万亿居住市场变革者，凭什么是贝壳？_风闻

　　商业领域的新物种，总能令资本市场格外兴奋。

　　高举产业互联网大旗，改变国内居住领域市场格局的贝壳（NYSE:BEKE）上市后的首份年报，吊足了投资者的胃口。

　　2020年四季度及全年平台总交易额（GTV）创下创下历史新高，营收大增近六成，净利润骤升2.5倍……作为国内最大的房地产交易平台，贝壳找房在3月15日晚（美东时间）公布的财报，超出了此前市场的普遍预期。

　　受财报业绩刺激，贝壳股价当日应声大涨一度超过20%。事实上，自去年8月份成功在纽交所实现上市后，贝壳市值便从230亿美元一路高涨，至今股价对应市值已有2倍多的涨升。

　　显然，投资者对于贝壳这种基于庞大需求市场又通过模式创新改变市场面貌的公司，给出了高估值的追捧，而首次年报的公告，贝壳也用实际数据反馈了投资者。

　　财报终究代表的是过去，投资者对于贝壳的价值认定则是源于其成长预期，这家超级独角兽公司能否成为万亿居住市场的产业互联网变革者，才是决定其未来资本市场表现的根本。

　　那么问题来了：贝壳要怎样继续做强主业以保持高速增长？如何通过存量房交易以外的新业务挖潜市场？未来的市场竞争中，贝壳模式又是如何巩固护城河的呢？

　　扎实的高增长

　　2020年贝壳是否继续保持了高位上的高速增长？答案是肯定的。

　　增长表现在了方方面面：首先是经纪人及门店的继续增长，这是贝壳撬动所有业务的核心抓手。

　　截至2020年12月31日，贝壳平台连接的经纪人超过49万，同比增长37.9%；连接的经纪门店数超过4.69万家，同比增长25.1%；均实现了高位上的高速增长，进一步夯实了贝壳以“人店”为核心所进行的产业链建设。

　　其次是基于线上、线下两张网的持续扩展，叠加ACN的网络效应和人店模式的平台效应，驱动了各业务板块的快速跃升。

　　①平台单季度及全年GTV均创下历史新高。

　　2020年第四季度成交额(GTV)为人民币1.12万亿元，同比增长65.4%。

　　2020年全年成交额(GTV)为人民币3.5万亿元，同比增长64.5%。

　　②细分到各业务领域，存量房、新房以及贝壳也大力拓展的装修、金融等交易延伸业务均取得高速增长。

　　存量房交易GTV为人民币1.94万亿元，同比增长49.5%。

　　新房交易GTV为人民币1.38万亿元，同比增长85.0%。

　　新兴及其他服务GTV为人民币1,761亿元，同比增长113.0%。

　　最后是基于庞大GTV之下，贝壳为自身所创造的营收及利润。毫无疑问，同样取得了极好增长。

　　①营业收入为人民币227亿元，同比增长57.6%。

　　其中存量房营业收入为人民币306亿元，同比增长24.4%；新房业务营业收入为人民币379亿元，同比增长87.1%；装修等新兴业务营收达人民币20亿元，同比增长68.7%。

　　②全年净利润达人民币27.78亿元，首次实现美国会计准则下的全年盈利，经调整后净利润达人民币57.20亿元，同比大增245.4%。

　　划重点，财报显示贝壳上市后连续两季度实现业绩高增长，并拉动公司实现扭亏转盈（美国会计准则）。GTV的持续高增长并没有带来成本费用的大幅上升，规模效应与单位“人店”的能效提升使得贝壳盈利能力扎实呈现。

　　另一方面，新房交易量的显著提升也是贝壳能录得如此高质量年报的一个关键因素。更重要的是，这说明其产业互联网的营运模式在整个居住领域是通行的，并且在房地产市场逐渐从卖方市场进入买方市场时，贝壳将会迎来更大的机会。

