孙宏斌支持调控 年报“抖出”融创中国家底_风闻

　　对房企而言，2020年真的不好过：既要达成全年业绩任务，推动公司发展；又要降低风险指标，实现“速度”与“质量”两翼齐飞。

　　兼得成长的“鱼”与健康的“熊掌”，不是一件容易的事。融创中国（01918.HK）做到了。

　　3月12日，融创中国（以下简称融创）披露了2020年度业绩报告：公司全年合同销售金额高达5753亿元，受此带动，融创中国录得营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；归母净利润356.4亿元，同比增长36.9%，双双创下历史新高；每股盈利7.82元，同比增长30.6%，市盈率（PPM）继续下降至3.56。

　　这样的盈利表现，融创还是地产圈最靓的仔。

　　收获如此优异的业绩，融创并没有以牺牲健康为代价，反而将净负债率以及现金短债比两项风险指标，下调至监管“三条红线”安全阈值内，让快速增长有了更加雄厚的支撑。

　　“我是支持调控的，不调控的话，这个行业没办法干了；不调控的话，房价和地价都要上天了。”业绩会上，融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌还在呼吁市场降温，一身轻松地步入高质量发展阶段。

　　财报发布后，二级市场迅速给予回应，一度拉升股价大幅增长11.4%，推动市值达到1569亿港元。二级市场投资人显然已经充分认可融创转型“美好城市共建者”的角色。

　　至于下一步，“美好城市”的内涵是什么？“共建者”的能力与责任又是什么？都需要融创给出新的答案。那是一个升维竞争的阶段，融创已经做好准备。

　　“四超多强”

　　回顾2020年，中国房地产市场整体行情与往年有所不同。

　　国家统计局发布数据显示，由于新冠疫情爆发，国内各行业发展受到不同程度影响，2020年1-3月房地产开发投资增速一直处于调整震荡期；不过随着国内疫情得到有效控制，地产行业逐步复工复产，并在5月实现单月销售增速9.7%后，重新回到增长正轨。

　　参考克而瑞针对36家标杆上市房企统计报告，近半数目标完成率不及40%，另有3家房企目标完成率低于35%；不过年底数据显示，达成全年目标的房企仍是多数，千亿房企数量达到43家，较2019年增加9家。

　　放在往年“前慢后快”本是行业客观规律，不同点在于2020年上半年更慢一些，下半年也更快一些。

　　再看融创的业绩表现，整体走势基本符合如上特点。上半年融创实现合同销售额1952.7亿元，营收773.4亿元，归母净利润109.59亿元。

　　整体来看，母公司净利润率14.2%大幅提升80个基点有大幅提升之外，融创中国其他业绩与往年基本持平。韬光养晦，稳扎稳打巩固基本盘，为下半年快速增长做好准备。

　　进入7月，融创吹响快速增长号角，单月录得合同销售额522.5亿元，同比大幅提升26.97%，宣告正式启动高速增长模式。

　　随着大连融创壹号院、珠海融创云水观璟、陕西融创珺庭府等一批优质项目渐次入市，各地购房者开始追捧热门楼盘，进一步推动融创业绩实现快速增长。“金九银十”期间，更以销售额1397亿元、销售面积1003万平方米的成绩，引领整个市场进入上行周期。

　　最新年报显示，2020年全年融创录得合同销售额5753亿元，其中下半年实现3800.3亿元，几乎在上半年基础上实现翻番。其中在12个城市销售金额排名第一、25个城市排名前五，真正实现了“遍地开花”。

　　按照克而瑞统计口径，合同销售额5753亿元仍然位居2020年国内市场第四位，没有改变第一梯队的整体座次。不过位居榜单第五位的保利发展合同销售额刚过4500亿元，行业第一梯队与第二梯队之间的差距已经超过1000亿元。

　　如此，国内市场格局开始进一步分化：以“恒（恒大）碧（碧桂园）融（融创）万（万科）”为首的第一梯队领先优势已非常明显，“四超多强”形势基本形成，竞争对手实现反超的难度越来越高。

　　对于融创的表现，花旗发布研究报告，认为其盈利增长坚实稳定，评级为“买入”，目标价提升至46.8港元。

　　融创的安全垫

　　眼下的房地产行业，房企没有速度肯定不行，可只有速度同样不行。

　　几年前，人们提到房地产，关键词都是“加杠杆”、“高周转”、“快拿地”……房企不断增加筹码，数倍杠杆豪赌一夜暴富的故事比比皆是；可是如今，人们再提房地产时，关键词已经成为“灰犀牛”。

　　不久前，央行党委书记、银保监会主席郭树清在《辅导读本》发表文章《完善现代金融监管体系》明确指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

　　公开数据显示，在地产行业高速增长的时代，“高杠杆+高周转”模式是快速成长的不二法门；不过这也促成全国87家主流房企整体负债率达到79.42%，风险系数处于历史高位。

