学学晨枫，说说怎么解决房产高悬_风闻

前几年负责过房地产开发商的管理系统构建，对房地产行业的金融游戏还是蛮懂的。

从头开始分析下房地产价格高悬的问题和相应的利弊。

1）近25年以来（1997-2021），中国的所有城市都通过出卖土地使用权的方式获得城市开发启动和增益资金。70年专有使用权出卖给房地产商。房地产商用这个使用权到银行质押获得房产开发启动资金，加上自有资金启动开发项目。项目开发后变成单元房，自己或者委托销售服务公司投放到房地产市场。然后业主去银行贷款购买房产。这个过程是个典型的商业银行的资产扩表过程：城市基础设施资产+房地产小区资产+单元房个人资产 = 政府背书的城投债+房地产公司的商业金融债+个人房贷债务。中国快速城市化正向发展的25年，资产构建主动方发生巨量的资产增值而债务总是落后于资产值是因为债在前，资产价值在后。所以从利益链的角度政府，房地产公司，以购房者都是希望房价永远涨并为此造势做各种商业宣传和心理建设。

2）资产高悬总是有个头，打上天的火箭也有掉头落下的时候。什么时候落下来呢？财务上就是资产建设方不能收获资产增值的时候。处于中国2021这个当口，资产收益率下降这件事情已经有点苗头：

 *资金面  上海的租房价格回报按照市场房产成交价来算基本上处于百分之二。也就是说这个时候用现价买房回报低于现金的短定期存款利率。如果是贷款买房，负债端还要承受5%左右的债务利息。也就是年度评价资产收益为负。除非房价年度涨幅高于现金亏损。 

*政策面   中国的政府是房地产市场的绝对主导力量，因为政府是撕开资产和负债方程式的第一只手，25年前，政府是穷政府，亟待促进经济火热度，手里有大量生地；现在政府手里的居民用地余额已经不很够了，除非做老小区改造置换，但是现在的置换成本和收益根本不合算，因为中央政府和中央银行都在政策端都在压制房价的上涨，新楼盘卖不出天价谁会去开发。具体行为就是哪里房价涨中央就约谈哪里，深圳金融业出了二手房价指导质押价格。一千万的房子原来能贷700万，现在只能贷490万，房产成交价打七折后再贷七成。

*行业大佬  房地产商大的都在做业务面转行，碧桂园做建筑机器人和无人农机，恒大造汽车，万达不造房了，绿地和万科也低调了很多。

所以现在做多房产主力已经有结束游戏的行动。这个资产负债扩表的主动力已经消失。个人刚需散户是抬不动这个市场的。

3）现在回到个人房地产市场基本面，一边是高悬的资产价格，一边是巨额债务。如果发生资产价格崩盘，那么债务就会违约，这些基础个体居民债务在国内银行体系至少是银行“优良资产”的一半以上，一旦优良资产动摇会 产生巨大的金融震荡。所以不管是金融管理当局还是政府当局都在消灭流动性上下功夫，让大家很难交易房产。限贷限购不一而足。2021年因为欧美巨量货币流动性洪水冲击中国货币市场，欧美资本有很强大的欲望用 废纸到中国换高价资产，买到就是赚到，因为本来就是废纸。这也是北上广深去年下半年到今年房产价格涨声响起来的根本推手。就是欧美资本和汉奸资本一起兴风作浪想用废纸换黄金的游戏。

当然政府也能有效应对，但是这个悬在哪儿总不是个事情，首先人口税基增长乏力对政府是很大挑战，消费端的增长动力下降会对未来的经济增长带来很多阻力。

上面是基本面，那么说说怎么办。

4）既然个人购买房产价格是扩表周期的结果，政府和金融只能通过对个人房产和负债缩表来平抑房地产对个 人经济的影响。首先我说的缩表 如不是缩小人行的资产负债表，是在房地产科目下的个人房产和债务资产负债专项。因为这个专项让人民和政府都很痛苦。

* 增加资产持有端成本，增大房贷利率或者减少贷款比例，征收惩罚性空置税，这个肯定能挤出很多房子到市场上。拥有资产的人未必有现金，而为了交足税金必须出卖资产，如果为了快速成交还要低于市场平均出手。老空置房不会对旧债务端有大的杀伤，但是一旦成交会在新的价格水平上增加持有人的负债。所以这个法子缩表不能缩减真的银行资产负债表，但是投放市场带来的房价下跌会杀伤真实资产总库存，带来雪崩效应。

* 增设多套房资源占用税，增加房产销售利得税。放宽交易管制，这会增大雪崩效果，产生大量的房产交易，因为所有资产持有人当初的价值看涨心态会动摇，想落袋为安，这个时候政府可以设置专项基金（新的人行科目）收购理想的崩盘资产。很多资产出售后会偿还债务这个时候私人部门的房产和负债关系开始缩表。

* 政府基金兜底，建设公有房产池。在收购逃出房产的基础上可以建设公租赁房产池子。把私有房产变成公租资产。当公租池子足够大的时候个人资产拥有者根本不可能观望看涨个人资产，必然继续出逃。

*通过公有房产的资产负债扩张转换平抑个人房产价格的上涨，消减个人房产的资产负债表。这样可以为人民提供平价丰富的房屋居住服务。人民银行和人民政府替刚需年轻后代人口完成了生活幸福度的转换，不用个人高负债拥有城市房产。根据资产负债永不灭的原则，政府和人行重建的资产负债表肯定在资产端亏损，资产收益 虽也降低会损失点钱。

后面会发生什么？

平抑房价后会带来全系的城市建设自由度（重规划交通，绿化，居住密度，新生活标准）其实可以优化政府拥有的城市资产。个人负债减少带来的消费增长，人口增长，人民幸福度提高，经济活跃度提升显然好过现在这样的僵局。解铃还须系铃人！

 要指出的是政府如果不作为，想通过上辈父母卖房给小辈完成个人房产负债收缩是不可能的。愿因就是现在的倒金字塔人口分布不支持这个模式。而且老房也不满足后辈的居住刚需消费水准。此路不通！