动真格了？沪深杭重拳出手，透露今年楼市调控重大信号_风闻

　　◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  江文华

　　楼市又不安分了。

　　2021年短短一个月都不到，上海、深圳、杭州等热点城市已经祭出了多个调控措施，就连北京也释放要加强调控的信号。

　　迅速升温的一线楼市已经惊动中央。

　　央行官员马骏在昨天的重磅讲话中提到“有些领域的泡沫已经显现”，特别点名了“近期上海、深圳等地房价涨得不少”。

　　住建部副部长带队到上海、深圳调研，要求“坚决遏制投机炒房”。

　　不用怀疑，接下来肯定有更多城市要加入调控大军。

　　但诡异的是，为什么调控会突然在近期密集出台，明明一线城市已经火了大半年？

　　2021年的中国楼市，真的注定要凉凉了？

　　各大热点城市都在忙着给调控政策打补丁，一幅不把炒房客彻底堵死不罢休的姿态。

　　就在今天（1月27日），最意外的是杭州加码楼市调控：

　　1.加强限购，落户杭州未满5年的，在杭州市限购范围内只能买1套房；

　　2.加强限售，杭州市限购范围内，个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年；

　　摇号中签率小于或等于10%的商品房、以优先购买方式取得的热点商品住房，自拿证起5年内不得转让。

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　　杭州的这些措施，剑指一直以来的打新热。

　　由于当地执行新房限价，新房价格比周边二手房价格低不少，引来杭州甚至全国的投资客疯抢新房。其实在过去这几年里，限价政策带来的负面效果已经是非常明显的，它造成一二手房价倒挂，这个套利空间会驱使市场疯抢新房。

　　杭州的做法是通过将增值税免征年限从2年变5年等方式，增加交易成本，劝退部分炒房客。

　　不仅是杭州，上海、深圳纷纷出台调控新政，不断补漏洞。

　　上海，堵住假离婚买房路、增值税两年调5年、法拍房开始限购……至此，一线城市全部都对法拍房出手限购。

　　深圳同样是堵上假结婚买房的路子。在疯涨的房价面前，家庭伦理经不起太多的考验。

　　这两天，住建部还专门赴沪深调研，要求及时出手采取针对性措施**“坚决遏制投机炒房”**。

　　北京市住房和城乡建设委员会党委书记、主任王飞也在近日一期电视节目里表示：

　　打击恶意炒作和违规资金进入楼市，是今年整顿房地产市场秩序的重中之重，近期就将开展专项行动。

　　显然，决策层已经“亮剑”了，别当他们的对手盘。

　　其实，这段时间的调控颇为“诡异”——

　　毫无征兆地来了，还这么密集，而且为什么偏偏是沪深杭这3个城市？

　　实际上，上海楼市已经火了大半年了。

　　2020年一年上海消化了30万套二手房，临近年底时单月成交量频频触达3万套，12月甚至快达到4万套。只有在疫情最严重的2月，市场成交低迷，只有4000多套。

　　2020年上海每月二手房成交量/来源：真叫卢俊

　　这完全是炒房客的锅吗？也不尽然。

　　上海楼市的关键问题在于住宅供应太少了。

　　有人做过统计：目前上海链家的二手房供应量大概在3万套。如果按照去年12月一个月成交3.8万套计算，上海二手房将在不到一个月时间消化完。

　　再看深圳楼市，还是那么狂。

　　在715调控后依旧很火，代持打新风气不减，深圳人都在做着买一套房净赚百万的美梦。但深圳一直没有加码调控，直到上周。

　　至于杭州，自从去年被叫到北京开会后低调不少。

　　根据70城房价数据，去年12月，杭州新房价格同比增长4.5%，环比还降了0.3%；二手房价格同比上涨6.9%，环比上涨0.5%，都不算特别突出。最新一期的冰山指数排名，杭州房价涨幅排在第10位，低于泉州、合肥、西安、广州等地。

　　但你换个角度想，问题就不一样了：杭州新房限价，涨幅必然不大，大家也争着去抢新房。因此，当地楼市火热，并不一定表现在房价上，而是表现在杭州人疯狂打新上。

　　杭州之前堵住打新的方式是不给网红盘发预售证，看你还怎么抢。

　　去年下半年，杭州土拍数量骤减，红盘也延后开盘，硬是把上半年疯狂的楼市按下去。从下图可以看出，杭州下半年土地供应面积出现断崖式下降。

　　来源：克而瑞

　　换一句话说，杭州要是在去年下半年不悄悄出手，万人摇号的局面还会出现。调控的大刀，这会儿也必然要更加重重落下。

　　为什么这些城市在近期都开始出台调控？

　　我认为上海调控加码，楼市火热是主要原因，如果任由供应不足引导市场预期，那么上海楼市必然会成为热钱蜂拥之地。

　　深圳加码调控，应该是给政策打补丁，威力其实并不大。

　　杭州就比较有意思，看这势头是把上海、深圳视为风向标。身旁的大哥上海已经打响2021年楼市调控第一枪，南边的先行示范区也出手调控了，看来，新一线城市杭州也要有所表示才行。防患于未然，总比被叫去喝茶好一些。

