摘掉“爆雷”“二房东”的帽子，长租公寓有了新的生存法则_风闻

大多数行业的成长轨迹都是一条S型曲线。

启动期被推上风口，然后是资本和创业者的涌入，接下来因为过度疯狂而跌落谷底，最终在洗牌赛后逐渐走向正常的轨道。

按照S型曲线的逻辑，不难将长租公寓进行对号入座：

2016年在“房子是用来住的”的旋律下，长租公寓行业被彻底激活，在资本市场一时风头无两，而为了抢占越来越多的市场份额，诸如高收低租、长收短付、租金贷等污点问题应运而生，2018年底开始的“爆雷”事件一直烧到了2020年末。

以至于在不久前的时候，蘑菇租房也曝出了爆雷的消息，蘑菇租房创始人兼CEO马晓军发布公告表示，由于2019年初融资未到位，加上战略失误、人力成本激增，公司陷入经营危机。

长租行业似乎被蒙上了一层阴影，当前的洗牌赛仍在继续，不过行业也出现了一些变革的迹象。

北京出台了针对租赁市场的“最严监管”，为企业的“资金池”和“租金贷”双双戴上了枷锁；长租行业的头部玩家自如，也顺势推出了业主资产委托的新模式，战略重心开始往重塑长租价值产业链的方向转移。

01 长租背后的价值链

长租行业的发展，一度被贴上“二房东”的标签，然而背后的各环节的价值创造往往被忽略了。

长租公寓的背后涵盖了家装、服务赋能、平台高效撮合交易等诸多环节，但过去一些激进的玩家热衷于“跑马圈房”的烧钱游戏，练就的只有“规模”外功，在整个价值链层面鲜有创新。

此前的长租模式多半采用了全权包租的委托模式，即与房东签订三年以上的租期，然后对房屋装修改造后通过平台进行出租，并匹配租期服务。而外界已习惯将焦点聚集在长租行业的前端——如二房东一样拿房、装修、出租，并没有太多人去深究诸如装修、服务、科技等背后的整个价值链。

然而传统的全权包租方式在租赁大环境变化时不够灵活，比如疫情的持续影响，长租平台如果出租率有所下降，或大环境下租赁价格走弱，会出现价格倒挂、高收低出的局面。

一边是长租发展近十年的积淀，一边是模式亟待升级， 2021年的长租行业谁会最先谋求变局？

有些幸存的中小平台逐渐放弃对房屋的改造装修，放弃对品质和服务的保障，重新走回二房东的时代。

但这似乎并不是一个好的选项。根据《2020中国青年租住生活蓝皮书》显示，房屋的品质、租期的服务已经是仅次于租金和交通区位的考量因素，对于90后、00后等新世代的年轻人而言，有超过6成人将长租机构作为租房时的首选，“长租”的生活方式已经深入人心。

或许还存在另一种思路，改变过去全权包租的路线，以赋能者的身份渗透到房屋委托的各个环节。比如根据租客的喜好需求，为房东提供从装修设计到家具采购再到施工完善的一揽子服务；通过互联网赋能进行快速交易撮合；租期服务让业主租客省心省力。这既能满足当下租房主力军对品质的需求，也能将全委托模式变得轻快一些。

按照互联网商业的惯例，当行业在一个方向上走进死胡同的时候，赛场上聪明的玩家总是会找到新的方向突围。

长租行业似乎也是如此，至少在洗牌赛已经进行到一定阶段，行业渐渐回归理性的时候，头部长租企业不会放弃或弱化其核心竞争力，自如已经将重心指向了整个长租价值链的重新塑造。

02 自如释放的信号

重启产业变革的长租公寓，正在趟出一条稳健前行的新路子。

自如推出的名为“增益租”的新模式中，并未延续全权包租的策略，而是主打租金无差价、收益有保底、合约一年起等创新机制，与房东的关系也从过去单纯的租赁委托，转向合作共赢的伙伴。选择在行业爆雷潮后的特殊节点上推出新模式，自如似乎有意向外界释放一些变革的信号。

首先站在房东的立场上看，新模式隐藏了不少的彩蛋。

被疫情影响的俨然不只有长租平台，在租房市场相对疲软的局面下，不少年代老旧、装修过时的房源早已丧失了对年轻人群的吸引力。自如借助“增益租”向老旧小区的房东们抛出了橄榄枝，通过自如在装修环节的经验和能力输出，或许可以解决老旧小区在租赁市场中不被青睐的现状。

