五年以内，解决住的问题，我来给个方案吧_风闻

 房地产价格过高这件事，从产权上解决问题的机会在2008年以前，那时候我们的银行被绑架的程度还不是很深，还能承受房价拦腰折半式的下跌，现在基本都不能再指望有产权的房子低价这个路了。因此只能另辟蹊径只解决住，把产权搁在以后处理。

首先需要理解相关几方的心态和利益需求：

1.居民，买房前，房价越低越好；有一套房，配套越多越好；有几套房，房价涨的越快越好。

2.中央政府，过高的房价影响了国民经济正常发展，必须加以控制，责成专业部门调控；专业部门，怎么调是什么后果其实我懂，咱来个欺上瞒下南辕北辙的“堵”！这样我们才能利益最大化。

3.地方政府，每年有大笔的卖地收入，土地单价越高越好，为此就采取饥饿营销。

4.银行，房价不能跌，一旦按揭贷款出现大面积的断供，那是致命的。

5.房地产商，最低价拿地，造了房子先捂着，最高价卖出去。

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怎么解决住的问题？买吗？居民没那么多钱，新工作的没那么多钱，外来打工的没那么多钱。当然只有租，现在市场上可供租赁的房子都是商品房，因为房价过高带动得租金也高到很多新市民和外地打工人租不起的地步，看来只有大力发展公租房才能解决问题了。

中央政府也是这么提倡的，但是政策到了下面就走样了，一是地方政府阳奉阴违，不愿意大规模提供公租房，生怕会因为公租房的存在，冲击了买房需求，间接传递到地产市场压低了土地招拍挂的价格。二是在政策执行过程中总有人掺沙子，地方政府中总有些人要把多少年以后房屋产权转移写到规定当中去，然后就有了牟利的机会。三是这些公租房，还真的是按照普通住宅的那些规范去设计施工，假如建多了还真就会冲击当地的房地产市场，间接压缩地方政府卖地筹资的能力。

基于以上原因，我提如下建议：

1.按当地常驻人口10%比例配建公租房，只租不售，产权归政府所有。

2.既然是只解决住的问题，就没有必要建成花园城市小区，可以把容积率提高到12-18之间，和普通商品房小区拉开密度差距，避免冲击房地产市场。房屋最小单元建筑面积30方，大一点60方，平层和LOFT。

3.限定平层每平米每天租金1元，LOFT每平米每天租金1.5元，这样一套30平的单身公寓平层900，LOFT1350，60平也不过是1800和2700，相比于市场上租房的价格优势明显了。即便是外来民工和新大学生租一套也能承受了。

4.租房的人大多早出晚归，很少有机会在小区楼下晒太阳什么的，因此采光和小区环境好不好也就不那么重要了，等攒够了钱他们为了改善居住环境还是会去买房的，那时候二手商品房还是新商品房就取决于他们的个人能力了。即便是一辈子不顺，一直租这种公租房，其实60方平层、30方LOFT住三口之家，60方LOFT住一家五口也不是不可以的。等于是政府给低收入人群托了底又不至于伤及自己的财政收入。

5.计算一下收入，免得地方政府觉得自己亏大了。商住楼，建安成本平层3000，LOFT4000，基本可以做到含地面和厨卫简装这个标准。每平米70年的租金收入（360天）平层25200，LOFT37800，看起来不惊人，但是假如平层容积率16，LOFT10，还原到土地上每平方米土地价格分别是403200和378000，等于是2.68亿或者2.52亿一亩地，这个价格接近大多数城市中心地块的几倍到十几倍。这个比卖地合算多了，而且中央政府不会有事没事卡脖子。

6.关于商业模式，我给地方政府提一个方案，直接去找银行拿收款权做抵押，分30年等额本金还款，那么3000造价的平层按每平米3000贷款，4000造价的LOFT按每平米4000贷款，30年按揭每个月每平米按揭款分别是16块、21块，租金收入是30块和45块，差价是14块和24块，假如干脆把30年贷款的钱一次拿光，那个收入也比单纯的卖70年的地多。另外还多了后40年的全额租金，房产的产权还永远在政府手里，需要拆迁的时候最多只是付一点租赁补偿而已，没有人有资格当这个钉子户。

7.这样的房产项目，人口密集，差不多相当于每平方公里20万人，有人就有商业，地面1-3层建设成商业设施和公用设施，租赁费那就不是楼上租户那一点了。

8.需要的时候，也可以在里面配建医院、图书馆、幼儿园、小学等等。这些资产可以用划拨的形式提供给这些单位。