　　面对日益突出的问题，必须安全为准绳，不断纠正企业的前进方向，才能最终行稳致远。因此地产行业进入调整期，不仅是客观实际的要求，更是企业自我调整的需要。

　　“我们这几年为什么发展得特别好？就是因为对市场判断比较准确。”孙宏斌在2018年中期业绩会时就曾公开表达了整体市场将进入调整阶段的判断，随后融创开始严控拿地。

　　在众多房企还在考虑如何进一步提升发展增速时，孙宏斌已经意识到“富贵险中求”不再具备可行性，如何排除内部隐患将会成为未来重要的课题。从那时起“安全”、“谨慎”、“保守”、“小心”等关键词经常挂在他嘴边。

　　从2019年提出“高质量发展”，到2020年上半年的“谨慎拿地”，融创通过前瞻性布局，借助各种方式降低潜在风险，不断优化资本结构。有了这三年的铺垫，融创的快速增长有了更加宽裕的缓冲空间。

　　在年报数据中，截至2020年末的融创中国的风险指标普遍遇到“拐点”：净负债率同比下降76个百分点至96%；非受限现金短债比提升至1.08，剔除预收款项后的资产负债率降至78%。

　　按照“三道红线”的标准，融创仅用半年时间已降至黄档，“降杠杆”取得超预期成果。

　　“到2023年，公司的债务指标还会持续优化，最后一个指标会在2022年提前完成。”谈及继续优化资本结构，融创中国行政总裁汪孟德表示。

　　在不断降低公司财务风险的同时，融创也在努力守住“入口”，审核把关土储资源的质量。截至2020年底，融创78%的土地储备位于一二线城市，平均土地成本仅有4270元/平方米。

　　一边持续排除风险隐患，一边严控资源入口，融创又一次完全适应了市场节奏，提前做好纾解安全隐患的各项准备，也为后续的稳健发展和成功穿越周期奠定了良好基础和先发优势。

　　再造融创

　　至于如何规划未来发展，不仅是融创需要面对的难题，更是整个行业必须面对的问题。

　　作为龙头型房企，必须通过足够高的增速，给予市场和投资者足够的信心。然而外界的监管压强不断提升，“一城一策”调控市场走势已蔚然成风，继续维持高速发展难度很高。

　　可以肯定的是，传统地产行业“买地-开发-卖地-回款-买地”的发展模式仍然成立，只是上升空间终究有限。参考国家统计局发布的2020年国民经济和社会发展统计公告，全年的房地产开发投资141443亿元，同比增长7.0%——虽有增长，却已有见顶之势。

　　于是新的挑战随即出现：存量时代，在维持地产主业平稳发展的基础上，房企需要尽快建立新的业绩增长点，摆脱对“高杠杆+高周转”、“买地+卖地”等旧式发展逻辑的束缚。

　　简而言之，房企要做一些基于地产，又高于地产的转变。

　　融创已经意识到，地产是其立足之本，却已不能成为解决未来所有发展的“万能钥匙”。美好生活由开放多元的元素构成，需要房企具备与城市协同发展的综合能力，答案同样要开放多元。

　　眼下，融创正在给出自己的答案：融创将企业定位从“中国家庭美好生活整合服务商”升级为“美好城市共建者”，以地产为核心主业，坚持“地产+”战略，布局融创地产、融创服务、融创文旅、融创文化、融创会议会展、融创医疗康养六大板块。

　　依托六大板块协同效应，融创通过产业引擎的打造、美好社区的营造，以及积极践行社会公益三大途径，全面参与中国美好城市共建，用全新的理念与形态，促成城市发展需求与企业业务模式发生化学反应，这才是房企打开未来的正确姿势。

　　如今地产行业发展进入“平流层”，在其他厂商意识到需要提升与城市的融合能力时，融创围绕美好生活核心元素的众多布局，开始进入收获期。

　　2020年11月19日，整合融创集团物业管理服务业务的融创服务（01516.HK）成功登陆港交所，基于1.35亿平方米在管建筑面积，2020年融创服务录得营收46.23亿元，同比大幅增长约63.5%，三年复合增长率达58%；归母净利润6.20亿元，同比大幅增长约129.8%，三年复合增长率达152%。

　　同期，融创文旅全国18座城市规划的18个雪场已有7个开业，2020年下半年客流量超过1亿人次，收入38.8亿元，管理利润6.27亿元，分别增长36%与311%；融创文化参投《刺杀小说家》、《熊出没·狂野大陆》等热门影片，票房分别超过9.83亿和5.75亿元。

　　此外，融创正在地产业务的基础上，打造“融创I AM I生活新主张”，引导主力客群年轻化及科技化发展趋势，嫁接更多城市生活的必要元素，是在原有业务上完成内核再造。这又是一次前瞻性的探索，意味着融创中国已经做好了准备，迎接下一个增长季。

　　结语

　　眼下，很多人感叹，房企日子越来越难过。

　　曾经推动企业发展，快速占领市场的定律正在失效，外部环境交替更新的速度前所未见，还没来得及适应又开始翻新。想立足于不败之地，必须学会在改变中寻找不变的能力，而这似乎并不容易。

　　不过对融创而言，结果并非如此。行业发展的客观规律没有变，企业赢得市场的决定性因素同样没有变，只是融创拥有强大的前瞻性布局的洞察力与魄力，先竞争对手一步转向并完成布局，这正是融既能创持续增长，又能保持稳健的杀手锏。