环京二手房市场：刚需谨慎“抄底”，投资客决然离场_风闻

出品 | © 探客Tanker

作者 | © 付艳翠

编辑 | © 冯羽

最近的环京房市，又热闹了一回。

3月初，有关河北省三河市放宽落户的消息开始在房地产销售和中介群体中流传，3月中旬，燕郊放宽落户限制已是公开的“秘密”。有媒体报道，在三河市公安局人口管理大队每天有500多人排起长队。据了解，此次燕郊放出的落户名额是35万人。

至此，燕郊房市迎来一波微涨，冷清的燕郊房市似乎开始发生变化，二手房市场每平米涨价800元。

不过，“房住不炒”的影响依旧存在。这次限购有人在狂欢，有人却准备悄悄退出环京房产市场，去其他城市投资。

究其原因，过去两三年时间，环京楼市微跌，河北固安、燕郊等城市的二手房市场虽然成交量增加，但也随着在售房源的增加，变成买方市场。

过去这一年，有人在环京买房3个月后，预计亏损10万，准备将其卖掉换一套更大面积的房子，但老房子却迟迟无人问津。也有人决然撤离环京房市，曾经投资的五套房已经卖掉四套，下一步计划在其他城市继续投资。

随着政策的变化，房市每天都有新的故事发生，而变成买方市场的环京二手房市场，似乎也再次变得“神秘”起来。

**1、刚需用户环京“捡漏”**2020年下半年，王梓正式将买房事宜提上日程，从六一过后，就利用周末假期约中介看了固安各小区的二手房。

**王梓的老家就在固安，平时在北京上班，但经济实力难以在北京买房落户。**这次他买房的预算在30万左右，虽然还没有孩子，但已经结婚两年，也要开始考虑之后孩子上学问题。

去年9月，他看中孔雀大卫城的一套80多平方米的二居室，小区建于2015年，出来就是开往北京的公交，房主报价103万元，“当时中介说，如果诚心买，业主还能便宜几万。”

在计划买房之前，王梓就一直关注固安的房产价格。

从2017年开始，以“房住不炒”为核心的一系列政策推出，让固安楼市的房价持续下跌。2018年10月，小区绿化和物业管理较好的小区如孔雀大卫城的房子成交价在1.4万元左右一平，稍旧一些不看重绿化和物业管理的小区成交价能达到1.2万左右甚至更低。2019年底，孔雀大卫城的房子每平方米在1.3万-1.4万左右，而截至发稿，该项目的二手房价格已经跌至1.2万元左右。

这次买房，王梓被中介带着多次和房主砍价后，最终将价格定在了98万。“买就买了吧，固安这房价再降应该也降不到哪里去了。”王梓认为，固安的房价泡沫已经被挤压得差不多了，现在是合适的买房时机。

无独有偶，在北京工作的王伟和张涛也在去年因为相似的理由，分别在天津和燕郊买了人生中的第一套房。

1991年出生的王伟之前一直在纠结是在北京还是天津买房。去年，虽然有能力在北京买房，但考虑到有一个3岁的女儿即将上学，还是不得不将买房地点定在天津，“主要是为了孩子上学方便，我们来回上班通勤就放在后面吧。”

而1993年出生的张涛则是因为老家就在燕郊，自觉去年燕郊的二手房房价已经触底，再加上计划今年结婚，在家人的帮助下，终于在燕郊买了房。

事实上，随着疫情到来，环京二手房房价还是处于微跌状态，拿燕郊举例，根据贝壳研究院数据，2020年燕郊二手房价格较2017年累计下跌约40%。因此，去年有越来越多的刚需用户开始买房，环京二手房市场的出单量正在增多。

（图 / 摄图网，基于VRF协议）

固安二手房产中介刘伟明显感觉到，去年前3个月，公司基本没什么出单量，但到4、5、6月份，固安二手房市场开始爆单，并持续到今年。“每个月都能成交300套以上。”

刘伟就职于固安某房产中介连锁加盟品牌，其旗下有50家左右的线下门店。

刘伟告诉「探客Tanker」，从去年4月到现在，除了因为疫情闭关一段时间外，他一直处于忙碌状态，每月20多天不是在带客户到各个小区看房，就是帮客户到银行办理贷款，或者去政府部门带客户办理过户。

到今年，随着房价再次下跌，刘伟每月的带看量更高了。他表示，他和他同事每天都要带两三波客户看房。“2019年，我平均每个月只有10天左右带客户看房。”

刘伟计算过，2019年，他们公司在固安的二手房成交量在2000多套，到2020年，这一数字则达到2500单-3000单。“最起码上浮了20%-30%。”

而中原数据显示，2020年燕郊商品住宅成交量明显上升，成交5883套，同比上涨426%。

环京二手房楼市，似乎热了起来。

2、变成买方市场****虽说环京二手房市场的出单量正在增加，但卖方的话语权在逐渐减少，而买方的话语权在增加，楼市还远未到回暖阶段。

“我不认为二手房市场在回暖，因为固安的房价还是处于微跌状态，我们所有销售都感觉房价还是在往下走。”刘伟感觉最明显的，是买方正变得越来越挑剔。

2016年，固安房价迎来高峰，市场价最高时每平方达2.8万元左右。价格虽然贵，但随着“京津冀一体化”战略出台，政策利好带动市场火热起来，瞬间进入卖方市场。刘伟回忆，当时业主买房，基本不太考虑户型，在带客户看房时，他准备带客户多看看房子，对方都会说走路腿疼，不想看太多，很快就将看好的房子定下。

