炒房兴邦，城市逆袭_风闻

合肥房价，快速上涨

最近看到一则新闻，说有网友在合肥市政府官网12345政府服务直通车栏目留言“2020年合肥房价暴涨，小户型炒作严重，建议60平方以下户型取消入学资格，没了这些小户型带头炒作，合肥房价降降温，回归理性”。

我看到这则新闻的第一反应，是觉得挺荒谬挺好笑的。如果按照这位热心网友的提法，取消60平方以下户型的入学资格，还是不能杜绝炒房，只不过炒的是60平方以上户型。到时候六七十平方米的房子恐怕就会频繁买卖了。

但当我看到这是合肥的事情时，就笑不出来了。毕竟合肥确实有过房价快速上涨的年份，当地居民受过房价突然上涨的苦。这位网民的建议可能有些荒谬，但确实发自内心，能体会到他的痛苦。

按照这位网友的说法，2020年合肥“小户型学区房被爆炒，从三到四万一平炒作到7万一平方”。

去年合肥房价涨得确实比较快，根据1月20日合肥市住房保障和房产管理局发布的2020年12月合肥市房地产市场运行情况显示，2020年全年合肥楼市的火热程度与上海市和深圳市所差无几，大部分月份的一、二手房成交量都超过了2019年同期。

而且合肥存在感不强，往往是上海、深圳这样的一线城市房价上涨容易受到关注，所以只有本地人和少数外地炒房客感受比较深。

那位留言取消小户型入学资格的网友，可能就是目睹如今合肥房价上涨，联想到了2016年那轮合肥房价飞涨。

合肥直到2014年房价都不算高，哪怕2015年房价有所上涨，也只是到1万元每平左右。而合肥离长三角可不远，附近长三角富裕城市房价已经奔3万去了。

然而，从2014年底开始，深圳的房价先开始快速拉升，随后房价上涨蔓延到一二线城市。按理说当时的合肥在二线城市里都不算靠前，主城区人口才400多万，却没想到在2016年全国二线城市房价上涨潮蔓延到合肥后，房价涨得飞快。

要知道，当年只有上海、南京、合肥、厦门、深圳5个城市的涨幅超过了40%，而合肥全年二手住宅价格上涨52.6%，涨势之凶猛，出乎很多人意料。

2016年合肥房价能涨那么快、那么猛，确实比较费解。之前合肥房价涨价不算快，以至于2014年8月合肥都放开了限购，即便如此2015年合肥房价上涨也就快了一些，没有形成2016年那种快速涨价。

回头看来，这有可能和上海、杭州、南京等长三角重要城市2016年出台限购政策，导致外地炒房客转向长三角边缘的合肥有关。甚至还有消息称，有的炒房者搞“高评高贷”，就是通过关系将房子价值评估高些，套取更多贷款货架上更大杠杆，以更少的首付拿下房子。有的炒房客组团买房，控制房源，联系媒体，拉抬价格。

其实炒房客在房价飙涨中起了多少作用可不好说，但这轮上涨足够让很多合肥人到现在都心有余悸。2016年10月合肥“史上最严限购令”出台，合肥房价才有所回落，但2016年房价已经涨上去了，即使回落也还是比之前的价格高多了。

土地出让金，意外之财

这轮房价上涨，别说合肥本地居民措手不及，就连当地某些房地产从业者都没有准备。合肥一家房企的职业经理人回忆起2016年时说：

“2016年是我房地产从业10年以来最难过的一年，总觉得好日子应该慢慢过，这种突然的房价飞涨让我感到不安。加上恐慌性购买增加，太多人找我买房，卖给一个人就可能得罪100个人。”

