滨江集团利润受质疑：出圈失败、圈地买地、负债涨幅不可控_风闻

　　对大部分中国人来说，除三餐之外最关切的事就莫过房价走势。因为近年来房产已成为居民资产中占比最大的部分，可以说中国人的身家性命都押在了房产上。

　　很多人买房都会看容积率、绿化率、层高、车位、面宽等等这些方面，购房者还会看房子在哪个地区的升值空间比较大。杭州有西湖区、下沙区、拱墅区、余杭区等登，提到杭州，很多人都想买滨江的一套房。

　　在地产行业，滨江是一个神奇的存在。

　　从1992年成立至今，滨江进入房地产行业已超过20周年。

　　众所周知，杭州既是滨江集团的大本营，也是规模重仓之地。2020年上半年，滨江集团新增的20个项目中，有14个位于杭州，2个项目位于宁波，1个项目位于嘉兴，3个位于苏州。截至2020年6月末，滨江集团1262.01万平方米土地储备中，杭州占比达到55.5%。

　　但是在杭州市场，竞争愈发激烈。近几年，杭州销售的前四名座次，基本是万科、融创、绿城、滨江交替，除了滨江集团区域布局集中，其他三家房企则是早已完成全国化布局的大型房企。

　　2015年底，滨江联合平安不动产，以34.65亿元夺取上海市大场镇祁连社区地块，借91.7%的溢价率宣示“地王”身份；后通过联合成立中崇滨江与安远控股进入上海与深圳旧改项目，各项资金合计约20亿元。

　　2017年深圳更新政策，禁止将厂房改造为公寓，让安远控股无法落实安丰工业区项目；2018年湘府花园三期项目未成型，滨江集团无奈，只得通过诉讼追讨投资款项。

　　为了“出圈”，滨江拿出了不少勇气，可是2017年上海商品房市场销售额与销售面积还是下降了39.86%和37.48%。

　　速度，一直是滨江集团的强项。

　　可是旧改完全不一样。它成本低、效率高，同时周期长、风险大，是一门“牺牲速度，换取收入”生意。

　　旧改有很多的隐形陷阱，比如开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，让旧改项目存在很多不确定性。 当一个杭州的房企，跑到上海、深圳两地，通过合资公司跨区域涉水旧改，可以说与异地旧改项目太过“遥远”。才会有深圳安丰工业区与上海湘府花园三期这两个失败的项目。

　　但是，滨江集团是好了伤疤忘了疼，还是没有学会如何出圈：上海商品住宅库存去化周期10.3个月，深圳更是长达13.1个月，杭州只需要3.3个月。

　　辗转反侧，滨江再次杀回杭州，并且为了巩固杭州本土地位，在进入2020年，在杭州限房价之后疯狂拿地。甚至重金拿下了2020年的杭州地王项目。

　　2020年7月31日，滨江集团以107.38亿元拿杭州下城区文晖“三芒星”地块，折合楼面价35971元/平方米，溢价率21.77%。

　　此外，在2017、2018、2019年上半年，滨江拿地占比分别为5.3%、6.3%、7.4%。比较限房价政策前后，滨江平均占比上升了近200%，年度拿地金额也上升100亿以上。

　　物极必反，乐极生悲。

　　在疯狂巨资拿地下，滨江的有息负债规模已经涨幅到不可控局面。

　　此外，滨江集团拿到的所有涉宅地，全部在杭州，2019年，杭州也占了91%，在一个城市集中度太高，一旦市场下行，无论是房价下跌，还是成交量下跌，都将使滨江利润下降，回款速度减缓，进而造成资金链高度紧张，从而引发降价潮的发生。

　　2019年滨江集团的有息负债总额318亿元，而截至2020年半年报，滨江集团有息负债达到383亿，半年时间有息负债增速就达到了20.4%，增速远超“绿档”限制。

　　滨江集团在资产负债上已经踩中了监管部门为房企融资设置的“三道红线”。截至2020年6月底，滨江集团剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三个指标分别为84.87%、95.6%、1.8。

　　也就是说，滨江集团已经在资产负债率上踩到了红线，净负债率则已然接近红线的状态。

　　综合来讲， 自从杭州限价出现之后，目前滨江拿了12宗涉宅地，其中4个项目已经开盘，销售额达到了73.2亿元，但这个模式一旦形成，将形成惯性，如果不断拿地，不断向更高的市占率去奋进，风险将逐渐凸显。未来，滨江的利润或将难以实现平衡。