但如今的买方，不仅有讲价的空间，还总想着房子还得降价，对户型也特别挑剔，比如客厅朝北的不看，小区比较老旧的不看。

与此同时，刘伟感觉到，由于疫情原因，客户原来手里有30多万元可以考虑买两居，但到去年年底，手里有30多万左右预算都开始考虑三居室。到今年，手里有20多万预算的客户，也开始考虑两居室了。“搁在平时，20多万预算只能买一居室。”

造成这种现象的，不光是房价下跌，主要因为现在二手房市场上房源充裕。刘伟透露，他从公司后台能够看到，固安现在挂牌出售的房屋高达12000套，比2020年的9000多套增加了近3000套。「探客Tanker」通过贝壳找房搜索燕郊在售二手房房源，发现这个数字高达16127套。

与之相对的，是业主卖房艰难。

2020年3月，本地人李新发现固安二手房房价又有所下降，再加上年后手头又宽裕了一些，就准备将2019年12月才买的一套二居室卖掉，再重新买一套面积更大的三居室。于是，李新就在网上将房屋挂牌，房屋的出售价定在105万元。

李新这套房子有87平，所在的小区地理位置居中，周边学校和商场设施都离得不远。当时单价1.2万元左右，算上税费和中介费，他一共花了109万元。李新告诉「探客Tanker」，这套房挂牌105万元，算上给客户的议价空间和他前期买房所花费的税费、中介费和几个月前还过的贷款，他其实已经做好了亏本10万的准备。

但让他没想到的是，这套房在网上挂牌了1个多月，却一直处于无人问津的状态，“可能大家还是觉得太贵，甚至连中介带看都没有。”

直到6月，因为考虑二手房价格还在降，他也已经还了半年贷款。李新觉得，再卖这套房子，不仅要面临去银行还掉剩余贷款所花费的时间成本，而且这套房子亏本卖掉后，再买房又要交中介费和税费，“倒来倒去比较麻烦，后期的费用都算下来就亏太多了。”

最近，李新已经准备将房子装修，之后当自己的婚房。

不仅固安，从几个月前燕郊业主在网上“免费送房”的新闻更是可以一窥环京房市的萧条景象——天洋城的购房者迫于房贷压力，想将自己2016年购买的40平米公寓“赠送”出去，只要对方继续还完剩余的70多万贷款。

但热闹过后，人们发现，剩余的贷款总额和整套房的市场价不相上下，所谓“免费送房”，其实只是另一种形式的出售，“没有人愿意买。”

环京楼市，已然步入买方市场。

3、投资客大撤退2014年，“京津冀一体化”战略的出台曾让环京楼市疯涨了一波，固安、燕郊和大厂等地涌入大量投资客“抢房”的大戏似乎还历历在目。

刘伟回忆，那段时间，投资固安房产的投资客占购房总人数的70%-80%。比如固安孔雀城的房子，一般都是在北京上班来回通勤，或者北京人有闲钱的投资客在买。刘伟曾接待过不止一个客户，上午看房，下午确定，第二天找银行贷款交接。“那时，大家都相信投资环京房市必涨。”

但好景不长，如今买房的人，对环京楼市大多报着理性和谨慎的态度。

1993年出生的王成成今年在北京买了人生中的第一套房。在这之前，他也看过燕郊的房产市场。中介和他说，现在燕郊的房价和2008年奥运会差不多，已经达到低点，而且未来若是能够和北京通地铁，价格还能再涨起来。

不过通勤始终是个逃不掉的难题。虽然燕郊嘉都小区出门就是检查站，但距离公交还有3公里路程。而每天往返北京人数在30万左右，如果他买了燕郊的房产，每周一到周五在北京燕郊往返就是个大工程。

另一方面，如果在燕郊买了房子，之后想在北京买房就没有了首套资格，首付变60%，“基本没能力再置换北京的房子了。”

事实上，随着“房住不炒”政策出台，环京房市开始降温，甚至有很多投资客在买房后发现，自己投资的资产正变得“烫手”。大势如此，这批投资客也正在退出环京市场，并准备套现去房价有上涨趋势的城市继续投资。

（图 / 摄图网，基于VRF协议）

“尤其是今年，我感觉投资客撤出市场的决心挺大的。”刘伟表示，他遇到很多房主，都是要将固安的房子卖掉，在北京买房。或者看到去年沈阳每平米涨了3000元-5000元，西安、杭州等城市也有涨价空间，就会选择去这些地方投资房产。

今年已经50岁的王方，曾在早年固安房价还只有五六千每平米时购买了五套房。去年，在观察到固安房价持续降低后，他觉得政策打压得比较狠，环京的投资已经没有意义。于是就留下一套别墅自住，将另外的房产都卖掉，又分别在北京和杭州购买了新的投资标的。

刘伟透露，不仅王方这样卖掉环京资产转换标的的投资客，部分曾经在2.3万、2.4万价格买房的业主，其房产交易价格位于市场高点，但即便亏钱，他们也要退出环京市场。“当然，也可能存在疫情一爆发，很多行业受到影响，公司面临倒闭急需将房产变现，解决公司危机的情况。”刘伟说道。

也有在燕郊的投资客刘学表示，现在燕郊因为放宽落户限制已经出现涨价趋势，他曾经投资的一套房产价格终于开始有所回升。“我问过中介，这几天的价格涨了后，成交已经比原来好。”刘学透露。

最近，刘学准备在房价起来后将房子赶紧卖掉，之后再直接置换成北京的房子。

我国楼市一直处于波动变化状态，看涨房价的有，看跌房价的也不少，房价走势难定。而房产这个天然具有投资性质的特殊产品，致使大家买房都是抱着想抄底的心思，但是这个底什么时候来，谁都不知道。

刚需谨慎入场，炒房客黯然离场。混迹于环京房市，一念天堂，一念地狱，大抵如此。

*注：文中名字均为化名。文中题图来自：摄图网，基于VRF协议。