金三四线城市

据统计，在2017年，中国的城镇化率为58.52%，2019年为60.6%，远远低于发达国家80%城镇化率。

根据历史发展规律，中国的城镇化水平还有发展空间，还有很长的路要走。中国的消费者对幸福生活的追求不会变，未来大批农村人口还将进入生活配套更为丰富的县、镇生活。

谁能做城镇化征程的领跑者，为消费者提供好房子，为业主提供好的户型、绿化、装修和物业管理，谁就能占得先机。

截至2020年12月31日，碧桂园集团已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2,958个，分布于31个省/自治区/直辖市的289个地级市，总计覆盖1,350个县级市/区/县，项目遍布中国内地所有省份。

2020年底可售货值中，98%位于常住人口50万人以上的区域；93%位于人口流入区域；73%位于五大都市圈。

在业绩会上，碧桂园总裁及执行董事莫斌表示，**碧桂园在去年10月底进行了区域裂变，聚焦管理精度。**2020年公司销售额约占全国商品房销售额的5%，已经进驻的三四线城市中，平均市占率约为8%，预计未来三四线城市的市场份额将进一步提升。

句容•碧桂园凤凰城首席财务官伍碧君称，2021年土地资本开支和2020年基本持平，即2000亿左右，新业务投入初步预算是100亿。

充足的资金保证，让碧桂园能继续开拓三四线城市，这与碧桂园之前蓬勃发展的战略不谋而合。

2017年，早先布局三四线城市的房企抓住了时代的机会，从而扶摇直上千万里，碧桂园也靠此拿下规模第一的宝座。

在城镇化背景下土储布局空间正在放大，优质的土地对房地产商来说极为重要，碧桂园并没有停下更进一步的脚步，区域布局的整体下沉已成趋势。

没有成功的企业，唯有时代的企业。

很多曾经风光的企业落寞，一部分原因是过于专注于既往经验的肌肉记忆，并没有居安思危，而对碧桂园而言，长期在“今天”去实现“明天”的目标，将以更加从容的姿态，坐在下一场竞争的牌桌上。