东原地产“失守”重庆？_风闻

　　文丨西部菌

　　本篇为房企年报观察系列之一

　　提到重庆本土民营企业，迪马股份是绕不开的存在，它是重庆第一家民营上市企业，中国特种车行业第一家上市公司。旗下的东原地产，也是极具影响力的本土房企。

　　日前，迪马股份发布了2020年年报。

　　年报显示，迪马股份营收、利润双增长，债务结构不断优化。不过作为主要营收来源的地产业务板块，距离千亿销售目标仍然相距甚远。

　　而从近几年的布局情况看，总部从重庆搬到上海的东原地产，在加速向华东扩张，甚至向三四线下沉同时，正面临着大本营失守的问题。

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　　相对于跨界型房企来说，迪马股份还要更特殊，从做特种车起家，到2004年又切入到房地产赛道，既造车又盖房，跨界相当大。

　　当然，地产板块还是主要的收入源。

　　年报显示，2020年迪马股份合并口径实现营业收入212.7亿元，同比增加 7.99%。其中房地产开发物业服务营收195.8亿元，同比增长7.48%，营收占比超过96%。

　　来源：年报

　　2020年的特殊环境下，两条腿走路的迪马股份，总体来说业绩表现还是比较可观的。

　　比如在利润端，归属于上市公司股东的净利润18亿元，同比增加达到25.89%，远远高于营收增长，跟一些增收不增利的房企形成了鲜明对比。

　　债务方面，堪称相当稳健——2020年，迪马股份经营活动产生的现金流量净额达到22.2亿元，连续6年为正；扣除预收款后的资产负债率为69.14%，净负债率48.21%。

　　对比资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%的三道红线要求，迪马股份全都是绿档。考虑到近两年东原地产的快速扩张，这样的债务控制能力实属难得。

　　具体到房地产板块，迪马股份房地产2020年合并口径共计实现地产销售金额227.21亿元，销售面积183.05万平方米。

　　至于东原地产的销售情况，年报并未公布。克而瑞数据显示，东原地产的全口径销售额为602.1亿元，位列房企第64位。

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　　作为一个小而美的地产主营企业，迪马股份的各项业绩指标还是相当不错的，不过对比东原地产和其他渝派房企，掉队趋势相当明显。

　　曾经几乎站在同一起跑线的龙湖、金科，如今已经冲上了2000亿元的销售规模，并且双双位列房企TOP20强阵营。

　　来源：年报

　　正因如此，在2017年将总部搬到上海后，东原地产开始加速全国化扩张，并先后连续进入昆明、西安、郑州、长沙、贵阳、广州、佛山等二线热点城市，呈“火力全开”势态。

　　在开疆拓土之余，东原野心勃勃地定下了发展目标——短期目标是进入房企50强，下一个目标是30强。同时，在2020年实现千亿销售额的目标。

　　从2020年的年报看，东原地产三年冲刺千亿的规模化野心，显然是落空了。

　　按照迪马股份房地产合并口径计算，从200亿元到224亿元再到227亿元，近三年增长明显停滞。

　　而按照克而瑞口径，东原地产近三年全口径销售额，分别是548.7亿元、540.1亿元、602.1亿元，同样是止步不前，排名也不断下降，离30强目标反而越来越远。

　　来源：年报

　　另一方面，随着快速扩张，迪马股份的营业成本在逐渐上涨，而利润表现尽管可观，但也是呈现出下滑趋势。

　　其中，2020年房地产开发物业服务毛利率20.09%，较上年下降8.48个百分点。

　　可能是考虑到千亿目标落空，面对房地产市场增速放缓的环境，迪马股份依然表露出了逆势扩张的强大野心：

　　同意授权公司及控股子公司经营层根据市场情况择机增加土地储备（包括但不限于公开招拍挂、联合招拍挂、在建工程收购、股权交易方式、参与一级土地整理或一、二级土地市场联动等方式获取土地储备），获取土地价款总额在人民币300亿元内。

　　300亿元的地价总额，已经超过了迪马股份房地产2020年合并口径共计实现地产销售金额。

　　值得一提的是，为了做大规模，深耕一二线城市的东原地产，也开始逐渐下沉。

　　以2020年的土地储备情况为例，年报显示，东原在绵阳、渭南、襄阳、遵义、肇庆、徐州等三四线城市都有落子。

　　不过在下行周期下，加大拿地扩张节奏，本身就有一定市场风险；而加大联合开发、下沉三四线等调整，在助力规模快速攀升之外，也可能进一步压缩利润空间。

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　　东原的千亿目标落空，很容易让人怀疑，这是否跟区域扩张战略调整有关。

　　自从总部搬到上海后，以上海为中心的华东区域，营收贡献就不断提升。

　　2019年迪马股份在华东区域的营收同比增长为34.27%；2020年同比增长更是高达101.78%，实现了翻番。

　　来源：年报

　　不过在全部的营收占比中，华东区域的份额仍然不足，2020年华东营收近40亿元，而华中和深耕最久的西南（包括重庆、贵阳、昆明等地），都在60亿元以上。

　　可见，在地产业务版图中，东进战略支撑下的华东区域，还是处在上升期，营收贡献度和总部的身份并不匹配。而且，以重庆为代表的西南大本营，面临着失守的局面。

　　2019年，西南区域贡献了31%左右的营收，2020年则降低到28%左右；而且西南区域2020年对比2019年的营收数据，还出现了同比下滑的状况，同比下降0.95%。

　　另外，就重庆房地产市场而言，重庆东原的存在感也有所降低。如2018年，重庆东原的销售额突破百亿，位列第八。而目前重庆销售额前十的位置上，已经看不到东原地产。

　　来源：锐理数据

　　成都作为东原地产外拓的第一站，算得上半个大本营了，近两年也出现了收缩趋势，报告期内只剩一个房地产储备项目。

　　而以成都为代表的华西区域，2019年营收下滑14.95%，2020年继续下滑47.29%。

　　结合销售增长止步不前的情况看，在迁移总部、调整扩张策略后，东原地产在区域布局层面似乎出现了顾此失彼的情况，这对规模化扩张构成了一定的影响。

　　华东区域本身竞争成熟，东原作为后来者，想要成功突围显然不容易，还没有完全站稳脚跟就收缩西南、华西区域，未必是明智选择。要兑现千亿目标，显然需要对区域价值重估。

　　那么，在双圈战略加持下，东进受挫的东原，会不会“重拾”大本营，加注重庆和成都的投资力度？我们拭目以待。