同时在新的委托模式下，自如将与业主共同确定房屋出租价格，并向业主完全公开实际出租收益，哪怕是在市场下行、出租情况不理想的情况下，自如也承诺将向业主支付八成左右的保底收益。也就是说，租金本身的透明性最大程度保障了业主的权益，而“保底收益”也为业主规避了市场下行的风险，自如对新模式和市场前景展现了十足的信心。

最低仅需签约一年的周期，同样有着不可小觑的吸引力。以往动辄三年以上的租赁周期，严格限制了业主的资产配置需求，而高灵活性的新委托方式，无疑赋予了业主更大的自由度。

站在自如自身的立场上，新模式的推出也承载着新的战略构想。

一方面，新模式的出现有望盘活存量闲置房屋资产，诸如老旧小区、租赁周期短的房屋将加速投入市场，既能缓解住房需求的供需错配问题，也将持续扩大自如管理的房产规模，进一步增强在市场中的话语权，夯实市场份额向头部集中的格局。

另一方面，自如的商业模式在某种程度上由重变轻，省去了在房屋翻新改造等环节的硬性成本投入，将精力集中于品控、运营和服务等环节，推动长租行业的模式优化，进而保障业主的稳定收益，同时为租客提供多元化、个性化的租住新体验。

作为市场份额和行业影响力最大的长租平台，自如的主动求变势必将为整个行业按下转型升级的“快进键”，并将重构市场的生存法则。

03 行业走进下半场

经历了洗牌赛和转型升级的信号，长租公寓正在进入下半场。

不同于上半场的暗流涌动和野蛮生长，理性经营将是长租行业下半场的头号命题，而在市场不断纠偏的过程中，势必会进一步压缩行业的灰色空间，不少腰部平台可能将陆续退出长租的赛道。

一场“刮骨疗毒”式的自我革命，预示着长租行业的彻底重塑。

比如在商业模式上，虽然打着长租公寓的招牌，可不少玩家并没有跳出赚差价的“二房东”思维，甚至是一切乱象的根源所在。当自如在“增益租”的新模式中奠定了租金收益透明化的基础，场上的玩家们需要找到多元化的盈利渠道。

自如主动求变的底气也在于此，过去几年中自如不断打磨长租价值链条，先后孵化了搬家、保洁、维修等服务体系，并且已经给出了一份不错的成绩单：

2020年自如一站全包式精致搬家服务的订单比去年同比增长67.48%，37%的租客每月定时购买一次保洁服务，对外维修项目累计订单同比增长153.94%……与同类企业相比，自如已经告别了一条腿走路的模式，彻底摆脱了“二房东”的身份，转向围绕居住体验的一体化服务商。

再比如在竞争筹码上，房屋规模在很长一段时间内都是长租平台的“核心武器”，但在商业模式变轻后，背后的运营能力、供应链能力和客户服务能力，将是不同平台较量的对象，注定会加速投机者的淘汰，市场份额向头部平台集中。

可以佐证的是，2020年倒下的长租平台中，不少玩家的周转率已经低于50%，运营能力的不足可以说是拖垮资金链的元凶之一。

而自如在这一方面的表现同样可圈可点：根据自如在《2020长租消费新趋势报告》中公布的数据，自如房源的平均出租周期为15天，远低于普租的45天，且所有房源的入住率都稳定在90%以上……运营能力曾经是长租平台活下来的关键，也将酝酿一场滚雪球式的市场演变。

不过对整个长租行业而言，破旧立新绝不是什么坏消息。租住服务的品质化，将不断强化租住功能，弱化房屋的金融属性，符合“房住不炒”的社会意志；产业链上下游的服务优化，无形中提高了长租公寓的进入门槛，避免2019年前后的行业乱象再次上演，最终利好的将是租客和房东。

04 写在最后

住的需求是刚性的，长租公寓绝不会是短暂的风口。

即便是从自如诞生的2011年开始算起，长租公寓也刚刚走到第10个年头。倘若用长远的目光审视长租行业，所谓的爆雷潮不过是行业进化之路中的小插曲，随着监管的持续干预和自如等头部玩家的推陈出新，长租行业在2021年初走上一条长且宽的大道。

有理由相信，经过S型曲线的谷底后，自如新模式为行业摘掉“二房东”的帽子，长租行业的想象空间才刚刚开始。