恒大物业为什么能“赢”？_风闻

原创：一号地产 作者： 鹿公子

一号说：一旦超越“奇点”，未来不可限量

“如果你想赢，那么在涉及战略的时候，就要少点沉思，而敏于行动。”前通用电气CEO杰克·韦尔奇曾在《赢》一书中论及战略执行时如此说到。

赛道既定，剩下的即是敏捷行动。

3月16日，恒大物业（6666.HK）发布上市后首份年报，财务数据表现亮眼，营收、毛利润、净利润均实现跨越式增长，贡献“三双”里程碑业绩。

围绕年报研判，可以发现恒大物业之所以能快速跃升，背后的逻辑正是杰克·韦尔奇“赢”的策略：

“为你的生意制定一个大方向上的规划——找到聪明、实用、快速、能够获得持续竞争优势的办法。”

靓丽财报引发市场追捧，从营业收入、利润表现来看，这无疑是一份无可指摘的财务报表。截至3月16日收盘，恒大物业报16.3港元/股，涨幅7.38%，总市值达1762亿港元。

财报数据显示，恒大物业2020年实现营业收入105.09亿元，同比大增43.31%；毛利润40.06亿元，同比大增128.26%；净利润26.47亿元，同比大增184.32%至26.47亿。

赢在规模：“马太效应”显现，助推盈利能力大幅增加

恒大物业业绩大幅增长，首先得益于规模的高速增长。

根据财报，其在管面积、多元增值服务、外延拓展三大项成绩优秀，对应收入分别约为63.22亿元、12.64亿元、29.23亿元。

图：恒大物业2020年业绩从物管面积来看，公告数据显示，截至2020年底，恒大物业合约面积达5.65亿平方米，同比增长11.88%；在管面积达3亿平方米，同比增长26.05%；业务范围扩展至全国290个城市，覆盖220.7万户业主。

报告期内，物业管理服务收入约为人民币63.2亿元，比去年同期增长约37.1%，毛利率上升至约33.6%，占总收入比约60.2%。

如果按照在管面积6亿平方米计算，按照当前的物业费用均价计算，预计2021年恒大物业的物业管理服务收入较2020年会60%-70%的增长空间。

在管面积的持续攀升能力，或将确保恒大物业盈利能力稳坐行业头把交椅。

找准赛道，猛扎下去，用做多的办法持续做功，这是商业法则中最为清晰也最为有效的经营策略，恒大向来擅长此法。

除了规模的持续攀高外，另一大亮点则来自于迅速扩张的多元化增值服务业务，而这也是目前大多数物业企业正在探索的方向。

在增值服务领域，恒大物业联手腾讯、云锋基金、房车宝等科技巨头，提供社区团购、房产中介、车位租赁、保险经纪、家装美居等增值服务，意图从纵深两个方面持续推动增值服务覆盖度，进一步提升规模效益。

年报数据显示，报告期内，恒大物业社区增值服务收入约为人民币12.64亿元，同比增长约120.6%，占总收入比约为12.0%。

照此业绩增长速度来看，增值业务或许将成为恒大物业的下一个增长引擎，为未来业绩持续飙升提供重要保障。

表象上看，社区增值服务像是一个加分项，短期内不见得能见到成效，但从长远来看，则是物业管理升维路径的“奇点”，一旦积累足够的势能，必然引发量变到质变，真正意义上突破传统物业管理服务半径，形成物业服务“生态闭环”。

盈利保障的同时，为确保高效快速扩张，恒大物业也有着充足的现金流。财报显示，恒大物业现金余额126.04亿元，同比大增1742.69%。

俗话说，“手里有粮，心中不慌”，发展资金充足，自然为恒大物业后续的并购和外拓提供了资金保障，也为打好下一场“战役”储备了充足“弹药”。

赢在运营：“麦当劳”式扩张，科技赋能打造智慧物业

如果用一个词来形容麦当劳在全球市场扩张的基础，那么只能是“标准化”，暗合的实质则是高效运营。

恒大物业大举扩张的基础也在于此。

在恒大物业执行董事兼总经理胡亮眼中，恒大物业早已建立包括管理制度、组织架构、人员配置等完善的标准化体系，且储备了大量专业人才，可实现“麦当劳”式管理复制，而且能够确保高品质服务输出。

他认为，“凭借管理模式和管理团队的复制，可轻松立足现有项目实现‘一拓十’发散式扩张，预期2021-2023年整体收入年均涨幅在50-60%左右”。

以高效运营体系为基石，恒大物业精进版图的张力自然更大。

业绩说明会上，上市公司管理层还首次透露了恒大物业在科技赋能打造智慧物业方面的相关进展。

图：恒大物业2020年业绩发布会按照设想，未来公司将加大科技投入及新技术运用，实现常规服务自动化，提升管理效率，不断升级完善智慧物业管理体系与服务平台，向科技型服务企业快速转型。

这意味着，在规模战略+科技赋能驱动下的恒大物业，正在由传统物业公司向科技型服务公司加速转型升级。

值得一提的是，恒大物业的并购与外拓将质量与速度并举，而在成本管控方面，则通过科技赋能、节能降耗等多种降本增效措施，实现成本控制，试图向管理要效率，并通过标准化运营达到规模跨越式发展。

赢在赛道：掘金“风口”，全球规模最大物业目标有望达成

近年来，房地产行业进入存量市场，传统房地产开发领域利润率整体下滑。与此同时，物管行业万亿级市场规模引发了新的想象图景。

物管行业在过去三、四年的发展速度远胜之前十年。今年年初，在住建部等十部门的政策红利加持助力下，物管行业的弹性增长空间进一步打开，万亿蓝海渐成新赛道、新风口。

一号君粗略统计，去年以来共有21家物管企业赴港IPO，募资净额接近600亿。在这其中，恒大物业仅用64天就完成递表到上市全流程，刷新物管公司赴港上市的最短时间纪录。

且今年以来，物管企业上市潮仍在继续，可见群雄逐鹿之心。在已披露年报的物业新股之中，尤以恒大物业表现最为亮眼。

图：港股上市物业股财务指标一览，来源风财讯在新近上市的物业股中，3月17日，世茂服务总市值为389.11亿港元，金科服务总市值为441亿港元，融创服务总市值为713.81亿港元，而恒大物业总市值为1772.97亿港元，几乎为其他3家企业总市值之和。

在目前所有已上市的物业公司中，超过千亿市值的物管企业仅碧桂园服务和恒大物业2家。

值得一提的是，恒大物业仅用3个多月的时间就几乎达到“老大哥”碧桂园过去5年的成绩。

恒大物业总经理胡亮曾在上市推介会上表示，要把公司打造成为全球规模最大、布局最广、业态最全、效益最好的物业管理集团。

从这次业绩表现和恒大物业的“野心”来看，顺利的话，恒大物业成为全球规模最大的物业公司的目标也将有望在年末达成。

无论是从业绩表现还是从未来成长空间来看，恒大物业无疑都是这个赛道里的“头马”。

随着资本市场对行业认识的加深，以及龙头物管公司依托内生增长、外部收购等方式扩大护城河，行业进入分化阶段以后，具备增长实力和良好业绩表现的物业股价值将更加凸显。

市场分析认为，恒大物业未来仍将继续保持强劲的增长势头，无论是母公司恒大集团提供的巨量项目资源，还是不断加码的外拓力度，以及持续扩展的增值服务，均将助力其实现规模与利润高速增长。