房地产调控收紧，上坤地产逆势而行？“魔术”般的净负债率降速_风闻

　　从公司成立到成为房地产百强、港股上市，上坤地产只用了10年。“房住不炒”政策下，上坤地产逆势扩张，2017-2019年仍保持了150%的营收复合增长率，净负债率却在两年零四个月时间内从325.9%降至73.8%，朱静用了“会计魔术”吗？

　　房地产调控收紧，上坤地产逆势而行？

　　从决策层传达的信息来看，监管层不仅继续强调“房住不炒”，还明确提出“稳地价，稳房价，稳预期”以及“解决好大城市住房突出问题”的政策。深圳、上海等城市也推出了更加严厉的调控政策。监管严防房地产泡沫、降低房地产企业债务率的态度已经非常明确。

　　房地产企业也认识到行业已经不可避免地进入“白银时代”，主流的地产企业正在有意识地“减速”，营收增长率明显放缓。克而瑞地产研究中心公布的监测数据显示，2020年上半年179家样本房企营收增速仅增6.2％，增速创历年来最低。

　　但上坤地产却在逆势而动。上坤地产此前的招股书数据显示， 2017年、2018年、2019年，上坤地产分别实现营业收入12.01亿元、68.47亿元、75.35亿元，复合增长率高达150%。值得注意的是，这三年也是“房住不炒”政策不断落地的时期。

　　3月5日，上坤地产宣布，截止2021年2月28日至的两个月，其连同合营公司及联营公司的累计合约销售金额约为人民币43.1亿元，合约销售面积约390,230平方米。平均价约人民币11,051元╱平方米。上述数据与此前克而瑞研究中心发布的《2020年1-2月中国房地产企业销售榜TOP100》中的全口径销售额15.8亿元相比，同比增长172.78%。

　　上坤地产的迅猛增速没有丝毫减慢迹象。

　　朱静与上坤地产的“5年计划”

　　公开信息显示，上坤地产成立于2010年，仅仅十年时间就成长为一家全国性房地产公司，并于2020年11月17日在港交所主板上市且位列“中国房地产百强”。

　　上坤地产创始人朱静带领企业制定了明确激进的三个“五年计划”。第一个五年计划是扎根上海滩，跻身“上海房企30强”；第二个五年计划是将发展版图由长三角经济区向更广阔的全国市场进行拓展，并完成基础布局。目前来看，前两个“五年计划”都获得了成功。

　　2020年，上坤地产开始实施第三个“五年计划”，即夯实长三角经济区、珠三角经济区及中部核心经济区的重点城市市场。

　　2021年前两个月，上坤地产凭接连在浙江丽水、湖北武汉、广东汕头等地获取多个优质地块，新增货值共计123亿元，据亿翰智库发布的《2021年1-2月中国典型房企新增货值TOP100》显示，上坤地产成功跻身房企新增货值TOP30位列第28名，综合实力和拿地优势进一步凸显。

　　这些拿地数据表明，上坤地产目前还没有减速的规划，正在积极推进其第3个“五年计划”。

　　“魔术”般的净负债率降速

　　强烈反差的是，上坤地产在激进的扩张中，其负债率却实现非常神奇的飞速下降。

　　公开资料显示，2018年至2019年，上坤地产的净负债率分别为325.9%和118.8%，到2020年4月底，其净负债率进一步降至73.8%，比“三道红线”中对净负债率要求的100%低了不少。

　　此外，上坤地产剔除预收账款后的资产负债率也从2019年末的83.31%降至2020年4月末的81.76%。2019年上坤地产经营活动产生的现金流量金额扭负为正，2018年、2019年、2020年4月末，上坤地产现金及等价物余额分别为4.54亿元、10.73亿元、15.85亿元，大幅上升态势。同时，上坤地产现金短债比从2019年末的0.82倍增至2020年4月末的1.37倍，现金及现金等价物能有效覆盖短期负债，短期偿债能力明显提升。

　　虽然其剔除预收款的资产负债率仍然大于70%，踩中了“三道红线”中的一条，但整体财务数据、尤其是净负债率神奇地好转，却让人有些不得不怀疑其中是否藏有“猫腻”。

　　深究上坤地产漂亮的业绩数据中，会发现其中包含了一些不同寻常的数据。2017至2019年间，上坤地产的少数股东权益一直在上升，分别为2130万元、9.77亿元、16.28亿元，分别占权益总额的3.3%、53.8%及58.9%。

　　浙商银行邓水亮、张伟刚等曾指出，将少数股东权益/所有者权益合计大于或等于30%可以作为风险预警前瞻性指标，少数股东权益占比大于或等于30%的样本量其违约概率显著高于其他区间。而上坤地产的少数股东权益占比明显高于30%风险线，符合做多少数股东权益特征。

　　在业界，房企钟爱通过合作拿地等方式掩盖“明股实债”，而上坤地产就有不少联营、合营的项目。截至2020年2月底，在上坤地产持有的43个物业项目中，就有13个由合营企业及联营公司开发。

　　目前，监管对于少数股东权益明细披露监管硬性没有要求，因此目前无法判定上坤地产是否有利用少数股东权益来掩盖负债率。但“会计魔术”未来必然逃不过“三道红线”的严格监管法眼，上坤地产的真实负债率水平未来或需深究。（中访网出品）