　　此外，贝壳还在不断拓展自己的边界，新兴业务与服务也足以让投资者对其葆有更大想象空间。

　　极致化的模式制胜

　　财务指标显示贝壳正在进入良性增长的上升通道，这背后则是其独特模式的强力支撑。

　　“如果与贝壳竞争，有两种可能：一是ACN模式，用户体验比我们做得更好，但需要对行业理解特别深，运营也必须做得超级好，比贝壳高一点点好都没用；二是直接改变模式，不要经纪人，没有ACN模式，去重新搭一个商业模式，但今天我没有看到。”

　　如贝壳联合创始人、CEO彭永东如此自信于贝壳的模式，海量规模、高效运营和高品质的服务，结合强劲的网络效应，形成的正向循环，正是贝壳GTV和营收利润高增长的最强动能。

　　早在上市以前，贝壳就已经房地产交易平台中的集大成者。在资本的加持下，2020年贝壳进一步强化了在规模上的优势。

　　**人店模式是贝壳最核心的抓手，**截至2020年12月31日，贝壳平台连接的经纪人超过49万，同比增长37.9%；连接的经纪门店数超过4.69万家，同比增长25.1%，均实现了高位上的高速增长。

　　按照左晖的规划，贝壳未来扩展到10万家门店、100万经纪人。透过海量的经纪人，贝壳掌握了海量的存量的二手真房源和新房代理房源。

　　数据显示，截止2020年底，贝壳楼盘字典累计收集了中国2.4亿套房屋的动态数据；平台新房在售合作盘数量达到8600个，对比2019年则为 7700个。

　　有了这些基础底盘之后，贝壳着力于提高服务质量和效率。

　　为了给消费者带来更好的服务，贝壳构建了薪火计划、搏学大考等贯穿经纪人完整职业生涯的成长体系，并在招、育、留等多环节发力，促进服务者专业化、职业化发展，打造终身职业。截至2020年12月31日，贝壳平台留存的高学历经纪人占比已超过30%。——这决定了贝壳经纪人的服务素质和专业水准远超同行。

　　早在疫情发酵之前，贝壳就已经是业内最早实现VR看房的平台。过去一年中，疫情对居住服务行业的线上化进程起到明显催化作用，贝壳在疫情伊始即全面启动经纪人线上培训和VR带看、线上售楼。借助对VR、AI等技术的大规模成熟应用，贝壳进一步优化用户找房、看房、买房的体验与效率。

　　持续的技术投入与创新，推动人、物、流程更加标准化、数字化和智能化。也正是因为这样前瞻化的布局，在疫情深度影响经济发展和人民生活的这一年，贝壳深耕多年的对房地产交易产业的互联网线上化改造却开始大放异彩。2020年第四季度，贝壳移动端MAU达到4818万，同比增长高达88%，赢得了更多用户的认可与信赖。

　　而这些，都通过贝壳这一平台及其ACN（经纪人合作网络）模式，让更多的门店及经纪人得以共享，并最终更加专业、快捷地与终端的消费者实现对接。“原来门店都是信息孤岛，贝壳希望通过有效率的方式将门店组织起来，帮助门店获得成长。”

　　海量门店掌握海量房源信息，贝壳又通过高效运营和高品质服务，结合强劲的网络效应，实现交易流程的标准化、线上化，最终实现了房屋买卖供求两端最高效、通畅的对接，并通过为买卖双方提供专业化的经纪服务，最终促进交易的达成。

　　正是源于人无我有，人有我优，将房地产交易链条上的各个环节都做到了极致，贝壳才能持续多年均实现高速增长，并最终收获盈利，长成了在“住”这一领域上无人能出其右的新经济独角兽。

