为什么纽约市的强制性包容性住房政策失败了 - 彭博社

纽约市公共倡导者朱马尼·D·威廉姆斯在六月份。

摄影师：迈克尔·M·圣地亚哥/盖蒂图片 北美纽约市在市长白思豪的领导下建造并保留了成千上万套经济适用房。然而，他的政府并没有为最低收入的纽约人提供足够的住房单位，也没有在最需要的地方提供这些住房。

这是根据纽约市公共倡导者、州长候选人朱马尼·威廉姆斯发布的新报告。

该报告广泛审视了纽约住房计划，这是白思豪在2014年提出并在随后几年进行修订的计划。总体而言，这位监察员对市长的住房记录给出了褒贬不一的评价，得出结论称纽约过于依赖建造而不是保留经济适用房。报告称，白思豪政府未能为最低收入阶层提供服务，指责该市“为低收入纽约人过度生产新单位，同时为极低收入居民生产单位不足，这些居民普遍承担过高的租金负担。”

特别是，威廉姆斯特别关注了该市的强制包容性住房计划，这是白思豪住房议程的支柱。根据该市2016年通过的区域规划决议，开发商在建造新建筑或当社区的区域规划变更允许建筑物增加更多住宅楼层面积时，必须包含经济适用房。

但这项法律最终只产生了极少量的住房 — 仅2,065套单位，根据曼哈顿研究所的埃里克·科伯。

令人沮丧的是，关于这项政策创造了多少住房的确切数字并未出现在威廉姆斯的报告中，尽管报告在其他方面被描述为对包容性分区的注释。自称为“活动家当选官员”的威廉姆斯在过去几年里一直从左翼攻击市长。他专注于德布拉西奥的标志性包容性分区政策，以提出一些关于纽约市分区和发展的全面建议，因此这个遗漏是令人惊讶的。令人失望的现实是，包容性分区产生的住房远远不足以被视为在840万人口的城市中产生经济适用房的重要引擎。

这份报告与越来越多的批评围绕包容性分区作为提供经济适用房工具的观点一致。对这种技术的疑虑来自政治光谱的各个方面。市场导向的城市规划者表示，包容性分区提高了开发商的成本，加剧了政策旨在解决的住房供应问题；左倾批评者指出，补贴从未达到足够深入，开发商通过“贫穷门”和其他关于便利设施的限制剥削低收入租户。

“报告正确地引起了人们对纽约市居民收入数据的准确收集以及利用这些数据将资源定位到最需要的人群的关注，” 乔治梅森大学Mercatus中心的高级研究员Emily Hamilton在一封电子邮件中说道。“纽约最低收入者是过去和现在排斥性区域规划政策伤害最严重的人。”

汉密尔顿在其他城市批评性地写道，强制性包容性住房“不是提高最需要人群住房可负担性的可行策略”，指出这类计划只为“相对于符合条件的家庭数量微不足道的单位”。在这里阅读更多。

作为一份报告，公共倡导者对白思豪执政期间住房的报告是有用的。根据报告，在2014年当选市长至2019年底疫情爆发前，前市长监督兴建了大约50,656个新的可负担得起的单位，并保留了114,934个现有的可负担得起的单位。纽约市正朝着白思豪到2026年建造或保留30万个可负担得起单位的目标迈进 — 直到疫情迫使市长缩减这些雄心。

但是，威廉姆斯利用各种来源，认为白思豪的可负担住房政策并没有惠及到最贫困的家庭。根据报告，在白思豪任内建造或保留的可负担住房中，仅有17%分配给极低收入家庭（即收入为区域中位数收入的0-30%的家庭）。另外25%的可负担住房分配给了非常低收入家庭（即收入为31-50%的家庭），40%的可负担单位分配给了接下来一级的家庭（即收入为51-80%的家庭）。

中等收入和中等收入家庭——即收入达到或超过当地收入中位数的100%——占到了 Blasio 的经济适用房计划服务的家庭的16%，几乎与为最贫困的纽约人保留的支持份额相同。

“提供的补贴与市场不匹配，” Williams 说。“坦率地说，当我们在建设或保留时，目标应该是永久的可负担性。”

报告概述了纽约更好实现其住房议程的几种方式，建议利用公共融资的开发项目应包括永久可负担的单位，例如。并且该市应该向更多非营利组织或社区主导的开发者提供公共土地。其他建议涉及范围广泛：报告对联邦政府用来计算当地收入中位数的公式提出了异议，这是城市无法控制的问题。

然而，一些最有力的处方是基于报告对强制性包容性分区的评估，其中公共倡导者建议暂停重新划分是其中的重点。

根据市长计划，本应增加住房密度以换取更多可负担单位的社区区域重新划分实际上并没有导致更多的可负担住房。Williams 希望重新调整这个计划，目标是让现有居民对社区增长有更多控制权：他建议扩大新开发项目的土地审查过程，包括对交通、学校容量和次级迁移潜力的影响——这对新建筑来说可能是很高的障碍。报告中概述的另一个建议，“情境性重新划分”，将规范建筑物的高度和宽度，以确保社区在提高可负担性要求的同时不会在物理上扩张。但由于强制性包容性分区几乎没有提供多少住房，使建筑变得更加繁琐的修正措施只会被视为对发展的限制。

这是供给侧市场爱好者和需求侧进步城市主义者分道扬镳的地方。汉密尔顿描述了新住房的不足的区划容量是“纽约市住房可负担性问题的根本原因”，并指出，对重新划分的暂停将成为“解决问题的新障碍”。威廉姆斯表示，住宅区的提高容积率并未考虑到受到翻新影响的人。曼哈顿研究所认为应该提高容积率以生产包容性住房的社区——如高纳斯、东威廉斯堡、长岛城——而公共倡导者则表示必须保护这些社区。

“我一直在考虑那些努力谋生的人，”威廉姆斯说。“我们从来没有像那些赚钱的人那样关心过这一点。”

供给和需求双方对包容性区划的批评涉及到同样的动态。在开发商愿意承担提供低于市场价单位以换取密度的地区，他们却无法建造，因为租户、房主及其市议会成员成功地抵制了重新划分。在允许开发商建造的地区，额外的密度并不值得成本。令人失望的事实是，强制性的包容性区划实际上从来不是强制性的：由于环境或法规，开发商无法建造。