“撤A赴港”，这才是“轻资产”万达商业的最佳选择_风闻

在经历了接近6年的A股IPO排队之后，万达商业重新调整资本市场策略，开始推进“撤A赴港”，即撤回A股IPO申请，先行赴港上市。

今天一早，大连万达商业管理集团股份有限公司（下称万达商业）对外发布通告，称万达商业将撤回A股IPO申请，谋求轻资产重组后尽快在境内外上市。

在行业人士看来，万达此次主动撤回A股申请的背后，是谋求轻资产物业服务概念重回香港上市的综合考虑，万达商业撤A股再战港交所，能够在尽快对接资本市场、最大化企业价值的同时，兼顾后续有关A股注册制落地实施情况，极大地节约了时间成本，显然是当下最明智的选择。

从目前港股的热点板块来看，物业服务类“轻资产”管理概念现在正值风口。

2020年3月，成立不满一年的贝壳找房登陆纽交所，引发资本市场对“轻资产”管理平台市场价值的重新审视，同时从过去一年的市况来看，平台型上市公司均显示出了强劲的上扬走势。

而香港作为国际化程度最高的城市之一，H股也成了诸多优质物业服务类“轻资产”管理平台寻求对接资本市场的首选。

据统计，去年一年，包括恒大、融创、碧桂园等公司在内的18家公司，纷纷整理物业管理资产包，叩开了港交所的大门，并且备受资本追捧。

以恒大为例，2020年上半年净利润仅为9亿，但在募资阶段，香港公开发售获10.71倍认购，国际发售方面获3.10倍认购，上市首日市值高达956亿港元。

这意味着资本对优质物业服务类标的前景看好，而且这种热度一直延续至今——港股三家具有代表性的物业公司整体市盈率水平已经从数据角度证明了这一点——以2020年净利润计算，截至3月22日收市：华润万象生活净利润约7.65亿，市盈率107倍；恒大物业净利润26亿，市盈率51倍；碧桂园服务净利润32亿，市盈率86倍。这三家龙头物业管理公司的平均市盈率在80倍左右。

这对万达商业而言，意味着在排队近6年备战A股IPO的同时，也需要严肃地考虑H股带来的现实机会——既能大幅减少因排队导致的时间成本，还能获得优质资产期望中的估值水平。

而且从技术角度看，这是万达商业第二次赴港上市，在程序等诸多方面几乎没有沟通成本，但最重要的是，资产水平不再被低估。

回过头来再看万达商业的A股IPO之路，其经历可谓坎坷。

早在2015年9月，从香港退市的万达商业向证监会提交了招股书，谋求在A股重新上市。

但在整个行业面临调控的背景下，涵盖传统房地产业务和商业地产业务的万达商业地产，A股之旅进程缓慢。

对此，万达自己也主动进行了调整——在万达集团轻资产转型战略下，2018年万达商业地产正式更名为万达商业，对万达商业地产业务进行剥离。

2019年底，经过复杂艰巨的工作，并支付巨额的剥离成本后，万达商管集团完成了房地产业务剥离，成为真正意义上的商业运营管理企业。

但从目前A股注册制的情况来看，依然处于IPO排队状态的万达商业，距离正式挂牌可能依然需要一个过程，无形中增加了很多不必要的边际成本，也要求万达商业从更加多元的角度去解决对接资本市场的问题。

适逢其时，在A股挂牌尚需时日的情况下，港股的风险偏好出现了有利于万达商业的显著变化。当下，万达商业这样的轻资产物业服务型公司，恰是港交所的宠儿，所以此时万达商业撤A赴港顺理成章。

而且值得一提的是，相比其他房地产企业的物业公司，万达商业的资产水平保持在极高水准。根据万达商业2019年的财务数据，不难计算出，2020年全年，剔除因减免超过40亿租金和物业费影响，万达商业净利润水平在146亿左右。

参照恒大、华润万象生活、碧桂园服务市盈率平均水平80倍，万达商业可能超过万亿市值。

而且与不少物业服务公司港股上市后股价破发，业绩变脸的窘境相比，综合分析万达广场规模和增速，客观地说，万达商业集低负债、高现金流、利润增幅稳定、海量数据资产于一身，是资本市场难得一见的优质白马股。

公开数据显示，截至2020年三季度末，万达商业总管理336个万达广场，可租面积3329万平方米。

截至去年底，万达商业持有已开业368座万达广场的管理经营业务。无论资产规模，还是管理商业物业面积，万达商业都是全球领先的商业物业管理公司。

主营业务增速方面，近3年来，万达集团基本保持着每年新开业50座。按照每座万达广场10万平方米的可租面积计算，万达商业管理物业面积每年增幅稳定在500万平方米左右。

公司现金流方面，受益于万达集团的轻资产转型，万达商业2021年起也不再新增重资产万达广场。作为独立上市主体，万达商业在剔除负债风险前提下，凭借着租金分成和管理费等收入，获取稳定的现金流和利润，为投资者带来更多的价值。

无形资产方面，万达商业丰富的大型商业购物中心管理经验和强大的品牌价值体系，连续多年99.4%的出租率和99.9%租金收缴率，不仅在商业地产领域树立了标杆，也成为其轻资产模式得以开疆拓土的保障。

此外，万达商业数字资产方面还具备极强的溢价空间。2019年，全国万达广场的总客流量是42.7亿人次。一旦客流量变现，这部分软资产也将为万达商业的价值带来巨大的提升。

最后需要指出的是，这次万达商业“撤A赴港”，是在结合多方面因素后，出于公司价值最大化考量进行的关键调整，是在正确的时间做出的正确抉择。