　　一句话解释贝壳到目前位置所取得的成功，那便是其对传统的房屋中介行业进行了彻底的数字化革命。

　　未来的疆域

　　经济学中有个概念叫“壁垒”，指一个行业可进入和退出的门槛。

　　在贝壳找房崛起之前，中介行业被广泛认为是门槛较低、缺乏壁垒的行业，但在贝壳找房崛起之后，这一印象正逐渐被逆转。

　　彭永东曾公开表示，贝壳的核心业务模式，是房屋交易平台、ACN（经纪人合作网络）模式，这是一个“门槛极高、大赛道，值得往十年去做”的领域。需要注意到的是，从纯线下门店过渡到线上线下融合平台，从实现体系内部经纪人协作到联动整个生态系统各方的参与。贝壳的产业互联网打法，在为贝壳聚合起更大的规模、构筑起企业的同时，也为贝壳打造了一把打开更广阔市场的开疆斧。

　　伴随着上市后首份年报的发布，贝壳正在向市场展示出其强劲的增长动力和未来潜力。而面向未来，贝壳依然雄心万丈。

　　2021年，贝壳将专注于五大领域：对消费者好、帮助服务者对消费者好、培育新兴业务、创造社会价值以及加强技术在广阔市场机遇中的关键作用。

　　“对消费者好、帮助服务者对消费者好”，是贝壳一直持续在做的事，不需要赘述。海量的人店以及持续优化的消费者体验和服务，必将助推贝壳在规模上的进一步增长以及更好效益的取得。

　　更值得关注的是贝壳在培育新兴业务以及创造社会价值上的动作。

　　据彭永东介绍，贝壳将继续培育新兴业务，支持和推进贝壳在新兴及其他业务服务，重点打造在家装服务的核心竞争力，通过提供无缝连接的交易体验，全方位提升客户满意度。

　　同时，贝壳还将不断升级产品和服务产品，并提高金融服务的效率。例如，2021年，贝壳将上线新的系统，以支持金融顾问的日常业务操作全面线上化。

　　这意味着，在将房地产交易标准化和线上化之后，贝壳将继续深化对整个房地产交易产业的改造，开始对家装服务和金融服务也进行标准化和线上化改造。

　　数据显示，房屋装修、房产金融等其他房产相关服务在2019年的市场规模为7.9万亿元人民币，预计到2024年将增至约15万亿元。这将是贝壳可以挖掘的另一片蓝海。而拥有海量用户资源的贝壳，必将触角延伸到房地产交易产业链条的这两个领域。

　　而在打通更大想象空间的同时，贝壳也将关注更多的社会价值创造。

　　彭永东称，贝壳有责任推动房产交易及服务市场平稳发展，树立“中性的市场观”，帮助居住领域市场从更重投机的机会型走向更有规则、秩序的平稳型市场。

　　同时，贝壳也通过一系列举措履行更广泛的社会责任，如：2021年平台会通过招募和育留经纪人，为全社会提供更多优质的就业岗位，特别是针对应届毕业生。平台持续提升租赁服务，为年轻租户提供便利实惠的租赁体验。

　　贝壳扎根社区的门店也逐渐成为社区生活的聚点，2020年贝壳经纪人志愿开展了针对社区老人的“我来教您用手机”课程，在过去的一年里服务老年人超过14万人次。

　　显然，作为中国最大的房地产交易平台以及新经济上市公司中一颗冉冉升起的新星，贝壳已经越来越意识到，能力越大，责任越大。而“人多力量大”的贝壳，也必将在未来践行更多的社会责任，创造更多的社会价值。

　　“我们对前路充满信心，贝壳将持续为服务中国3亿家庭的新居住服务平台愿景而努力。”彭永东表示。

　　结语

　　“我们将不动产住宅的全产业链分为制造、交易、居住和以金融为代表的服务支持四个领域，通过线下经纪人的深入服务及线上数据所建立的消费者认知，我们有可能在全产业链中都创造全新的价值。” 在致股东信中，左晖曾如是说。

　　现在，在资本市场的加持下，左晖正将梦想照进现实，“我们对整个产业链的改造才刚刚开始！”对于贝壳来说，上市也只是开始。