　　结合近期沪深等地收紧调控，市场上的天量资金无处安放，杭州的调控，除了打击打新热，还有一层是预防沪深等地，特别是上海的投资客涌入，继续刺激蠢蠢欲动的楼市。

　　干柴烈火，烧也烧不尽。

　　说句实话，调控的花样越来越多，打击力度却未必就越来越大。

　　就像杭州的调控措施，有效果，但威力有限。

　　虽然收紧限购，落户不满5年，只能在杭州买1套房。但这条政策的另外一层意思是：

　　只要落户杭州，就可以买房。

　　之前被称为炒房天堂的深圳，买房都要满足落户3年加社保3年了。即使如此，深圳楼市还非常疯狂。这就可以预见杭州此次调控的效果。

　　其次，我上面说了，杭州楼市的矛盾，其实是新房限价，和二手房价格倒挂，大家疯狂打新。

　　对此，杭州出台限售措施。说得直白点，就是网红盘5年内不能卖、增值税免征年限两年改5年。

　　这两点措施还是给力的。何为网红盘？其实不是质量有多好、户型有多好，而是售价远低于人们预期的楼盘。这种楼盘一倒手，就能赚得大额差价。

　　现在网红盘5年内不能卖，起码增加交易成本和风险成本。

　　增值税免征年限提高到5年也是差不多道理。政策的意思是：

　　买到房就安心住吧，别想太多。

　　当然，为了给杭州楼市降温，适当缩小新房二手房价差、增加住宅土地供应都是非常有效的办法。但杭州这次调控并没有提出来。

　　所以，道理大家都懂，想要给楼市降温，直接照搬北京、长沙等地的楼市调控经验就好，不必在这些调控尖子生的措施上删删减减。

　　但事实是，没有哪座城市愿意抛弃房地产这块大蛋糕。因此，致命招永远不会下，绝大多数城市更像是因特尔公司升级处理器，每次都在挤牙膏。

　　除了给地方发挥空间的“因城施策”，中国楼市最根本的基调还是那最重要的4个字——“房住不炒”。

　　最近，住建部专门到沪深两地调研（划重点， 1年内去了2次深圳），说明上面已经非常重视房地产市场了。

　　按照去年7月住建部前往深圳调研的经验，这次沪深两地的调控措施还有可能继续升级，更加严厉。

　　中国楼市本就是政策市。就房产交易来说，理解政策便是重中之重。

　　2021年，中国楼市的政策出发点是“稳”。

　　12月11日的中央政治局会议，提到“促进房地产市场平稳健康发展”， 关键词是“平稳”和“发展”。意思应该是：

　　2021年房价不能上涨过快，干扰了内循环的发展大局，但也不能止步向前，更不能后退萎缩，要起到一定的经济支撑作用。

　　随后召开的中央经济工作会议，将房地产和强化国家战略科技力量、反垄断等列为8大工作重点，足见高层对房地产的重视程度，特别强调“解决好大城市住房突出问题”。

　　涨跌都行，但不能暴涨暴跌。

　　因此我判断，像沪深杭等地楼市过热就打的动作，会延续今年一整年。

　　而且大家发现没有，今年年初的全国楼市，倒是和去年的有点像——冒头就打：

　　之前是出台突破“房住不炒”底线的楼市松绑政策，打；

　　现在是楼市过旺，打。

　　总而言之，现在是中国经济转型、为大国博弈磨利剑的关键时期，容不得半点差错。房地产如果敢冒头炒作，一定会被狠狠地摁在地上摩擦。这点政治意识不能少。

　　现在，沪深杭都升级了楼市调控措施，北京也表示要加强调控了。

　　北京，一直是楼市调控风向标城市。这也意味着，北京一旦升级调控，全国各地都会立马跟进。只是不同的城市，政策严厉程度和执行程度不一。

　　在这里就要提醒大家，一定要重视年初的这个信号。

　　其次，想买房卖房，必须抓紧。

　　一般而言，在政策出台前交易，不会受新政影响。因此，你的房子没有满5年但想卖出，就赶紧卖了吧。

　　想买房的朋友也要抓紧了，不然可能会在约业主谈价途中失去购房资格。

　　结合目前全国各地楼市的火热程度和楼市调控措施的严厉程度，我认为接下来可能收紧调控的城市有：

　　北京、广州、东莞、合肥、南京等地。

　　准备在这些地方置业的朋友，要格外关注了。

　　参考资料：

　　德科地产频道：你说杭州楼市会怎样

　　克而瑞浙江区域：克而瑞杭州年报|拨开迷雾，透过数据与现象看清2020楼市真相

　　真叫卢俊：上海楼市真的疯了吗？