本来合肥本地市场主要还是本地房地产商开发，但随着房价上涨，国内知名房企也大规模进入合肥，合肥地价跟着上涨了。

这倒让合肥土地出让金迅速增长。

2014年，合肥土地出让金还不到300亿元，在全国也就排第18。2015年合肥房价有所上涨，合肥土地出让金涨到了466.4亿元，在全国总算是排进前十。2016年，房价飙涨下，合肥土地出让金直接涨到了875.4亿元，在全国城市土地出让金都涨了的情况下，排名升至第8。

**☉**数据来源：2014-2017年中国300城市土地交易情报

在那以后，全国各地土地出让金都在涨，合肥反倒难以恢复到2016年水平了，排名也下降了，最近三年甚至每没进全国前20。

2016年的875.4亿元土地出让金收入，对地方政府可是一笔大钱。要知道去年合肥的全市财政总收入是1432.7亿元，其中一般公共预算收入762.9亿元，还真不如2016年的土地出让金收入呢。

在此之前，合肥经济状况在二线城市里不算好，财政收入都不算高。最近经常被吹的合肥“风投”战绩，在此之前故事都显得有些寒酸。

2008年合肥引入京东方，市政府投入60亿，然而合肥那年地方一般公共预算收入也就220多亿元，为此甚至把地铁项目都暂停了。

2016年后，有了钱画风就正常多了，不至于像投资京东方的时候那样窘迫，比如和蔚来签的70亿元的股权融资，掏起来就轻松了很多。在投资蔚来之后，合肥集聚蔚来、江淮、国轩高科、华霆动力、巨一电机等电动车上下游企业120余家，产业链打造成效显著。

要知道，合肥的底子可不算好。以去年GDP突破万亿大关的四个省会城市来看，合肥在7年前的2014年GDP比西安、济南和福州都低，自身条件比起西安、济南和福州也没什么明显优势。七年后的2020年，合肥GDP在这四座城市里排第二，也就低于合并了莱芜的济南，真的相当不容易了。

**☉**数据来源：国家统计局

不得不说，2016年那一轮房价上涨，给合肥市政府提供了一笔发展资金。而且房价上来了，地能卖出价了，也就意味着政府手里的地抵押也能得到更多资金。所谓土地财政，那也得土地能要上价才有钱运营。

网上把合肥说成了“最牛风投城市”，可也没多少人想到这背后的房价贡献。

“投行”城市，不是谁都能做

当然，这不意味着其他城市可以模仿合肥还取得类似成功。毕竟搞土地财政的城市很多很多，但招商引资的能力却不是谁都有的。新兴产业虽好，但一哄而上重复投资，对项目考察不足就上等问题很严重，就如我们之前在《地方政府放卫星》里提到的那样。

最近还有武汉弘芯事件，学历以大专为主的骗子团队，骗完专家蒋尚义又去武汉空手套白狼，导致投入上百亿打了水漂，武汉东西湖区政府还要处理烂摊子。类似芯片项目烂尾在全国各地层出不穷，给被芯片伤透了心的国人伤口上撒了一把又一把的盐。

武汉这个级别的城市，烂尾的好歹还是弘芯这样看似高大上的项目。更多的小城市乃至小县城，烂尾的就是一些不知道该怎么说的项目，还欠了一大笔债。我们之前反复提到的巴中市几十亿烂尾项目和独山县大兴土木欠下400亿债务等事情，就是比较突出的例子，而且这种事情各地几乎都存在。

毕竟各地政府的招商团队水平有限，识别好项目能力不足。而产业发展是有风险的，尤其是新兴产业，在残酷竞争后只有少量参与者才能胜出，更增大了各城市“风投”的风险。

不用说反面例子，就说合肥，在最近20亿投资零跑汽车，又在新能源汽车领域扶持了一个参与者。但这个领域烧钱多，竞争又激烈，还有一些城市押注了其他新能源汽车品牌（比如珠海国资投资了法拉第未来），恐怕不少项目最后的结局难言乐观。

但“风投”这条路，已经是一些城市的可选项了，毕竟随着国内注册制的推进，直接融资有了更好的退出机制，投成功一个项目上市就有数倍乃至数十倍的收益，还是很诱人的。

尝到了甜头的合肥，去年年中又悄悄地把合肥市建设投资控股（集团）有限公司增资30%，注册资本一下多了约30亿，看来未来要投资的好项目不会少。

所以合肥的房奴们，乐观点看，你们买房的钱一部分可是成了战略投资资金，投了不少好项目，连带着让合肥发展迅速，房价也跟着涨，你们也算是值了。你们再看看别的城市投的项目，还不如合肥呢。

我们之前提到，《中国住房发展报告（2020-2021）》预计2021全年商品住房价格同比增幅维持在5%左右。今年房价有机会涨的四类区域里，合肥明显属于人口众多、经济发达的二线城市。

那些在合肥的刚需，真的可以看看房，准备入手了，说不定今年一线城市房价上涨的趋势蔓延到合肥了，这不已经有网民在网上反映了嘛。

不可否认，如今高房价已经对高新技术产业产生了一定的挤出作用，但显然如今并没有让房价暴跌的动力。现在用的调控措施，无论是各地政府的手段，还是网友提到的让人发笑的取消小户型学位，都只能治标，不能根本解决问题。

想要房价下跌，最直接的办法就是增大土地供应，然而地方政府没有动机这么做。

对于大多数人来说，现实也就如歌里唱的那样：

“以我之身躯为阶梯，

以我之身躯为樊篱，

陌生与敌意其中凝聚，

千座山峰化水泥。”

参考文献：

网友建议合肥取消小户型入学资格 官方：入学和房产面积无关 _中国网 http://edu.china.com.cn/2021-01/29/content_77167033.htm

2016房价涨幅榜：深圳新房价格全年上涨超50%居首 合肥北京领衔二手房涨幅--房产--人民网 http://house.people.com.cn/n1/2017/0118/c164220-29032827.html

合肥房价过山车：从全球涨幅第一到部分楼价几近腰斩_中国经济网——国家经济门户 http://www.ce.cn/xwzx/gnsz/gdxw/201707/04/t20170704_24000886.shtml

合肥楼市限购解禁 限贷政策仍未“松绑”-安徽新闻-中安在线 http://ah.anhuinews.com/system/2014/08/02/006503732_01.shtml

合肥房价“搭火箭” 一二手房“七连涨”_城市·商业_地产频道首页_财经网 - CAIJING.COM.CN http://estate.caijing.com.cn/20210125/4733876.shtml

合肥：“房价涨幅全球第一”的笙歌停止后_中房网_中国房地产业协会官方网站 http://www.fangchan.com/news/1/2017-11-13/6335635558769169323.html

中国住房发展报告（2020-2021）发布-中国社会科学网 http://www.cssn.cn/zx/bwyc/202012/t20201222_5235452.shtml

深度调查：千亿芯片大骗局|芯片_新浪科技_新浪网 https://finance.sina.com.cn/tech/2021-01-28/doc-ikftssap1547906.shtml

敢拿80%的财政收入投资未来，合肥“活该”赚钱|界面新闻 · JMedia https://www.jiemian.com/article/4516415.html

中国最牛风投凶猛：合肥，一笔投资大赚千亿 | 猎云网 https://www.lieyunwang.com/archives/473473

合肥突然火了：地方政府也有高人 最牛风险投资机构?|京东方_新浪财经_新浪网 https://finance.sina.com.cn/roll/2020-06-11/doc-iirczymk6339813.shtml

合肥再出手，20亿投资零跑汽车，这次能复制蔚来式成功么？|界面新闻 · JMedia https://www.jiemian.com/article/5593577.html

独家|珠海国资向FF投资20亿元 贾跃亭造车梦延续？|珠海国资|贾跃亭|新能源汽车_新浪科技_新浪网 https://finance.sina.com.cn/tech/2021-01-27/doc-ikftpnny2182852.shtml

本回完

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